Ostatnio informowaliśmy na łamach Bezprawnika, że w styczniu po raz pierwszy od trzech lat ceny mieszkań w dwóch największych miastach kraju, w porównaniu do analogicznego okresu zeszłego roku, spadły (choć nieznacznie). Nieco mniej optymistycznie przedstawia się sytuacja, jeśli spojrzymy na dane z IV kwartału 2024 r. i porównamy je z ostatnim kwartałem roku 2023; warto jednak zwrócić uwagę na to, które mieszkania drożały najmocniej, a które – najmniej.
Największe mieszkania drożeją wolniej. Potwierdza się to po raz kolejny
Jakie mieszkania drożeją najmocniej? Zazwyczaj to pytanie odnosi się do lokalizacji; nie jest tajemnicą, że duże wzrosty cen szczególnie łatwo zaobserwować w największych miastach. Obecnie najwyższe ceny transakcyjne odnotowywane są w Warszawie, Krakowie i Gdańsku – co nie powinno zresztą dziwić, ponieważ takie zestawienie utrzymuje się już od jakiegoś czasu. Warto natomiast zwrócić uwagę na fakt, że stawka za metr kwadratowy nieruchomości zazwyczaj mocno różni się w zależności od tego, jaki metraż ma dane mieszkanie – i widać to również w spadkach i wzrostach cen nieruchomości.
Z danych bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium wynika, że w większości dużych miast branych pod uwagę w analizie, większe mieszkania co do zasady drożały w mniejszym stopniu (w porównaniu do III kwartału 2024 r.) lub nawet taniały – co w przypadku mniejszych lokali nie było takie oczywiste.
Jak zatem prezentują się ceny mieszkań o różnych metrażach w poszczególnych miejscowościach? Na przykład w Warszawie najdroższe są lokale o powierzchni do 35 mkw.; średnia cena transakcyjna w IV kwartale wyniosła 16 451 zł za metr kwadratowy (o 0,3 proc. więcej niż kwartał wcześniej i aż o 9,2 proc. więcej niż IV kwartał 2023 r.). Z kolei w przypadku mieszkań o powierzchni 35-60 mkw. średnia cena transakcyjna wyniosła już 14 199 zł, a dla nieruchomości o powierzchni 60-80 mkw. – 11 832 zł. Co jednak ciekawe, dla mieszkań większych niż 80 mkw. ponownie odnotowano wyższą stawkę (12 323 zł), co może wynikać z faktu, że wiele lokali o tej powierzchni znajduje się m.in. w kamienicach położonych w atrakcyjnej lokalizacji.
Podobny trend można zaobserwować również w innych dużych miastach. Na przykład w Poznaniu różnica między średnią stawką za metr kwadratowy najmniejszych i największych mieszkań różni się o nieco ponad 4 tys. zł; podobna różnica występuje także w Krakowie, Wrocławiu czy Gdańsku. Oprócz tego wzrosty stawek większych lokali były zdecydowanie mniejsze (w porównaniu r/r nawet o 3-5 pp. niższe).
Większość osób i tak skazanych jest na mniejsze mieszkania
Nie da się jednak ukryć, że większość osób planujących zakup nieruchomości w największych miastach stoi na straconej pozycji – nie stać ich na większe mieszkania, nawet jeśli mają niższą stawkę za metr kwadratowy. Trudno też podejrzewać, by obecny trend miał się zmienić – z perspektywy zarówno deweloperów, jak i osób fizycznych, które zbywają swoje mieszkania, wyższa stawka za metr kwadratowy w przypadku mniejszych nieruchomości jest jak najbardziej pożądana. Dodatkowo popyt na takie lokale jest wysoki, co sprawia, że tym łatwiej dyktować stawkę.
