Czy właściciel mieszkania może wejść do wynajmowanego mieszkania? To pytanie bardzo często pada w kontekście wynajmowania mieszkań oraz tego, że to właściciel ma zdecydowanie mniejsze prawa niż lokatorzy. Jak to faktycznie jest z możliwością korzystania ze swojego prawa własności do wynajmowanego mieszkania?
Czy właściciel mieszkania może wejść do wynajmowanego mieszkania? Odpowiadając na tak postawione pytanie, należałoby odpowiedzieć krótko – nie może. To jednak nie oddawałoby całej prawdy, ponieważ prawo przewiduje możliwość, aby właściciel mieszkania, pomimo oddania jej w najem, mógł realizować swoje prawo własności. Nie oznacza to jednak tego, że może przychodzić bez zapowiedzi, a także traktować mieszkania jak swoje. Takie zachowanie byłoby naruszeniem miru domowego wobec najemców. Brzmi absurdalnie? Niekoniecznie.
Czy właściciel mieszkania może wejść do wynajmowanego mieszkania?
Umowa najmu została w kodeksie cywilnym zdefiniowana w art. 659.
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Realizując swoje prawo własności, wynajmujący przenosi swoje prawo do używania danej nieruchomości na inne osoby, czyli najemców. Oczywiście w zamian za to ograniczenie będzie otrzymywał gratyfikację finansową, czyli umówiony czynsz. To oznacza, że w zamian za oznaczoną kwotę pieniężną, właściciel musi godzić się z tym że przez określony czas nie może w pełni korzystać ze swojej rzeczy. Z punktu widzenia najemcy działa to ta, że w zamian za określoną sumę pieniędzy, de facto kupuje on prawo do spokojnego korzystania z nieruchomości przez czas określony w umowie.
Wiele osób z oburzeniem przyjmuje fakt, że właściciel mieszkania może być sprawcą przestępstwa określonego w art. 193 kodeksu karnego, czyli naruszenia miru domowego. Jak to możliwe, że właściciel mieszkania nie może wejść do swojego mieszkania? No nie może, bo za fakt, że czasowo zrzekł się swojego prawa, otrzymuje co miesiąc pieniądze (często przecież niemałe). Byłoby jednak mocno niesprawiedliwe, gdyby całkowicie pozbawić właściciela możliwości kontrolowania tego, w jaki sposób najemca wykonuje swoje prawo. Zwłaszcza biorąc pod uwagę fakt, że przysługuje mu prawo do wypowiedzenia umowy w sytuacji, gdy najemca wykorzystuje lokal niezgodnie z przeznaczeniem. Dodatkowo po stronie właściciela leży obowiązek napraw i konserwacji instalacji, które znajdują się w mieszkaniu.
Kiedy właściciel mieszkania ma prawo do niego wejść?
Na powyższe pytanie można odpowiedzieć następująco – w wyjątkowych przypadkach. Wynikają one z art. 10 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien także udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania:
1) okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;
2) zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora.
Co jednak, jeżeli sytuacja jest nagła, a najemca jest nieobecny? Czy właściciel może jedynie stać pod drzwiami i patrzeć, jak jego mieszkanie jest zalewane przez uszkodzoną rurę? Oczywiście, że nie. Wejście do lokalu pod nieobecność najemcy powinno odbyć się jednak w obecności odpowiednich służb, a z takiego wejścia należy sporządzić dokładny protokół.
1. W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale.
2. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora; z czynności tych sporządza się protokół.
Co grozi właścicielowi mieszkania za naruszenie miru domowego lokatorów?
Naruszenie miru domowego jest przestępstwem, które zostało zdefiniowane w art. 193 kodeksu karnego. Zgodnie z nim, uciążliwy właściciel może zostać skazany nawet na rok pozbawienia wolności.
Art. 193.
Kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.
Ta kwestia była nawet analizowana przez Sąd Najwyższy. Wynajem mieszkania sprawia, że dla właściciela staje się to mieszkanie obce. Warto jednak pamiętać, że umowa najmu mieszkania może bardziej szczegółowo regulować kwestię kontrolowania stanu nieruchomości przez właściciela.
