Śmierć najemcy, który był w posiadaniu nieruchomości, może być dość problematyczny dla wynajmującego. Wtedy przychodzi do głowy milion pytań. Kto wszedł w prawa najemcy? Czy można kogoś wpuścić do lokalu/domu, a jeśli tak, to kogo? Jak znaleźć spadkobierców oraz w końcu, czy umowa wygasła?
Kto wstępuje w miejsce zmarłego najemcy
Kto wchodzi w stosunek najmu, po śmierci najemcy reguluje art. 691 Kodeksu cywilnego. A są to: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Jednak osoby te wstępują w stosunek najmu, gdy stale zamieszkiwały z najemcą do chwili jego śmierci.
Warto mieć na uwadze, że osobami, co do których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, mogą być: przysposobione i adoptowane dzieci, rodzice, rodzeństwo, a nawet były małżonek. Tak jak wyżej pod warunkiem, iż stale zamieszkiwali ze zmarłym najemcą. Zatem najistotniejszą jest kwestia tego stałego, faktycznego zamieszkiwania w lokalu będącym przedmiotem najmu.
Śmierć najemcy, a umowa najmu
Wstąpienie w stosunek najmu oznacza tyle, że osoby uprawnione stają się najemcami, w miejsce zmarłego najemcy. Nie zmieniają się warunki i zobowiązania, które uregulowano w umowie. Żadna ze stron nie może bez zgody drugiej strony zmienić treści umowy najmu. W związku z tym nie ma konieczności wprowadzania zmiany w umowach najmu.
Jednak zgodnie z powołanym też wyżej art. 691 Kodeksu cywilnego, osoby, które wstąpiły w stosunek najmu, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, nawet jeśli umowa została zawarta na czas oznaczony. Gdy wypowiedzieli umowę najmu tylko niektórzy ze wstępujących najemców, to umowa ta względem nich wygasa. Jest natomiast kontynuowana z resztą najemców. Umowa wygasa również w sytuacji, gdy nie ma nikogo z kręgu osób wskazanych przez ustawę jako wstępujących w umowę najmu.
Co, gdy umarł jeden z kilku najemców?
Gdy umarł jeden z kilku najemców lokalu mieszkalnego, to w zasadzie nic się nie dzieje. Wspomnianych wyżej zasad z art. 691 kc nie stosuje się, a umowa trwa z dotychczasowymi najemcami, tylko w mniejszym gronie. Za zmarłego najemcę nie wstępuje nikt, nawet jeśli stale z nim zamieszkiwał. Natomiast reszta najemców nie zyskuje żadnych dodatkowych korzyści. Nie mają również możliwości wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony, powołując się na śmierć jednego z najemców.
