Sprzedawana nieruchomość skrywa mroczną tajemnicę. Czy musisz poinformować o tym fakcie kupującego?

Nieruchomości Zbrodnia i kara dołącz do dyskusji (14) 28.06.2020
Sprzedawana nieruchomość skrywa mroczną tajemnicę. Czy musisz poinformować o tym fakcie kupującego?

Kamila Sienkiewicz-Twardy

Dla wielu potencjalnych nabywców przeszłość nieruchomości może mieć istotne znaczenie. 

Postawmy się w sytuacji osoby, która właśnie kupiła wymarzony dom. Jednak po przeprowadzce okazało się, że zakupiona nieruchomość cieszy się złą sławą. Rzekomo przed laty w nieruchomości popełnione zostało zabójstwo. Czy sprzedawca nieruchomości zobowiązany był do poinformowania nabywcy o tym fakcie przed zawarciem umowy? A gdyby odtworzyć serialową historię i przyjąć, że w zakupionej nieruchomości mieściło się kiedyś laboratorium metamfetaminy? A co w sytuacji, gdy wśród miejscowych krążą legendy, że w nieruchomości straszy?

Poziom ujawnienia informacji na temat zbywanej nieruchomości jest zróżnicowany w poszczególnych krajach

Zgodnie z informacją przekazaną przez australijskiego regulatora do spraw konsumenckich, obowiązująca od 1 marca 2020 r., zmiana ustawy dotyczącej sprzedaży gruntów  z 1962 r., stanowi, że sprzedawcy nieruchomości, jak również reprezentujący ich agenci, nie mogą w sposób celowy ukrywać przed potencjalnym nabywcą żadnych istotnych faktów dotyczących nieruchomości. W szczególności zataić przed nabywcą fakt, że na terenie nieruchomości doszło do popełnienia morderstwa lub, że na jego obszarze funkcjonowało laboratorium metamfetaminy.

Omawiana kwestia pojawiała się również na wokandach sądów znajdujących się na terenie Stanów Zjednoczonych. Sąd apelacyjny właściwy dla stanu Kalifornia rozpatrywał sprawę dotyczącą sprzedaży nieruchomości, w której przed dziesięcioma laty zamordowano trzech członków rodziny, bez poinformowania nabywców o tym fakcie (Reed v. King, 193 Cal. Rptr. 130 (Cal. Ct. App. 1983). Z treści orzeczenia wynika, że w przypadku, gdy sprzedawca nieruchomości posiada wiedzę dotyczącą  faktów mających istotny wpływ na jej rynkową wartość, a fakty te są znane tylko sprzedawcy oraz gdy wie, że nabywca nie zna lub pomimo dochowania należytej staranności, nie może poznać tych faktów, wówczas ma obowiązek ujawnić je kupującemu. Zdaniem sądu, przed sfinalizowaniem transakcji, sprzedawca powinien ujawnić nabywcy informację o morderstwie, które popełniono na terenie nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy.

Informacja o zabójstwie w mieszkaniu a prawo polskie

Na gruncie polskim nie funkcjonuje regulacja, która kształtuje obowiązek sprzedawcy do przekazania nabywcy wszelkich znanych mu faktów na temat sprzedawanej nieruchomości. Nawet tych faktów, które potencjalnie mogą rzutować na obniżenie rynkowej ceny nieruchomości lub które mogą mieć dla kupującego istotne znaczenie. Co do zasady (biorąc pod uwagę ograniczenia odpowiedzialności), sprzedawca ponosi względem nabywcy nieruchomości odpowiedzialność na zasadzie rękojmi, jeżeli sprzedana nieruchomość obarczona jest wadą fizyczną lub prawną. Hipotetycznie, gdyby nieruchomość z omawianego przykładu została zabezpieczona jako dowód w toczącym się postępowaniu, moglibyśmy mieć do czynienia z istnieniem wady prawnej w postaci ograniczenia w korzystaniu lub rozporządzaniu zakupioną nieruchomością wskutek decyzji lub orzeczenia właściwego organu.

Zgodnie z art. 5563 kodeksu cywilnego:

Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej, a także jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu; w razie sprzedaży prawa sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie prawa (wada prawna).

Należy pamiętać, że odpowiedzialność sprzedawcy zostałaby wyłączona, gdyby nabywca wiedział o przedmiotowej wadzie w chwili zawarcia umowy.

Podsumowując, w świetle polskich przepisów, pociągnięcie sprzedawcy nieruchomości do odpowiedzialności za nieprzekazanie nabywcy informacji, które potencjalnie mogą mieć wpływ na rynkową wartość nieruchomości i mogą być w ocenie nabywcy istotne, jednak które nie są wymagane na mocy przepisu, może okazać się problematyczne.