Wspólnota mieszkaniowa to twór, którego nie dość, że wielu nie rozumie to jeszcze trudno znaleźć chętnych do kierowania jej pracami. Sytuacja, w której właściciele lokali nie podejmują decyzji o wyborze zarządu nie może jednak trwać wiecznie. W pewnym momencie może się okazać, że do gry wkroczy zarządca przymusowy ustanowiony przez sąd. Wtedy na wybór jest już za późno, a dodatkowo trzeba będzie zapłacić za wynagrodzenie dla zarządcy.
Wspólnota mieszkaniowa musi mieć zarząd
Choć od uchwalenia ustawy o własności lokali minęło już wiele lat to nadal wiele osób nie jest świadomych tego na czym polega wspólne zarządzanie nieruchomością. Tym samym choć każdy właściciel nieruchomości powinien brać udział w zebraniach wspólnoty mieszkaniowej, to rzeczywistość często wygląda zupełnie inaczej. Problemy z prawidłowym funkcjonowaniem wspólnoty mieszkaniowej zwykle wynikają właśnie z braku zainteresowania losem nieruchomości wspólnej.
Nikła frekwencja na spotkaniach właścicieli lokali przekłada się także na inne obszary. Wiele wspólnot zmaga się z problemem braku decyzyjności, a w efekcie głosowanie nad uchwałami trwa w nieskończoność. Jeszcze większy kłopot pojawia się w przypadku braku osób chętnych do sprawowania funkcji członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Z jednej strony trudno się dziwić, bo to rola trudna i niewdzięczna. Zwykle pełniona jest całkowicie nieodpłatnie, a warto mieć świadomość, że w niektórych przypadkach zarząd odpowiada za swoje działania majątkiem osobistym.
Pomimo tego sytuacja, w której wspólnota mieszkaniowa nie wybiera zarządu jest zawsze niepożądana. Jest to bowiem organ reprezentujący wspólnotę na zewnątrz i podejmujący najważniejsze decyzje w zakresie tzw. zwykłego zarządu. Mowa tu głównie należytej dbałości o stan i eksploatację nieruchomości wspólnej, a także załatwianiu wszelkich innych bieżących spraw. Tym samym w niektórych przypadkach bierność właścicieli lokali może doprowadzić do wyznaczenia zarządcy przymusowego.
Zarządca przymusowy we wspólnocie mieszkaniowej – kiedy jest ustanawiany?
Ustanowienie zarządcy przymusowego przewidziane jest na szczególne sytuacje uregulowane stosownymi przepisami. Za takie ustawodawca uznał w pierwszej kolejności brak powołania zarządu. Brak organu reprezentującego dla podmiotu, który może pozywać i być pozwanym, a także zaciągać różne zobowiązania rodzi ryzyko dla obrotu gospodarczego. Ponadto zarządca przymusowy może pojawić się we wspólnocie, gdy zarząd pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki.
Ostatnią z przesłanek uważa się za spełnioną w sytuacji, gdy między innymi zarząd nieprawidłowo lub z naruszeniem zasad przejrzystości prowadzi rozliczenia wspólnoty. Za naruszenie zasad prawidłowej gospodarki uznaje się też dokonywanie czynności przekraczających zwykły zarząd, a więc takich, które powinny być wcześniej poddane pod głosowanie członkom wspólnoty mieszkaniowej.
Z żądaniem ustanowienia zarządcy przymusowego może wystąpić do sądu każdy z właścicieli lokali. Dodatkowo uprawnienie do takiego działania posiada dotychczasowy zarządca nieruchomości, pełniący tę funkcję co najmniej przez 2 lata, ale tylko w konkretnym przypadku. Chodzi tu o sytuację, gdy członkowie wspólnoty mieszkaniowej nie wybiorą zarządu w terminie 2 lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości.
Sąd decyduje zarówno o osobie, jak i wynagrodzeniu zarządcy
Zarządcę przymusowego we wspólnocie mieszkaniowej każdorazowo wybiera sąd. To on określa też jego uprawnienia. Niektórzy podnoszą, że sądowi brakuje odpowiednich kompetencji do enumeratywnego wykazania zadań zarządcy. Stąd też w praktyce uznaje się, że zarządca przymusowy posiada takie same kompetencje jak zarząd ustanowiony w normalnym trybie.
Co ważne, sąd posiada całkowitą swobodę w wyznaczeniu osoby zarządcy. Może to być któryś z właścicieli lokali lub osoba całkowicie z zewnątrz. Nie ma przeszkód, by w uzasadnionych przypadkach zarządcą przymusową została osoba wnioskująca do sądu. Odwołanie zarządcy następuje, gdy ustaną przyczyny jego ustanowienia. Najistotniejszą z punktu widzenia właścicieli lokali wiadomością jest fakt, że zarządca ustanowiony przez sąd otrzymuje za swoje zadania stosowne wynagrodzenie. Tymczasem w przypadku zarządu właścicielskiego zwykle jego członkowie pełnią funkcję nieodpłatnie.
Ustanowienie zarządu przymusowego nie jest sytuacją pożądaną, ale niekiedy konieczną. Stąd też w interesie wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej jest aktywny udział w jej życiu. W przeciwnym razie może się okazać, że bieżące sprawy dotyczące nieruchomości wspólnej przejmie obca osoba, której dodatkowo trzeba będzie za to zapłacić.
