Wielka Brytania zmieni swoje przepisy dotyczące wynajmu mieszkań i paradoksalnie są one z mojego punktu widzenia całkiem sensowne. Pod jednym oczywiście warunkiem.
Na samym wstępie przypomnę, że jestem gospodarczym liberałem. Choć w polskiej przestrzeni publicznej coraz częściej panoszą się ludzie, którzy nadzialiby na widły każdego, kto ma choć trochę lepiej od nich, ja stoję po zupełnie innej stronie barykady. W wynajmowaniu mieszkań nie ma niczego złego. Oczywiście też zazdroszczę (choć może to nieadekwatne słowo – po prostu też bym tak chciał, ale nie żywię wobec nic nich negatywnych uczuć) komuś kto ma 10 mieszkań na wynajem, ale o ile ich nikomu nie ukradli, to jakoś przecież się musieli ich dorobić i teraz mają prawo odcinać od tego sukcesu kupony.
Ten krótki fragment autoprezentacji pozwalam sobie zamieścić, byście lepiej zrozumieli, że to co zaraz napiszę, pada z ust osoby jasno sprzeciwiającej się bełkotowi pod tytułem „mieszkanie prawem, nie towarem”.
Wielka Brytania gruntownie reformuje rynek wynajmu nieruchomości
https://twitter.com/TomekNarkun/status/1659486847771222017
Tomasz Narkun, chyba największy influencer polskiego rynku nieruchomości, streścił pokrótce brytyjskie zmiany na rynku nieruchomości. Omówię je poniżej – bazując na tweecie Tomasza, a następnie powiem, czemu w polskich warunkach mogłoby to mieć sens.
- Jako właściciel, nie będziesz już mógł bezpodstawnie zakończyć umowy najmu. Takie rozwiązanie będzie możliwe jedynie w przypadku sprzedaży nieruchomości, przeprowadzki do niej na stałe lub gdy najemca zaniedbuje opłatę czynszu (pytanie co w sytuacji darowizny nieruchomości dziecku, ale zakładam, że jest to jakoś uwzględnione). Z drugiej strony, najemca ma prawo zakończyć umowę w dowolnym momencie, pod warunkiem dwumiesięcznego okresu wypowiedzenia.
- Najemca ma teraz prawo do kwestionowania podwyżek czynszu. Czynsz może być podniesiony jedynie raz w roku, z dwumiesięcznym wyprzedzeniem. Gdy podwyżka czynszu jest wyższa niż średnia rynkowa, najemca może złożyć wniosek do odpowiedniego trybunału o decyzję w sprawie stawki.
- Wkrótce powstanie ogólnokrajowa platforma z obowiązkową rejestracją mieszkań dostępnych do wynajmu. Będzie ona zawierać bazę danych wszystkich właścicieli, a także służyć do zgłaszania skarg na nich (nie na najemców). Przed zawarciem umowy najmu, nieruchomość musi być zarejestrowana w tej bazie. System ma na celu gromadzenie informacji o zachowaniu wynajmujących wobec najemców.
- Nie będziesz mógł odmówić wynajmu osobie, która posiada zwierzę domowe.
- Zakazane będzie również odmawianie wynajmu osobom otrzymującym świadczenia socjalne oraz rodzinom z dziećmi.
- Powołany zostanie rzecznik praw najemców, który będzie dbać o prawa osób wynajmujących nieruchomości.
Mieszkanie nie prawem i nie towarem. Mieszkanie usługą
Co ja o tym myślę? Przede wszystkim tak skonstruowana forma wynajmu mieszkania jest barbarzyńską ingerencją w prawo własności.
Jednak uważam, że wiele osób wynajmujących mieszkania w Polsce (a także posiadających puste mieszkania, które strach wynajmować) przyklasnęłoby takim zmianom, gdyby w zamian rzecznik praw najemców czy wspomniany trybunał z mocy prawa dokonywał natychmiastowej eksmisji (i egzekucji zaległości) niepłacącego najemcy.
To mógłby być element społecznej umowy, który de facto przesuwa wynajmujących komuś swoje nieruchomości w kierunku profesjonalnych usługodawców (a nie umowy dwóch Krzyśków przy herbatce), którzy jednak w zamian i wraz z rosnącymi obowiązkami, też mają zagwarantowaną ochronę swoich praw.
