Mogłoby się wydawać, że najgorszym zagrożeniem dla osób, które chcą kupić w przyszłości mieszkanie, są rosnące ceny nieruchomości. Niestety, okazuje się, że to tylko jeden z poważnych problemów rynku mieszkaniowego. Kolejnym jest niewystarczająca liczba działek pod budowę mieszkań – zwłaszcza w kilku dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław.
Deweloperzy nie mają gdzie budować. W kilku dużych miastach narasta poważny problem
Niepokojące sygnały z budownictwa mieszkaniowego dochodzą do nas już od dłuższego czasu. W ciągu czterech pierwszych miesięcy 2023 r. rozpoczęto budowę o 27,7 proc. mniejszej liczby mieszkań, niż w analogicznym okresie 2022 r. Jeszcze bardziej niepokojąca może być informacja o wydanej liczbie pozwoleń na budowę zgłoszeń – było ich o 32 proc. mniej niż w pierwszych czterech miesiącach 2022 r.
Teoretycznie zastój w budownictwie mieszkaniowym można tłumaczyć na różne sposoby. Na przykład – deweloperzy czekają, aż odbuduje się popyt na mieszkania (co powoli dzieje się na naszych oczach, w dużej mierze – za sprawą Bezpiecznego Kredytu). Pojawiają się też teorie, że deweloperzy skupiają się raczej na dokończeniu i oddaniu zaczętych już inwestycji (na które pozwolenia otrzymali jeszcze przed wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej, która narzuca deweloperom dodatkowe obowiązki). Część ekspertów twierdzi natomiast, że deweloperzy i tak będą budować mniej – głównie dlatego, że to będzie dla nich… bardziej opłacalne, zważywszy na stale rosnące ceny nieruchomości z jednej strony, a wzrost cen na rynku materiałów budowlanych i trudności ze znalezieniem wykonawców z drugiej.
Wszystkie wymienione powody są prawdopodobnie przynajmniej w części prawdziwe, ale jest też jeden, o którym mówi się znacznie mniej. Chodzi o brak gruntów pod budowę nowych mieszkań. Jak w rozmowie z „Business Insiderem” ocenia Bartosz Turek, ekspert HREIT, w aż ośmiu dużych miastach deweloperzy prawdopodobnie mają bardzo mało gruntów, na których mogą szybko uruchomić nowe inwestycje. Chodzi o Warszawę, Kraków, Wrocław, ale także Kielce, Lublin, Toruń, Rzeszów czy Szczecin. Jak twierdzi, w tych miastach miałby na to wskazywać fakt, że
nadwyżka pozwoleń na budowę przy braku decyzji wydawanych w kolejnych miesiącach pozwoliłaby na od dwóch do dziewięciu miesięcy rozpoczynania inwestycji w tempie obserwowanym w ostatnich latach.
Nieco lepsza sytuacja ma być w Łodzi, Zielonej Górze czy (co może być pewnym zaskoczeniem) Poznaniu. Niezła sytuacja jest też w Katowicach, Olsztynie i Bydgoszczy.
Problem będzie się pogłębiać
Nie jest oczywiście tajemnicą, że gruntów w miastach, które można przeznaczyć pod zabudowę mieszkaniową, będzie ubywać – w końcu miasta mają ograniczoną powierzchnię. Sęk w tym, że problem staje się poważny już teraz, a do tej pory nie stworzono żadnego planu, który mógłby go rozwiązać. Dodatkowo deweloperzy budują też coraz więcej na obrzeżach miast, czyli na terenach zazwyczaj słabo skomunikowanych, które nie mają też potrzebnej infrastruktury w postaci sklepów, szkół, aptek itd. Za jakiś czas może się zatem okazać, że deweloperzy będą budować głównie w mniejszych miejscowościach, graniczących lub położonych w pobliżu dużych miast – bo po prostu nie będą mieć innego wyjścia.
