Pewnie nie jest to najlepszy czas na branie kredytu. Ale warto go wykorzystać, żeby dostać lepsze warunki. Pekao radzi, jak się przygotować do zaciągnięcia kredytu hipotecznego.
Jak się przygotować do zaciągnięcia kredytu hipotecznego
Pierwszym krokiem, gdy myślisz o zaciągnięciu kredytu hipotecznego powinno być zgromadzenie pieniędzy na wkład własny. Jeśli nie korzystasz z programu „Mieszkanie bez wkładu własnego„, to zwykle banki oczekują dziś, że uzbierasz przynajmniej 20 proc. wysokości kredytu. Im więcej masz ponad minimum, tym na korzystniejszych warunkach możesz się zadłużyć. Kolejny krok, to sprawdzenie swojej zdolności kredytowej. Najlepiej zrobić to na, mniej więcej, trzy miesiące przed złożeniem wniosku o kredyt. Może się okazać, że trzeba by ten parametr poprawić. Pisaliśmy, jak poprawić swoją zdolność kredytową. Jednym z rozwiązań, jest poręczyciel. Zmniejsza ryzyko banku. Dzięki temu można uzyskać wydłużenie spłaty. Albo zwiększyć kwotę kredytu czy obniżyć oprocentowanie.
Jeśli masz wkład własny i zdolność, przychodzi czas na porównanie ofert różnych banków. „Chodzi o to, żeby znaleźć kredyt korzystny pod względem kosztów, a jednocześnie spełniający twoje wymagania (np. wysokość wkładu własnego, wysokość marży czy prowizji)” – piszą bankowcy. Gdy już masz, jakąś krótką listę banków, których warunki kredytowania wstępnie ci odpowiadają, skompletuj dokumenty. Dwa ze zdjęciem potwierdzające twoją tożsamość. Dokumentujące twoje dochody i dotyczące nieruchomości np. wyciąg z ksiąg wieczystych.
Ile i skąd masz pieniądze?
Zatrzymajmy się dłużej przy temacie dochodów, bo od tego, w dużej mierze, zależy powodzenie operacji „biorę kredyt hipoteczny”. Ważna jest nie tylko wysokość dochodów, ale też ich źródło. Jak już pisaliśmy, banki lubią klientów z umową o pracę na czas nieokreślony. Ale to nie znaczy, że bez takiej umowy kredytu nie dostaniesz. Praktycznie żadne legalne źródło dochodu nie wyklucza otrzymania kredytu hipotecznego, choć na pewno wpływa na warunki jego udzielenia. W przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą banki są ostrożniejsze. Dlatego mogą wymagać minimum 12 lub nawet 24 miesięcy nieprzerwanej działalności. Banko Pekao informuje, że ocenie podlega także branża, w której działa twoja firma.
Jakie oprocentowanie?
Załóżmy, że masz już wstępnie pozytywną decyzję banku. Teraz zastanów się, co wybrać: stałe czy zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego?
„Każde z tych rozwiązań ma zalety i wady. Na razie kredyty hipoteczne ze zmienną stopą mają niższe oprocentowanie niż ze stałą. To oznacza, że do zaciągnięcia kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem trzeba mieć wyższą zdolność kredytową. Należy jednak pamiętać, że jeśli stopy procentowe będą nadal rosły, w pewnym momencie oprocentowania tych dwóch typów kredytów mieszkaniowych się zrównają. Zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego to większe ryzyko. Kredytobiorca musi brać pod uwagę, że w całym okresie spłaty kredytu (to najczęściej kilkadziesiąt lat) stopy procentowe mogą rosnąć wielokrotnie (jak np. obecnie). Ale w sytuacji, gdy stopy procentowe będą spadały, może obniży się również oprocentowanie kredytu hipotecznego i wysokość raty kredytu” czytamy w poradniku.
Jeśli chcemy uniknąć ryzyka zmiany wysokości raty kredytu, warto zdecydować się na kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem. Obecnie, zdaniem autorów poradnika, najrozsądniejszym rozwiązaniem wydaje się kredyt ze stałym oprocentowaniem. Powodem są spodziewane kolejne podwyżki stóp procentowych. Ale z takim oprocentowaniem zostaniemy na minimum 5 lat. Jeśli w tym czasie RPP zdecyduje się obniżać stopy, osoba, która zawarła umowę o kredyt z okresowo stałą stopą procentową na tych obniżkach nie skorzysta.
Raty równe czy malejące?
Kolejny problem z jakim zmierzy się potencjalny kredytobiorca, to jakie raty kredytu hipotecznego wybrać. Stałe czy malejące? Wysokość stałej raty kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym pozostaje taka sama tak długo, jak nie zmienia się stopa referencyjna. Z upływem czasu zmienia się struktura raty równej. Początkowo kredytobiorca spłaca, przede wszystkim, odsetki od pożyczonego kapitału. Z czasem stopniowo rośnie część kapitałowa, a maleje część odsetkowa.
Przy ratach malejących kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym, z czasem będziesz spłacać coraz niższą ratę. Pod warunkiem braku podwyżek stopy referencyjnej. Opcja coraz mniejszej raty do spłaty może się wydawać kusząca, ale nie jest ona pozbawiona minusów. Raty malejące będą początkowo wyższe nawet o kilkaset złotych w porównaniu z ratami stałymi. A to oznacza, że musisz mieć większą zdolność kredytową.
Bankowcy tłumaczą, że największym atutem raty malejącej kredytu hipotecznego jest obniżenie całkowitego kosztu zobowiązania. To rozwiązanie przyspiesza spłatę części kapitałowej, od której zależy część odsetkowa. A im szybciej maleje kapitał do spłaty, tym niższe są odsetki. Pekao podpowiada, że rata malejąca jest dobrym pomysłem, jeśli chcesz zredukować koszty kredytu hipotecznego, a stać cię na spłatę początkowo wyższej raty.
Natomiast opcję spłaty w ratach stałych, warto wybrać, gdy zależy ci na uzyskaniu jak najwyższej kwoty na zakup nieruchomości i jej ewentualne wykończenie. Mimo że całkowity koszt zobowiązania z ratami stałymi będzie wyższy w porównaniu z kosztem kredytu hipotecznego z ratami malejącymi, comiesięczna rata do spłaty będzie niższa.
