Korzystanie z lokalu spółdzielczego wcale nie musi wiązać się z zapłatą jego pełnej wartości. Na trudnym rynku nieruchomości niezłym rozwiązaniem może być spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Choć w praktyce jest ono nieco podobne do umowy najmu, to jednak prosta droga do uzyskania prawa własności stanowi ogromną przewagę nad innymi rozwiązaniami.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Warto zainteresować się jego ustanowieniem
Według różnych szacunków zasób mieszkań spółdzielczych w Polsce wynosi około 2 miliony. W tej grupie znajdują się zarówno mieszkania lokatorskie, jak i własnościowe. Pomimo istnienia obu rozwiązań w polskich przepisach od wielu lat, nadal wiele osób nie odróżnia wskazanych praw. Myśląc o lokalu spółdzielczym Polacy z góry zakładają, że chodzi o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które od 2007 roku nie może być już ustanawiane. Tymczasem ciekawym rozwiązaniem może być wciąż istniejące spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu.
Prawo w praktyce jest nieco podobne do najmu. Zgodnie z przepisami zawierając umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia zobowiązuje się oddać lokal do używania. W zamian lokator musi wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. W odróżnieniu od spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, wkład nie musi wynosić aż 100% wartości. Wystarczy bowiem zwykle wpłacić pomiędzy 20 a 30% wartości lokalu. Wszystko zależy od różnicy między kosztem budowy przypadającym na dany lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych.
Warto jednak wspomnieć, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione na rzecz członka spółdzielni albo członka spółdzielni i jego małżonka. Zwykle zatem przed podpisaniem umowy o ustanowienie prawa zainteresowani muszą zadeklarować wstąpienie w poczet członków spółdzielni mieszkaniowej. Tym samym osoby zainteresowane tego typu rozwiązaniem powinni same zgłaszać się do spółdzielni celem omówienia jej ewentualnych planów inwestycyjnych i możliwości zawarcia umowy.
Brak możliwości dysponowania i dziedziczenia prawa to największe wady lokatorskiego prawa do lokalu
Nie można zapominać o tym, że osoby zawierające umowę spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nie stają się jego właścicielem. Decydujące prawo głosu w zakresie wszelakich zmian oraz inwestycji ma spółdzielnia, a nie lokatorzy. Tym samym mieszkanie nie może zostać wynajęte, czy podnajęte bez zgody właściciela. Osoby korzystające z omawianego prawa nie mogą też sami zdecydować o rejestracji w lokalu działalności gospodarczej.
Największym problemem jest jednak fakt, że prawo lokatorskie jest niezbywalne i niedziedziczne. Wyklucza to sprzedaż, darowiznę, a także przepisanie lokalu w spadku na rzecz bliskiej osoby. W tym ostatnim przypadku warto jednak dodać ważne zastrzeżenie. Dziedziczeniu podlega wkład mieszkaniowy, który spółdzielnia w przypadku śmierci członka spółdzielni musi zwrócić członkowi rodziny zmarłego. Co więcej, w sytuacji gdy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przysługiwało małżonkom, śmierć jednego z nich powoduje przejście całości praw na małżonka żyjącego. Jeśli małżonek nie był członkiem spółdzielni, może domagać się od spółdzielni przyjęcia w poczet jej członków.
Po stronie korzyści z posiadania omawianego prawa na pewno można zapisać fakt, że jego utrata może wynikać jedynie ze szczególnych okoliczności. Za takie uznaje się rzecz jasna brak uiszczania opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości i bieżącą eksploatacją lokalu. Nawet jednak w takim przypadku po spłacie zadłużenia członkowi spółdzielni przysługuje roszczenie o ponowne zawarcie umowy. Co więcej, nabycie prawa lokatorskiego nie wymaga posiadania zdolności kredytowej, choć wydaje się, że osoby mające możliwość zapłaty nawet 30% wartości mieszkania zwykle łapią się na oferty banków. Nie zawsze są one jednak dla nich korzystne. Przez okres korzystania z prawa lokatorzy nie muszą też martwic się rosnącymi czynszami najmu.
Łatwość wykupu mieszkania to duża przewaga prawa lokatorskiego
Przewagą prawa lokatorskiego nad chociażby najmem jest łatwość jego przekształcenia w pełną własność. Kluczem jest to, że zgodnie z przepisami spółdzielnia nie może negatywnie rozpatrzyć wniosku złożonego przez lokatora. Co więcej, spółdzielnia zobowiązana jest do zawarcia stosownej umowy przeniesienia własności z lokatorem w ciągu 6 miesięcy od dnia złożenia przez niego wniosku.
Jedynym warunkiem po stronie lokatora jest brak zadłużenia z tytułu bieżących opłat oraz pokrycie całego wkładu mieszkaniowego, a więc spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową. Tu kolejny plus – w porównaniu do cen rynkowych wartość wkładu nie rośnie, co oznacza wymierne korzyści dla zainteresowanych. Warto też pamiętać, że wszelkie koszty związane z przekształceniem prawa ponosi członek spółdzielni.
