Sprzedaż nieruchomości często generuje po stronie właściciela wiele stresu. Zdarza się jednak, że dochodzi do znacznie poważniejszego problemu. Jest nim prawo pierwokupu mieszkania, o którym właściciel nawet nie miał wcześniej pojęcia.
Prawo pierwokupu mieszkania
Nawet jeśli sprzedający i kupujący uzgodnili wszystkie warunki umowy, transakcja sprzedaży nieruchomości wcale nie musi dojść do skutku. „Rz” opisuje historię mężczyzny z Warszawy, który dopiero u notariusza dowiedział się, że nie może „tak po prostu” zbyć lokalu. Okazało się, że miastu przysługuje prawo pierwokupu mieszkania.
Czym jest prawo pierwokupu? Wskazany (w ustawie lub umowie sprzedaży) podmiot ma prawo pierwszeństwa zakupu nieruchomości, jeśli jej właściciel chce ją sprzedać. W przypadku Warszawy prawo pierwokupu obejmuje wszystkie nieruchomości (kamienice, mieszkania, grunty) na obszarze rewitalizacji i tzw. obszarze zdegradowanym. Dotyczy to zresztą nie tylko Warszawy, ale wszystkich gmin w Polsce – regulują to przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Co więcej, zgodnie z art. 109 ww ustawy gmina ma prawo pierwokupu mieszkania również w innych sytuacjach.
1. Gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:
1) niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;
2) prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;
3) nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;
4) nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości
Jednocześnie warto zaznaczyć, że w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego lub własności nieruchomości gruntowej na rzecz osób bliskich dla sprzedającego, prawo pierwokupu nie ma zastosowania. W myśl przepisów za bliskie osoby uznaje się zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osobę przysposabiającą lub przysposobioną oraz osobę pozostającą ze sprzedającym we wspólnym pożyciu. Pierwokupu nie przewiduje się również, jeśli prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione na skutek zamiany nieruchomości..
Prawo pierwokupu może rodzić poważne problemy dla sprzedającego
Jak łatwo się jednak domyślić, prawo pierwokupu mieszkania przez gminę może być dla sprzedającego nieruchomość niemiłym zaskoczeniem. Strony muszą podpisać umowę warunkowej sprzedaży – przeniesienie prawa własności nastąpi dopiero w momencie, gdy samorząd nie skorzysta z pierwokupu. Notariusz musi zawiadomić organ uprawniony do wykonania pierwokupu; organ z kolei w ciągu miesiąca musi podjąć decyzję, czy korzysta z prawa pierwokupu, czy też nie. Co istotne – na szczęście dla sprzedającego, organ, jeśli będzie chciał skorzystać z przysługującego mu prawa, musi nabyć nieruchomość za cenę, którą ustalono we wcześniejszej umowie warunkowej sprzedaży.
Nie zmienia to jednak faktu, że dla sprzedającego nieruchomość oznacza to dodatkowy stres. Może też zdarzyć się tak, że kupujący od razu wycofa się z transakcji – jeszcze przed podjęciem decyzji przez organ. Sprzedający muszą mieć jednak świadomość istnienia prawa pierwokupu. Z tego względu warto wcześniej sprawdzić, czy prawo obejmie posiadaną przez nich nieruchomość.
