Zakup mieszkania z rynku pierwotnego (zwłaszcza po wprowadzeniu nowej ustawy deweloperskiej, która zaczęła obowiązywać w 2022 r.) co do zasady nie sprawia większych kłopotów pod względem prawnym – w przypadku nieruchomości od dewelopera prędzej można spodziewać się problemów technicznych. Niestety nie oznacza to, że podejrzane praktyki w ogóle nie mają miejsca; przekonały się o tym osoby, które chciały kupić lokal mieszkalny w jednej z warszawskich inwestycji Home Invest.
W teorii zakup mieszkania od dewelopera jest bardzo prosty. Przynajmniej pod względem prawnym
Zazwyczaj zakup mieszkania od dewelopera (od strony prawnej) zaczyna się podpisaniem umowy rezerwacyjnej. Jeśli kupujący się nie rozmyśli, strony przechodzą do podpisania umowy deweloperskiej (ewentualnie po drodze podpisując jeszcze umowę przedwstępną, zwłaszcza jeśli kupujący ma zamiar ubiegać się o kredyt na zakup nieruchomości). Na końcu podpisywana jest umowa kupna-sprzedaży przenosząca oficjalnie własność na nabywcę.
W teorii brzmi to prosto; większość klientów raczej nie zmaga się z problemami prawnymi w przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera (a jeśli już coś się dzieje, to najczęściej chodzi np. o prospekt informacyjny). Nie zawsze jednak tak jest – o czym przekonały się osoby, które chciały kupić lokale mieszkalne w jednej z warszawskich inwestycji, ale ostatecznie, mimo podpisanych umów i wpłaconych pieniędzy, nie będą mogły kupić wymarzonego mieszkania.
W praktyce może być już różnie – poznajcie sprawę Home Invest
W maju 2023 r. firma Home Invest (zajmująca się budową i sprzedażą inwestycji mieszkaniowych) poprzez spółkę celową rozpoczęła „przedsprzedaż”. O ile deweloperzy faktycznie zazwyczaj ruszają z „przedsprzedażą” zanim budowa ruszy na dobre (lub jest na początkowym etapie), o tyle Home Invest miała zaoferować potencjalnym klientom umowy pisemne jeszcze przed potwierdzeniem wykonawcy robót.
To jednak dopiero początek – wspomniane umowy deweloper nazwał „umowami pierwszeństwa zakupu”. Nazwa mogłaby wskazywać na umowę pierwokupu; w praktyce jednak umowy podsunięte przez dewelopera nie spełniały warunków umowy pierwokupu, a w dodatku deweloper nie zobowiązywał się w nich do sprzedaży nieruchomości podpisującemu umowę. Jedyne, co w umowie faktycznie się znajdowało, to stwierdzenie, że deweloper nie zaoferuje lokalu na sprzedaż innym osobom, dopóki nie utworzy rachunku powierniczego.
Umowa dewelopera z bankiem o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego powinna być natomiast zawarta przed rozpoczęciem sprzedaży mieszkań – ta z kolei jest rozumiana jako „podanie do publicznej wiadomości informacji o rozpoczęciu procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów w ramach określonego przedsięwzięcia oraz gotowości do zawierania z nabywcami umów deweloperskich”.
Skoro jednak nie była to umowa pierwokupu, to może niedoszli klienci zawarli w takim razie umowę rezerwacyjną lub przedwstępną? Jak tłumaczy Tomasz Gołembiewski, pełnomocnik poszkodowanych osób, w tym wypadku nie można było mówić ani o umowie rezerwacyjnej, ani przedwstępnej. Jak komentuje,
Umowa ta nie kwalifikowała się jako umowa rezerwacyjna, gdyż deweloper nie wyemitował prospektu informacyjnego, a samą umowę zawarł na czas nieoznaczony, kiedy to umowa rezerwacyjna musi być zawarta na czas określony pod rygorem nieważności.
Dodaje również, że
Nie była to też umowa przedwstępna, gdyż nie miała w ogóle wzmianki o zobowiązaniu do zawarcia umowy deweloperskiej albo umowy sprzedaży lokalu po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego.
Tym samym przyszli-niedoszli klienci podpisali z deweloperem umowy, które nie spełniały przesłanek żadnej z umów zawieranych przed zakupem nieruchomości. Jakby tego było mało, deweloper pobierał „kaucję” od klientów – a ten termin nie funkcjonuje w kontekście sprzedaży nieruchomości (można mówić co najwyżej o zadatku, zaliczce czy opłacie rezerwacyjnej).
Klienci podpisali umowy, wpłacili pieniądze, a deweloper… wypowiedział te umowy
Już sam fakt, że deweloper stosował niejasne zabiegi prawne, zasługuje na uwagę i wyjaśnienie. Nie byłoby to może jednak tak dotkliwe, gdyby nie fakt, że ostatecznie deweloper… wypowiedział umowy podpisane z klientam, tłumacząc, że wybudowane lokale wykorzysta jednak na własny użytek. Żeby było zabawniej, umowy przewidywały wysokie kary umowne dla niedoszłych nabywców za wycofanie się z umowy, natomiast dla dewelopera – już nie.
Teoretycznie deweloper zobowiązał się do zwrotu wpłaconych przez niedoszłych klientów kaucji, jednak – bez żadnych dodatkowych świadczeń. Gołembiewski podkreśla jednak, że największą szkodą dla kupujących jest sam fakt zerwania umowy – z racji tego, że będą musieli ostatecznie nabyć inny lokal (podczas gdy ceny nieruchomości, a zwłaszcza w Warszawie, nieustannie rosną z miesiąca na miesiąc).
