Większość Polaków narzeka na wysokość czynszów, zwanych też opłatami eksploatacyjnymi, które płaci za własne mieszkania. Obecnie często przekraczają one już 1000 zł miesięcznie. A nie każdy wie o tym, że zarządcę można zmienić. W praktyce inna firma czasem jest w stanie zaoferować obsługiwanie budynku nieco taniej. Ale realna korzyść w takiej sytuacji może polegać na lepszym zarządzaniu nieruchomością.
Czynsze są wysokie z powodu rosnących kosztów utrzymania nieruchomości
Wielu Polaków wychodzi z błędnego założenia, że podwyższający czynsze zarządcy chcą po prostu jak najwięcej zarabiać. Jednak ich działania mają źródło przede wszystkim w tym, że utrzymanie nieruchomości coraz więcej kosztuje.
Choćby dlatego, że pracownicy zarządców zwykle zatrudnieni są na etatach bez żadnych optymalizacji, a ich wynagrodzenia rosną. Ponadto firmy wykonujące prace na rzecz administrowanych budynków wystawiają na swoje usługi faktury. To zaś generuje niejednokrotnie niezrozumiałe z perspektywy przeciętnego Kowalskiego koszty.
Dla przykładu malowanie klatki schodowej w małym bloku, w którym mieszka 25 rodzin, bez problemu może kosztować kilkadziesiąt tysięcy złotych. Bo zarządca musi uzgodnić te kwestie z właścicielami, przeanalizować ofertę przynajmniej kilku firm, podpisać z jedną umowę, doglądać prace na bieżąco i wreszcie je odebrać.
Zarządcę można zmienić, ale ma to sens w niektórych przypadkach
Nie każdy wie, że zarządcę można zmienić, podejmując w tej sprawie uchwałę na podstawie głosów większości właścicieli. Jak zostało to już wspomniane, wiele firm administrujących nieruchomości ma uczciwe ceny.
Rozważając zmianę zarządcy z powodu zbyt wysokich kosztów obsługi budynku, należy więc przede wszystkim zacząć od spotkania z jego przedstawicielem i poprosić o uzasadnienie ponoszonych wydatków.
Co ważne, w wielu firmach zajmujących się administrowaniem nieruchomości przeprowadzane są regularne kontrole gospodarczo-finansowe. Ich cel stanowi m.in. określenie zasadności ponoszonych przez zarządcę kosztów czy adekwatności wynagrodzeń wypłacanych pracownikom.
Właściciele mieszkań mogą żądać od administratora udostępnienia sporządzonych z nich protokołów. Mają prawo także osobiście przeanalizować to, jak wydawane są pieniądze pochodzące z ich czynszów.
Dopiero gdy w tym obszarze zostaną wykazane nieprawidłowości, może się okazać, że zmiana zarządcy może obniżyć wysokość czynszu.
W praktyce jednak wybór konkurencyjnej firmy administrującej nieruchomości nierzadko ma sens z innych powodów. Zdarza się, że po prostu lepiej świadczą one swoje usługi.
A więc np. jest z nimi sprawniejszy kontakt, szybciej reagują na problemy czy współpracują z dobrymi fachowcami. W takich sytuacjach uzasadnienie może mieć nawet znalezienie zarządcy, który oferuje wyższe ceny obsługi budynków, ale robi to rzetelniej.
Z pewnością najgorszą rzeczą, jaką może robić administrator, jest działanie na niekorzyść wspólnoty, np. na drodze zachęcania jej do podejmowania nieracjonalnych decyzji. W ostatnim czasie popularne jest np. namawianie właścicieli do likwidacji przyłączy gazowych. I na takie zachęty z pewnością należy uważać. Bo większość wspólnot po prostu na to nie stać.
