Kupno nieruchomości to w założeniu jedna z bezpieczniejszych transakcji. To nie oznacza jednak, że zawsze wszystko idzie zgodnie z planem, a sam udział w transakcji notariusza zapewnia stronom bezwzględne bezpieczeństwo.
Zakup nieruchomości na fałszywy dowód
Powód P.M. w pozwie przeciwko R.N. domagał się ustalenia nieważności umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Umowę zgodnie z treścią aktu notarialnego zawarł M.M. jako kupujący i R.N. jako sprzedający.
P.M. w pozwie stwierdził, że przy zawieraniu umowy podawał się za M.M. posługując się dokumentem tożsamości na to nazwisko. W jego ocenie, posłużenie się fałszywym dowodem tożsamości oznacza, że umowa jest nieważna.
Sprawa trafiła przed Sąd Okręgowy w Bielsku-Białej, a później przed Sąd Apelacyjny w Katowicach (sygn. akt I ACa 401/12).
Czy zakup nieruchomości na fałszywy dowód jest ważna?
Jak traktować taką umowę? W końcu przed notariuszem pojawił się zarówno prawowity właściciel, jak i kupiec. Obie strony transakcji złożyły oświadczenie i zawarły umowę. Regularni czytelnicy Bezprawnika wiedzą też, że niektóre umowy można zawierać w sposób dorozumiany, niekoniecznie podając swoje nazwisko. Poza tym – przecież w akcie notarialnym zdarzają się błędy, czy to oznacza, że każda literówka powoduje, że akt jest nieważny?
Z drugiej strony jednak należy pamiętać, że sprzedaż zarówno prawa własności do nieruchomości jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Czy można więc mówić o złożeniu zgodnego oświadczenia woli w formie aktu notarialnego, w przypadku, gdy jedna osoba podaje się za kogoś innego, niż jest w rzeczywistości?
Jeden rabin powie tak…
Sąd Okręgowy uznał, że umowa jest ważna. Nie dotyczyły jej żadne wady oświadczenia woli przy zawieraniu umowy i nie zmierzała do obejścia żadnych bezwzględnie obowiązujących przepisów. Jeżeli chodzi o niewłaściwe nazwisko w akcie notarialnym, sąd uznał, że akt taki można sprostować zgodnie z art. 80 § 4 ustawy prawo o notariacie:
Notariusz może sprostować protokołem niedokładności, błędy pisarskie, rachunkowe lub inne oczywiste omyłki (…).
….drugi rabin powie nie
Z tym wyrokiem nie zgodził się Sąd Apelacyjny. W konsekwencji uznał umowę za nieważną (zgodnie z żądaniem powoda).
Sąd II instancji uznał, że posłużenie się fałszywym dokumentem tożsamości stanowiło istotne uchybienie, które nie jest niedokładnością lub oczywistą pomyłką. W przypadku posłużenia się fałszywym nazwiskiem przez osobę składającą podpis nie można mówić, że umowa (na którą przecież składają się dwa oświadczenia woli składane w tym wypadku w formie podpisu pod aktem), została zawarta w formie aktu notarialnego.
Wśród istotnych (konstrukcyjnych) składników aktu notarialnego znajduje się wymóg wymienienia w akcie notarialnym rzeczywistego imienia i nazwiska osoby składającej oświadczenie, niezbędny jest także podpis tej osoby (art. 92 § 1 pkt 4 i 8 ustawy prawo o notariacie). Złożenie oświadczenia przez osobę działającą pod fałszywym nazwiskiem i złożenie przez nią tym samym sfałszowanego podpisu stanowi naruszenie owych wymogów, co nie pozwala na uznanie, że oświadczenie to zostało złożone w formie aktu notarialnego.
Zakup nieruchomości na fałszywy dowód to jeszcze nie tragedia
Treść uzasadnienia wyroku nie rzuca żadnego światła na motywy działania sprzedawcy. Coś musiało się zadziać, że sprzedał nieruchomość pod fałszywym nazwiskiem, a potem jednak się z tego wycofał. Niezależnie jednak od motywów, to kupujący po uzyskaniu tego wyroku musi odzyskać swoje pieniądze od sprzedawcy.
Łatwo sobie jednak wyobrazić sytuację zgoła odmienną. Przecież równie dobrze, to sprzedawca mógł posłużyć się fałszywym dowodem i to takim, w którym dane zgadzają się z tymi wpisanymi w księdze wieczystej. W takiej sytuacji to kupujący musiałby starać się o odzyskanie zapłaconych pieniędzy. Nie jest więc żadną tajemnicą, że sprzedaż nieruchomości na fałszywy dowód, to modus operandi wielu oszustów.