Interpretując przepisy ustawy deweloperskiej można założyć, że deweloper odpowiada za treść i formę umów oferowanych do podpisu. W opisywanej sytuacji sprawy nie ułatwia jednak fakt, że z klientami zawarto umowy nieprzewidziane w ustawie. Można domniemywać, że praktyka oferowania umów nieważnych lub omijających przepisy prawa może być podstawą roszczeń odszkodowawczych klientów. Na razie nie wiadomo jednak, czy sądy przychylą się do takiej interpretacji.
Jak twierdzi Gołembiewski, on sam widzi na przyszłość tylko dwa możliwe rozwiązania:
Albo konsumenci przekonają się do konieczności konsultowania z prawnikiem wszelkich umów zawieranych z deweloperami przed ich podpisaniem albo Ustawodawca wprowadzi regulację, która poszerzyłaby odpowiedzialność dewelopera za wszelkie utracone i spodziewane korzyści niedoszłych nabywców, którym zerwano umowy albo ich nie zrealizowano. W przeciwnym wypadku raczej nie ma się co oszukiwać, że coś się zmieni. Ludzie dalej będą podpisywać umowy, które ich nie będą chronić w odpowiedni sposób, zaś deweloperzy taki stan rzeczy będą wykorzystywać.
Home Invest broni się przed zarzutami
Poprosiliśmy Home Invest o komentarz i odpowiedzi na kilka pytań. Firma zapytana o to, dlaczego zaproponowała klientom „umowę pierwszeństwa nabycia” zamiast umowy rezerwacyjnej lub jakiejkolwiek innej, przyjętej powszechnie w obrocie nieruchomościami, odpowiedziała, że
W związku z tym, że nowa ustawa deweloperska nie reguluje sytuacji, w której deweloper jest na etapie przygotowania inwestycji i jeszcze formalnie nie rozpoczął jej sprzedaży, tj. nie dokonał publicznego ogłoszenia o rozpoczęciu sprzedaży oraz gotowości do zawierania umów deweloperskich, gdyż nie posiadał umowy rachunku powierniczego oraz kompletnego prospektu informacyjnego, które są niezbędne do zawierania umów deweloperskich, to deweloper nie mógł zawierać z klientami umów rezerwacyjnych ani deweloperskich.
Do wyboru miał dokonywanie rezerwacji lokalu w formie ustnej lub zawieranie umów pierwszeństwa nabycia. Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom klientów zdecydowano o zawieraniu umów pierwszeństwa. Klienci doskonale zdawali sobie sprawę z tego jaką formę umowy podpisują, której konstrukcja miała na celu przede wszystkim czasowe wyłączenie lokalu z oferty, żeby deweloper nikomu innemu w tym czasie nie mógł oferować tego lokalu. Ponadto klienci byli świadomi, że inwestycja jest na etapie tzw. przedsprzedaży, że nie było jeszcze rozpoczętej budowy ani wybranego GW, a przede wszystkim nie było zawartej umowy z bankiem na prowadzenie rachunku powierniczego. Podsumowując, nie mogliśmy jako deweloper podpisywać umów rezerwacyjnych, gdyż wtedy właśnie naruszylibyśmy przepisy ustawy deweloperskiej, więc zastosowaliśmy umowy pierwszeństwa.
Deweloper, zapytany o to, czy celowo zdecydował się na taką formę umowy, by ominąć przepisy ustawy deweloperskiej, odpowiedział, że
Intencją dewelopera było przede wszystkim działanie zgodnie z prawem, dlatego zdecydował się na zawieranie umów pierwszeństwa, gdyż Ustawa deweloperska nie reguluje okresu przedsprzedaży. Natomiast zawieranie umów rezerwacyjnych lub deweloperskich jest możliwe dopiero po ogłoszeniu rozpoczęcia sprzedaży. W konsekwencji zawieranie umów rezerwacyjnych na etapie przedsprzedaży, bez posiadania umowy rachunku powierniczego i kompletnego prospektu informacyjnego byłoby naruszeniem tej Ustawy deweloperskiej.
Z kolei na pytanie o kaucję firma stwierdziła, że wspomniana wcześniej „kaucja” nie była częścią ceny lokalu, miała charakter zwrotny i dlatego taka forma została zastosowana w umowach pierwszeństwa.
Z odpowiedzi przekazanych przez dewelopera można wysnuć wniosek, że firma, decydując się na taką formę przedsprzedaży mieszkań, wiedziała, że w takim wypadku przepisy ustawy deweloperskiej (chroniące nabywców) nie będą mieć zastosowania. Nie wiadomo natomiast, dlaczego firma nie zdecydowała się dopełnić wszystkich formalności i dopiero potem rozpocząć faktyczną sprzedaż mieszkań; być może od początku deweloper zakładał możliwość wycofania się z umów.
Ta sytuacja to przestroga dla innych osób, które zamierzają nabyć nieruchomość od dewelopera
Deweloper twierdzi zatem, że wszystko odbyło się w zgodzie z prawem, podkreśla też, że klienci wiedzieli, jakie umowy podpisują. Opisana wyżej historia to przede wszystkim jednak dowód na to, że potencjalni nabywcy nieruchomości powinni z dużą uwagą analizować umowy podsuwane im do podpisania – i to zarówno w przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego, jak i od dewelopera.
W każdym z tych przypadków w umowie mogą znaleźć się niekorzystne postanowienia. Z tego względu dobrym pomysłem może być poproszenie o pomoc prawnika, który przeanalizuje postanowienia zawarte w umowie – zwłaszcza że przedmiotem transakcji ma być nie samochód czy sprzęt elektroniczny, ale nieruchomość, kosztująca co najmniej kilkaset tysięcy złotych.
