Spółdzielnie mieszkaniowe są reliktem epoki słusznie minionej. Zasadność ich istnienia jest sporna, ale dodatkową kwestią, która się z nimi wiąże jest występowanie szeregu ograniczonych praw rzeczowych. Najprawdopodobniej są mieszkania, w których nikt nie jest właścicielem swojego lokalu, nawet jeżeli jest o tym święcie przekonany. Spółdzielnia podwyższa czynsz tylko najemcom. Czy to jest w ogóle legalne?
Konsekwencją takiego podziału praw rzeczowych, które dotyczą – z pozoru – jednego budynku, jest zawiłe i nierzadko kontrowersyjne działanie spółdzielni mieszkaniowych. Jeden z naszych czytelników wysłał nam taką oto wiadomość
Spółdzielnia mieszkaniowa bloku, w którym moja mama wynajmuje mieszkanie, podniosła czynsz tylko i wyłącznie osobom wynajmującym, w związku z wzrostem kosztów remontowych i cieplarnianych. Kompletnie pominęli osoby, które wykupiły mieszkanie w tym bloku i w nich mieszkają. Czy takie działanie jest prawnie możliwe?
Na początek warto objaśnić podstawowe kwestie.
Czy skoro wykupię lokal, to jestem właścicielem?
Wśród lokali spółdzielczych mogą wystąpić różne prawa podmiotowe.
Prawo własności
Jest najszerszym w swoich granicach prawem rzeczowym. Definiuje je artykuł 140 Kodeksu cywilnego.
W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.
Na prawo własności składa się również, co wynika z przepisu, triada uprawnień właścicielskich. Jest to prawo do swobodnego rozporządzania rzeczą, do korzystania z rzeczy, zużycia jej, a także – co oczywiste – prawo do posiadania. Oczywiście, wbrew prawonaturalnym pobudkom, prawo własności nie jest święte, gdyż ograniczają je zasady współżycia społecznego i obowiązujące prawo.
Jeżeli uda nam się wykupić lokal od spółdzielni, zyskujemy czasami niewiele. Zostajemy oczywiście współwłaścicielami wszystkich urządzeń, które się mieszczą w bloku, klatek schodowych, pomieszczeń gospodarczych. Stajemy się również współwłaścicielami albo współużytkownikami wieczystymi gruntu, na którym wzniesiono budynek mieszkalny. Oznacza to oczywiście podatek od nieruchomości, bądź koszty użytkowania wieczystego
W momencie wyodrębnienia na własność choćby jednego lokalu w budynku, z mocy prawa powstaje wspólnota mieszkaniowa. Jest ona związana ze spółdzielnią, bo właściciel również może pozostać jej członkiem, nawet po wykupie. W teorii wspólnota mieszkaniowa może przejąć od spółdzielni „pieczę” nad obiektem, jednak tylko w pewnych sytuacjach. Jeżeli wykupione zostaną wszystkie lokale, to przestaje się stosować przepisy prawa spółdzielczego.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego
Od 2007 roku już się go nie ustanawia. Jest to ograniczone prawo rzeczowe, które stanowi coś węższego niż prawo własności. Po uiszczeniu odpowiedniej kwoty pieniężnej można było niejako wykupić od spółdzielni prawo do posiadania z lokalu, korzystania z niego (jednak większe zmiany muszą być zatwierdzone przez spółdzielnie), a także do rozporządzania tymże prawem. Wykup i przeniesienie prawa odbywa się w formie aktu notarialnego, a dla lokalu można ustanowić księgę wieczystą, jednak nie jest to obowiązkowe.
Jeżeli spółdzielnia prosperuje dobrze, to dużo lepiej, wygodniej i taniej będzie zostać „w spółdzielni”.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego
Jest to bardzo wąskie prawo, które w zasadzie umożliwia jedynie korzystanie z lokalu. Nie można go zbyć, darować, ani dziedziczyć. Możemy jednak taki lokal wynająć. Artykuł 9 ustawy prawo o spółdzielniach mieszkaniowych reguluje wspomniane prawo
Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać osobie, na rzecz której ustanowione jest prawo, lokal mieszkalny do używania, a osoba ta zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione na rzecz członka spółdzielni albo członka spółdzielni i jego małżonka.
Najem
W zależności, czy wynajmujemy mieszkanie od spółdzielni, czy od właściciela wyodrębnionego lokalu, czy też od osoby, która ma spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, nasza sytuacja może być różna. Najem może być kształtowany dosyć dowolnie.
Zmiany w prawie spółdzielczym
Mama autora przedmiotowej wiadomości wynajmuje mieszkanie w spółdzielni mieszkaniowej. Nie wiemy, czy wynajmuje je bezpośrednio od spółdzielni, czy też od osoby, która posiada prawo własności, czy też spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, bądź też spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Wiadomym jest jednak to, że lokal jest lokalem czynszowym i spółdzielnia sprawuje pieczę nad obiektem. Wynika to z obowiązku płacenia czynszu.
Rok temu zostały wprowadzone pewne zmiany, które zmieniają nieco zasady wstępowania do spółdzielni mieszkaniowych. Zmiana spowodowała, że osoby, które posiadają lokatorskie i własnościowe prawa do lokali zostaną – z mocy ustawy – członkami spółdzielni mieszkaniowych bez składania deklaracji członkowskiej i bez wnoszenia jakichkolwiek opłat.
Jak przekazuje Portal Samorządowy, członkowie jednej ze spółdzielni mieszkaniowych otrzymali pismo o treści, jak poniżej
„(…) w związku ze zmianami w regulacjach dotyczących funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych wynikających z ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. (…) z dniem 1.01.2018 roku ulegną zmianie opłaty z tytułu użytkowania lokali mieszkalnych i utrzymania nieruchomości wspólnych, a ich wysokość uzależniona będzie od statusu osoby, której przysługuje prawo do lokalu mieszkalnego i posiadanego tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego”.
Prawnicy wskazują, że wspomniane zmiany z 2007 roku nie są podstawą do podwyższenia wysokości opłat. Warto jednak również zauważyć, że nastąpiła jeszcze jedna istotna zmiana, o której wspomniałem wcześniej. Nieruchomości, w których wszystkie lokale stają się wydzielone, jako odrębne przedmioty własności, „odcinają się” z spod zarządu spółdzielni. Powoduje to zmniejszenie wpływów (z czynszów) do spółdzielni, co może skutkować podniesieniem opłat.
Nie wskazuje się nigdzie wprost, że czynsz powinien być równy dla wszystkich lokatorów i członków spółdzielni. Nie znaczy to, że opisane w wiadomości podniesienie czynszu jest legalne. Należałoby sprawdzić treść pisma, podstawę prawną, statut spółdzielni. Sprawa może okazać się na tyle skomplikowana, że udzielenie precyzyjnej odpowiedzi w zakresie legalności takiego działania będzie wymagało bardzo dużego nakładu pracy.
