Rząd pracuje nad narzędziami, które mają zastopować wzrost cen mieszkań. Może to być podatek od zysku ze spekulacji, ale przecież taki już mamy. Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od nabycia obciążona jest podatkiem od zysku z tej transakcji. Chyba że sprzedający w ciągu 3 lat pieniądze przeznaczy na zakup nieruchomości na własny cel mieszkaniowy. Mówi się też o podatku katastralnym, ale jak pokazuje przykład krajów, które go mają, nie zapobiegł on tam wzrostom cen. Mam wrażenie, że rząd sam postanowił zarobić coś na nieruchomościach. Bo skutkiem nowych podatków będą na pewno większe wpływy do budżetu. Czy ceny mieszkań staną? Może, ale nie dzięki tym podatkom.
Czy ceny mieszkań staną?
Covid i niskie, w niektórych krajach nawet ujemne stopy procentowe nakręciły wzrost cen nieruchomości w całej Europie. Wszędzie ludzie reagują podobnie. Szukają bezpiecznej przystani dla swoich oszczędności w niepewnych czasach. A że trzymanie ich w bankach oznaczało stratę, pieniądze popłynęły na rynek nieruchomości. Jeśli spojrzymy na zeszły rok, to ze wszystkich stolic europejskich ceny spadły tylko w Rzymie. Tak wynika z przygotowanego przez Deloitte raportu Property Index 2021. Najwyższe wzrosty cen nowych mieszkań zanotowano na Węgrzech (ponad 12 proc.), Słowacji (9,66 proc.), Czechach (8,45 proc.), w Niemczech (10,81 proc.). W Polsce ten wskaźnik za 2020 rok wyniósł 3,98 procent. Jednak gdy spojrzeć na Warszawę i największe miasta Polski, to na rynku pierwotnym ceny w 2020 roku wzrosły o 7,5 procent, a na wtórnym 11,2 proc.
Niemcy, Francuzi czy Austriacy mają najwyższe w Europie średnie ceny mieszkań. Austriak musi przeznaczyć ponad dziesięciokrotność swojego rocznego dochodu brutto by kupić 70 m mieszkanie. Podobnie jak Słowak. Czech ponad dwunastokrotność. Niemiec sześciokrotność, a Polak – 7,6 wielokrotności średniego rocznego dochodu brutto. Podatek katastralny, różnie liczony w różnych krajach, nie uchronił przed wzrostem cen nieruchomości ani Niemców, ani Francuzów, ani Austriaków.
Dlaczego podatki mogą nie zadziałać?
Bo koszt metra kwadratowego nieruchomości to nie tylko efekt popytu, ale przecież również cen materiałów budowlanych. A te szaleją. Zdarza się, że wykonawca woli zapłacić karę i zejść z budowy, niż skończyć ją po cenach sprzed podwyżek. Jak wynika z analizy firmy CBRE brakuje niemal wszystkich komponentów potrzebnych do realizacji inwestycji budowlanej, ale szczególnie dotkliwy jest niedobór stali, niezbędnej na wielu etapach budowy. Ci, którzy przebudowują, a nie budują od nowa starają się wykorzystać co się da ze starego budynku. Ceny w budowlance napędzają też koszty energii i brak kadr. Tynkarze, murarze, glazurnicy, majstrzy i kierownicy budowy – to o nich walczą dziś wykonawcy, kusząc, przede wszystkim, dobrym zarobkiem. Taka sytuacja musi się odbić na cenie metra mieszkania. Jakim narzędziem rząd mógłby temu zaradzić? Ograniczeniem zakupów pakietowych? Łatwo to obejść kupując firmę deweloperską. Fundusz nie musi wtedy kupować mieszkań. Sam je sobie wybuduje.
Na podatku zyska rząd
Wreszcie rząd, który teraz chce walczyć z drożyzną mieszkań, dopiero co wprowadził gwarancję dla kredytów hipotecznych bez wkładu własnego. Zrobił to, mimo że nawet NBP był temu przeciwny. Jako niepożądany efekt wskazano, między innymi, dalszy wzrost cen. Jest to też narzędzie stojące w sprzeczności z rekomendacją KNF. Jeśli ktoś ma w rękach hamulec wzrostu cen, to prędzej bank centralny. Raczej nie jest nim jednak ostatnia podwyżka. Stopy nie wróciły jeszcze do poziomu sprzed pandemii. Już wtedy mieszkania sprzedawały się jak świeże bułeczki. Jeśli rząd naprawdę wprowadzi nowe lub podniesie stare podatki związane z posiadaniem lub obrotem nieruchomościami, to na pewno odejmie tym zamożniejszym Polakom, ale czy ceny mieszkań staną się przez to dostępniejsze dla mniej zamożnych? Na pewno dzięki temu na hossie na rynku zarobi rząd.