Mieszkanie chronione gorzej od mikrofalówki
Kiedy kupujesz dziś mikrofalówkę za 800 złotych na raty zero procent w markecie z elektroniką, często musisz dopełnić szeregu większych formalności, niż jak ktoś wynajmuje ci swoje mieszkanie, za które dał nawet z milion złotych. I taki market z elektroniką (no, de facto bank udzielający pożyczki) jest nierzadko lepiej zabezpieczany, niż właściciel nieruchomości. To absolutna patologia prawna, którą należy ukrócić.
To jest dla państwa wygodne, ponieważ wysługuje się bardziej zaradnymi obywatelami w gwarantowaniu mieszkań, zrzuca z siebie ten problem kosztem pojedynczych ludzi. Wielokrotnie dowodzono, że tak silna ochrona nieuczciwych lokatorów stanowi nadmierną i krzywdzącą ingerencję w prawo własności, a także po prostu szkodzi polskiemu rynkowi nieruchomości, wywołując lęk przed wynajmem mieszkań osobom postronnym. Dlatego w Polsce mamy masę pustych mieszkań, które mogłyby na zasadach rynkowych służyć obywatelom, ale z jakiegoś powodu tego nie robią.
Brytyjczycy utrudniają życie wynajmującym, ale tylko pozornie
Czy brytyjskie obowiązki są z kolei aż tak uciążliwe? Brak możliwości wypowiedzenia umowy bez poważnej przyczyny moim zdaniem wręcz nadaje pewnej powagi stosunkowi najmu mieszkania. To inwestycja w najmy długoterminowe, taki najemca może czuć się bardziej związany z nieruchomością, troszczyć o nią i wieść z nią długofalowy, satysfakcjonujący stosunek. To pewna zmiana kultury wynajmu, ale w mojej ocenie dla przeciętnego wynajmującego korzystna.
Pomijam tu może popularnych rentierów z youtube’a opisujących jak dla dodatkowych 30 zł <rozbłysk świecących oczu> miesięcznie podzielili piwnicę na 3 mikrokawalerki, bo te filmy burzą nawet moją balcerowiczowską krew. Wierzę jednak, że większość wynajmujących preferuje pewność, bezcenny spokój i dobre, długoterminowe relacje nad mikrozyski w Excelu.
Druga kwestia – podwyżki czynszu. I znów pozornie kontrowersyjne ograniczenie: „tylko raz w roku”. Serio ktoś, nawet przy obecnej inflacji, podnosi czynsz częściej? Wiać, bo to jakaś patologia. Z kolei kolejna kwestia: „wymóg rynkowej ceny”. Cena rynkowa ma to do siebie, że łatwo ją udowodnić, jeśli pokażemy chętnego na mieszkanie, albo kilku, który gotów jest płacić 1000 złotych więcej, to to już stanie się rynkową ceną i podwyżka może być uzasadniona. Z kolei powodzenia życzę temu, kto chce wynajmować mieszkanie po cenie przekraczającej rynkową, niezależnie od tego czy miesza się do tego jakiś trybunał, czy nie.
Zrobienie z najemców odpowiednika Bookingu czy rzecznik praw najemców to już detale, choć kolejny raz potwierdza to moją tezę, że Brytyjczycy de facto usankcjonowali najem jako usługę. I jest to wbrew pozorom dobre, bo alternatywą – niestety taki mamy klimat – są ludzie, którzy chodzą z widłami od drzwi do drzwi i skrupulatnie liczą czy aby na pewno nie mamy w mieszkaniu więcej pokój, niż mieszkańców. Dziwi mnie tylko, że Wielka Brytania pozwoli oceniać wynajmujących, ale już nie najemców, czyli też mają trochę pierwiastku leniuszka i nie chcą się użerać z problemami, których nikt nie chce przyjąć pod swój dach. Ale w sumie hotele też nie oceniają swoich gości na Bookingu.
Warunek ochrony właścicieli mieszkań musi zostać spełniony
Ale gdybyśmy chcieli wdrażać te moim zdaniem sensowne rozwiązania do polskiej rzeczywistości, warunek jest jeden. Państwo w końcu na poważnie bierze się za ochronę właścicieli mieszkań. Chcecie pełnego profesjonalizmu ze strony wynajmujących? Nie ma sprawy. Ale to państwo natychmiast reaguje jak najemca nie płaci, jak jego piesek zdemolował mieszkanie, jak trzeba wyrzucić okupującą mieszkanie rodzinę na bruk.
Niestety obawiam się, że w interesie państwa polskiego takie rozwiązanie nie leży.
