Mimo że dążymy do posiadania własnego mieszkania lub domu, dalej spora część Polaków mieszka w mieszkaniach wynajmowanych. Sytuacja na rynku nieruchomości bywa dynamiczna, jednak cztery kąty na wynajem wciąż są poszukiwane, a oferty wynajmu szybko znikają z portali. Najem ma jednak swoje wady i zalety – również dla wynajmującego. Jedną z wad są liczne obowiązki najemcy, z których nie każdy zdaje sobie sprawę.
Obowiązki najemcy – drobne naprawy w mieszkaniu
Teoretycznie to właściciel lokalu powinien dbać o to, aby wszystko było z nim w porządku oraz żeby wystrój i aranżacja hołdowały nowoczesnym standardom. Nie oznacza to jednak, że w tym zakresie najemca nie ma żadnych obowiązków. O ile w przypadku awarii instalacji elektrycznej, pęknięcia rury doprowadzającej wodę do łazienki, czy nieszczelności starych okien, to właściciel mieszkania powinien dokonać niezbędnych napraw i wyłożyć na nie (niemałe) pieniądze, to najemca również musi liczyć się z pewnymi kosztami.
Obowiązki najemcy są wyszczególnione w art. 681 kodeksu cywilnego, który jasno wskazuje, że:
Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.
Oznacza to więc, że najemca odpowiada za drobne usterki, które nie wymagają dużych nakładów finansowych i w dużej mierze są związane właśnie z użytkowaniem. Tym samym jeżeli w wynajmowanym mieszkaniu przepali się żarówka lub też kran w łazience zacznie przeciekać, to najemca powinien zadbać o doprowadzenie wszystkiego do ładu. To samo tyczy się sytuacji, kiedy farba na ścianach straciła już swoją świeżość albo odchodzfarba z progu w pokoju. Jednak jeżeli w grę wchodzą już większe remonty – na przykład gruntowne odnowienie łazienki, wraz z położeniem nowych kafelek i wymianą armatury, czy też konieczna jest wymiana starych, nieszczelnych okien, to wynajmujący musi ponieść koszty.
Obowiązki najemcy w orzecznictwie
Fakt, że najemca ma pewne obowiązki, dotyczące utrzymania wynajmowanego lokalu w odpowiednim stanie, był wielokrotnie podkreślony przez sądy. Przykładem może być wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2001 roku (III SA 766/00), w którym skład sędziowski podkreślił, że:
Wynajmujący ma obowiązek utrzymania rzeczy w stanie zdatnym do użytku przez cały czas trwania najmu. Obowiązek ten obejmuje wymianę uszkodzonych czy zniszczonych części składowych i przynależności rzeczy oraz dokonywanie wszelkich napraw i nakładów, poza drobnymi połączonymi ze zwykłym używaniem rzeczy. A więc skoro najemcę obciążały wyłącznie drobne naprawy, to wydatek na wymianę drzwi i okien, który obciąża wynajmującego, nie mógł stanowić kosztów uzyskania przychodów najemcy – podatnika.
Z tego wyroku wynikają nie tylko obowiązki najemcy, ale również część obowiązków wynajmującego. Cała sprawa dotyczyła odliczenia od podatku kosztów związanych z remontem mieszkania. Mieszkanie jednak zostało wyremontowane przez najemcę, a nie przez właściciela mieszkania. A najemca nie był w żaden sposób zobowiązany do wymieniania w nieswoim mieszkaniu drzwi i okien, tak więc nie mógł tego rozliczyć w swoim zeznaniu podatkowym. Kwestie podatkowe w tej sytuacji nas nie interesują, jednak zakres obowiązków najemcy już zdecydowanie tak.
Różnica pomiędzy drobnymi nakładami a poważnym remontem
Krótko mówiąc, najemca ma obowiązek dbania o lokal w taki sposób, aby po zakończeniu wynajmu, ten „wrócił” do właściciela w stanie niepogorszonym. Tak, więc jeżeli obowiązki najemcy dotyczą tylko kwestii drobnych, które mają bezpośredni związek z jego działaniem – czyli ze zwykłym zużyciem rzeczy (lub z odnowieniem/wymianą rzeczy przez siebie zniszczonych np. przez nieuwagę, czy gwałtowny napad agresji). Jeżeli jednak najemca w mieszkaniu wyremontował więcej, niż musiał, może żądać od właściciela mieszkania zwrotu kosztów za te działania (a właściciel może nie zapłacić i zdecydować się na to, żeby wynajmujący zabrał wszelkie ulepszenia, a więc przywrócił stan poprzedni). Jak zauważył Sąd Apelacyjny w Łodzi w swoim wyroku z 2020 roku (I ACa 140/20):
Jak stanowi art. 681 k.c. drobne nakłady na lokal obciążają najemcę. Należą do nich w szczególności drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Kwestię ulepszeń reguluje zaś przepis art. 676 k.c., zgodnie z którym jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Ulepszeniami rzeczy najętej powstałymi w czasie trwania stosunku najmu są dokonane na tę rzecz przez najemcę nakłady, które w chwili wydania rzeczy wynajmującemu zwiększają jej wartość lub użyteczność. Ulepszeniami nie są więc drobne nakłady obciążające najemcę i nakłady konieczne, które co do zasady obciążają wynajmującego.
W wynajmowanym mieszkaniu inwestuj, ale z rozsądkiem
Wynajmując mieszkanie, warto pamiętać, że wszelkie ulepszenia, których dokonamy, wprawdzie poprawiają komfort najemcy, jednak w praktyce mogą okazać się dużym zyskiem dla właściciela mieszkania. Zgodnie z cytowanym wyżej wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Łodzi, możliwe jest zastrzeżenie w umowie najmu obowiązku zwrotu kosztów remontu przez właściciela mieszkania (oczywiście kosztów działań, do których najemca nie był zobowiązany). Jeżeli jednak zastrzeżenia takiego nie ma, sytuacja jest zdecydowanie bardziej skomplikowana.
Jeżeli wyremontowaliśmy łazienkę w wynajmowanym mieszkaniu, możemy żądać za to pieniędzy. Teoretycznie właściciel mieszkania jest nawet zobowiązany oddać nam za to pieniądze. W praktyce jednak może żądać przywrócenia stanu poprzedniego. A wtedy pojawia się problem – najemca raczej nie skuje i nie zabierze nowych kafelek, wraz z wanną i zlewem, a nawet jakby próbował, to powinien łazienkę zostawić w stanie takim, w jakim ją zastał. Tak więc po zniszczeniu efektów remontu… musiałby przeprowadzić kolejny remont, w celu przywrócenia stanu poprzedniego. Działanie więcej niż bezcelowe. Tak więc najemcy zwykle rezygnują z przywracania stanu poprzedniego i odchodzą z przysłowiowym kwitkiem.
