Podatkowa ulga mieszkaniowa to preferencyjne rozwiązanie dla tych, którzy nabywają w spadku, a czasem i w darowiźnie, nieruchomość po osobach niezaliczanych w świetle przepisów do najbliższej rodziny. Choć sama idea tego rozwiązania jest słuszna to jednak oceniając ulgę kompleksowo trzeba stwierdzić, że cechuje ją poważna wada. Zgodnie z przepisami prawo do ulgi dotyczy jedynie powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. Za udział w gruncie, czy też działkę, na której stoi budynek podatek trzeba zapłacić.
Podatkowa ulga mieszkaniowa to w założeniu dobre rozwiązanie
Ulga mieszkaniowa to w założeniu bardzo pomocne rozwiązanie dla tych spadkobierców, którzy nabywają spadek po osobie im bliskiej, z którą nie łączą ich jednak bliskie rodzinne stosunki. Dzięki uldze z braku konieczności zapłaty podatku od spadku, czy darowizny mogą też skorzystać osoby, dla których nabyta nieruchomość będzie jedyną szansą na poprawę warunków mieszkaniowych. Szczegółowe warunki skorzystania z prawa do ulgi opisywałem w odrębnym artykule:
Ustawodawca zdecydował się na zastosowanie prawa do ulgi w odniesieniu do skromniejszych nieruchomości. Do podstawy opodatkowania nie wlicza się bowiem czystej wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. W przypadku, gdy nieruchomość jest większa podatek należny jest wyłącznie od wartości przekraczającej sumę wskazanego metrażu. Na czym wiec polega problem?
Nabyty udział w gruncie, czy własność całej działki nie korzysta z ulgi
Niestety choć na pierwszy rzut oka prawo do ulgi mieszkaniowej wydaje się być dość przejrzyste, to po głębszej analizie można stwierdzić, że w przepisach nie ma mowy o działce, na której stoi budynek, czy blok. To z kolei sprawia, że wartość powierzchni działki, na której usytuowany jest budynek mieszkalny znajduje się poza zakresem ulgi.
Nawet więc wówczas, gdy powierzchnia nabytej nieruchomości budynkowej mieści się w ustawowym limicie, w związku z czym od jej wartości w ogóle nie jest ustalany podatek, konieczne jest dokonanie wymiaru podatku od wartości działki, na której znajduje się budynek lub mieszkanie. Stanowisko niekorzystne dla podatników potwierdza orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Zakres zwolnienia podatkowego w przypadku art. 16 ust. 1 u.p.s.d. nie zależy od tego, że odziedziczony budynek jest częścią składową nieruchomości jako części powierzchni ziemskiej stanowiącej odmienny przedmiot własności, ale od tego, jaka jest czysta wartość 110 m2 powierzchni użytkowej odziedziczonego budynku. Nie można zatem zasadnie twierdzić, że błędna jest taka wykładnia art. 16 ust. 1 u.p.s.d., według której do podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn wlicza się wartość gruntu, na którym posadowiony jest budynek, pomimo, że określona część wartości tego budynku zwolnieniem podatkowym jest objęta.
wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 maja 2012 roku, sygn. akt II FSK 2262/10
Ulga mieszkaniowa to ukryty nóż w plecy podatników
Miejscem, w którym podatnik powinien szukać informacji niezbędnych do określenia prawa do ulgi jest prowadzona przez gminy ewidencja gruntów i budynków. W tych właśnie dokumentach z łatwością odnajdziemy przeznaczenie budynku, a także jego powierzchnię użytkową. Podobne zastrzeżenie dotyczy zresztą lokali mieszkalnych. Dzięki pozyskanym z ewidencji gruntów i budynków informacją można ocenić, czy podatnik spełnia kluczowe wymogi skorzystania z preferencyjnych rozwiązań podatkowych.
Nie sposób oprzeć się wrażeniu, że prawo do ulgi mieszkaniowej zostało skonstruowane tak jakby z jednej strony twórcy przepisów wyciągali pomocną dłoń do podatnika, ale robili to tylko po to, by za chwilę wbić mu nóż w plecy w postaci ustalenia wymiaru podatku od nabytej działki. Pytanie czy obecnej formie ulga mieszkaniowa w ogóle spełnia swoje zadanie. Rozwiązanie zaproponowane przez ustawodawcę może negatywnie odbijać się nie tylko na sytuacji majątkowej podatników, ale także nieść negatywne konsekwencje dla obrotu nieruchomościami.
Możliwa jest bowiem sytuacja, w której spadkobiercy celowo nie będą wszczynali postępowania o stwierdzenie nabycia spadku, by uniknąć powstania obowiązku podatkowego. W przypadku dużych działek w atrakcyjnych lokalizacjach przy obecnych stawkach podatkowych, danina może wynieść kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Te kwoty mogą skutecznie odstraszać. Stąd też pytanie czy ponad wpływami z podatku rządzący nie powinni postawić interesu obywateli, dla których nabyty spadek może być szansą na lepsze, często spokojniejsze życie.
