A gdybym tak chciał nabyć nieruchomość, nie ujawniając się sprzedawcy? Takie pytanie często jest zadawane prawnikom przez ich klientów. Prima facie odpowiedź na to pytanie wydaje się przecząca, w końcu umowę sprzedaży nieruchomości, pod rygorem nieważności należy zawrzeć w formie szczególnej z aktu notarialnego, a nabywca jest wpisywany do księgi wieczystej. Jednakże wbrew pozorom dokonanie takiej transakcji jest możliwe, o ile uprzednio potencjalny kupiec nieruchomości zawarł z odpowiednią osobą umowę o fiducjarne nabycie nieruchomości.
Co to jest fiducjarne nabycie nieruchomości?
Fiducjarne nabycie nieruchomości jest czynnością powierniczą, której podstawę stanowi umowa zlecenia zdefiniowana w art. 734-751 kodeksu cywilnego. Na podstawie tak zawartej umowy osoba podstawiona (powiernik) zobowiązuje się do nabycia własności nieruchomości w imieniu własnym, lecz na rachunek dającego zlecenie (powierzającego). Po wykonaniu zlecenia- nabyciu nieruchomości– powiernik jest zobowiązany na każde żądanie powierzającego przenieść na niego jej własność, wydać nieruchomość oraz wszystkie korzyści, które przy wykonywaniu umowy dla powierzającego uzyskał (art. 740 k.c.).
Essentialia negotii umowy powierniczego nabycia nieruchomości wyjustował Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 listopada 2010 r., sygn akt: II CSK 256/10, uznając, iż z takiej umowy musi bezpośrednio wynikać obowiązek nabycia nieruchomości przez powiernika, ale nie musi z niej wynikać obowiązek przeniesienia własności na powierzającego. Oczywiście z uwagi na wagę transakcji warto by takie zapisy się w umowie znalazły.
A co w sytuacji, gdy zleceniobiorca nie będzie chciał przenieść na mnie nieruchomości?
Umowa o fiducjarne nabycie nieruchomości, podobnie jak każda umowa zlecenia opiera się na zaufaniu, jest to bowiem stosunek starannego działania, a nie rezultatu. Umowa taka nie musi zostać zwarta w formie aktu notarialnego; umowa taka nie przenosi własności nieruchomości, więc dla swej ważności i skuteczności nie musi spełniać wymogów tej formy szczególnej. Może zostać zawarta nawet w formie ustnej, ale z ostrożności warto wybrać formę pisemną i odpowiednio zabezpieczyć interesy powierzającego.
W przypadku gdyby powiernik uchylał się od zawarcia umowy przeniesienia własności na powierzającego, to temu ostatniemu przysługuje roszczenie o zobowiązanie powiernika do zawarcia umowy, którego dochodzić można przed sądem powszechnym w trybie art. 64 k.c. w zw. z art. 1047 k.p.c. Powierzający może więc wystąpić do sądu z pozwem o przeniesienie własności nieruchomości, podobnie jak może to uczynić osoba uprawniona z umowy przedwstępnej zawartej w formie odpowiedniej dla umowy przyrzeczonej.
Roszczenie o przeniesienie własności ulega przedawnieniu z upływem sześciu lat, którego bieg rozpoczyna się od daty, w której powiernik zaczął traktować nieruchomość jak swoją własność, np. od daty upływu terminu zawarcia umowy przenoszącej własność zapisanej w umowie zlecenia lub od wezwania go do zawarcia takiej umowy przez powierzającego. Z ostrożności w takiej umowie warto oczywiście zawrzeć zapisy chroniące interes powierzającego np. ustanowić na jego rzecz hipotekę, dodać do umowy kary umowne, zobowiązać powiernika do niezbywania nieruchomości, etc.
Po co korzystać z takiej figury prawnej?
Z instytucji fiducjarnego nabycia nieruchomości można korzystać z różnych przyczyn, np. czasami chcemy ukryć naszą tożsamość przed zbywcą nieruchomości, bo ten np. nie chce nam sprzedać tej nieruchomości przez konflikt lub dyktuje nam zaporową cenę; czasami mamy okazję by nabyć nieruchomość, ale z przyczyn prawnych nie możemy jej nabyć, np. potrzebna nam jest zgoda osoby trzeciej (np. organu spółki) lub toczy się przeciwko nam jakieś postępowanie, wskutek, którego późniejsza egzekucja może być skierowana do nieruchomości. Powodów, dla których warto skorzystać z instytucji fiducjarnego nabycia nieruchomości, jest zatem wiele.
A jak to wygląda, jeżeli chodzi o podatki?
Podatki jak to w naszym kraju bywa to temat rzeka, jednakże na potrzeby tej publikacji warto wiedzieć, że fiducjarne nabycie nieruchomości wywołuje skutki zarówno w sferze podatku dochodowego jak i podatku VAT. Z uwagi na charakter umowy przyjmuje, że powiernikiem powinna być osoba fizyczna. Dla powiernika- o ile fiducjarne nabycie nieruchomości dokonywane jest odpłatnie- przychód z takiej transakcji (np. prowizja od zakupu nieruchomości) będzie stanowić przychód z działalności gospodarczej- o ile ją prowadzi- albo przychód z działalności wykonywanej osobiście. Dla powierzającego samo nabycie nieruchomości przez powiernika jak i późniejsze przeniesienie na niego prawa własności nieruchomości będzie obojętne podatkowo.
W przypadku podatku VAT Naczelny Sąd Administracyjny (por. wyrok NSA z 23 listopada 2015 r. I FSK 883/14) uznał, iż zarówno nabycie nieruchomości przez powiernika, jak również jej późniejsze zbycie na rzecz powierzającego rozumiane jest jako nabycie towarów, więc o ile nie zachodzą podstawy do zwolnienia z VAT np. z art. 43 ustawy o VAT, transakcja będzie opodatkowana VAT na każdym etapie obrotu.
