Handel najmem w TBS ma się dobrze od lat, tak samo jak historie oszukanych niedoszłych nabywców

Nieruchomości dołącz do dyskusji (43) 25.06.2019
Handel najmem w TBS ma się dobrze od lat, tak samo jak historie oszukanych niedoszłych nabywców

Udostępnij

Rafał Chabasiński

Poszukiwanie okazji na zaoszczędzenie pieniędzy stało się wręcz elementem ludzkiej natury. Jednym z przejawów tego zjawiska jest handel najmem w TBS. Dostęp do nowego, względnie taniego w utrzymaniu mieszkania to dla wielu osób prawdziwa gratka. Problem w tym, że tego rodzaju transakcje bywają obarczone sporym ryzykiem. 

Towarzystwa Budownictwa Społecznego to jeden z pomysłów rządzących na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa

W Polsce brakuje mieszkań od dawna. Można by zaryzykować stwierdzenie, że problem z ich niedoborem na rynku jest w naszym kraju pewną stałą. Zapotrzebowanie na mieszkania nie maleje, w przeciwieństwie do cen. Rosną zarówno ceny wynajmu mieszkań, jak i ich zakupu. Nie każdego stać na nowy lokal od dewelopera, czy nawet taki z rynku wtórnego. Towarzystwa Budownictwa Społecznego swego czasu stanowiły jedną z odpowiedzi na zapotrzebowanie społeczne. Powołano je na podstawie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego z 1995 r. Niejako można ten program nazwać swoistym poprzednikiem programu Mieszkanie Plus, chyba dużo bardziej udanym.

TBS oferują dostęp do wynajmu względnie tanich mieszkań, przy jednocześnie stosunkowo umiarkowanym, regulowanym ustawowo, czynszu. Udział w TBS opiera się o specyficznej formie najmu zwanej „partycypacją”. Budowa poszczególnych obiektów mieszkalnych przez TBS finansowana jest z jednej strony przez Bank Gospodarstwa Krajowego, z drugiej przez wkład własny przyszłych najemców – ich partycypację. Nie może ona przekroczyć 30% kosztów budowy danego lokalu. W zamian najemca otrzymuje nowe, gotowe i wyposażone mieszkanie. Miesięczne koszty utrzymania bywają mniejsze, niż w przypadku typowego wynajmu mieszkania. Co więcej, dopóki prawidłowo rozlicza się z TBS, posiada gwarancję najmu.

Handel najmem w TBS dla sprzedającego oznacza dodatkowe pieniądze ponad zwrot wpłaconej Towarzystwu partycypacji

TBS były obmyślane dla osób o zbyt wysokich dochodach, by ubiegać się o mieszkania komunalne – lecz zbyt niskich, by pozwolić sobie na kredyt hipoteczny. To dość pojemna nisza. Nic dziwnego, że wiele osób chciałoby skorzystać z tej opcji. Z najmu w TBS można zrezygnować, uzyskuje się wówczas zwaloryzowaną kwotę partycypacji. Mieszkanie zaś przejmuje następna osoba z listy chętnych, która wpłaca swoją partycypację. Co jednak, jeśli partycypant chciałby scedować najem na konkretną osobę – niekoniecznie całkiem bezinteresownie?

O znanym od lat zjawisku, jakim jest handel najmem w TBS, przypomina Rzeczpospolita. Od dawna można znaleźć ogłoszenia o odstąpieniu mieszkania w systemie TBS, w zamian za zapłacenie „odstępnego”. Kwoty w takim przypadku bywają różne: najczęściej kilkadziesiąt tysięcy, czasem ok. 100 tysięcy złotych. Pierwotny najemca na takiej transakcji oczywiście zarabia. Nie tylko odzyskuje swoją partycypację od TBS, ale również uzyskuje gratyfikację od chętnego nabywcy na prawo do korzystania z mieszkania.

Nie każde Towarzystwo traktuje przychylnie handel najmem w TBS, nie każdy potencjalny najemca może w ogóle z takiego systemu skorzystać

Handel najmem w TBS bywa jednak ryzykowny, z trzech powodów. Przede wszystkim, zgodnie z ustawą o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, nie każdy może korzystać z mieszkań w tym systemie. Przyszły najemca nie może posiadać prawa do żadnego innego mieszkania. Co więcej, obowiązują go ścisłe kryteria dochodowe – oparte o liczbę osób, które mają tworzyć w mieszkaniu gospodarstwo domowe. Rzeczpospolita przedstawia przykładowe wyliczenia:

(…) obecnie osoba samotna nie może mieć dochodów brutto wyższych od kwoty 6069,74 zł. a dwuosobowa rodzina – od 9104,61 zł. Przepisy regulują minimalną powierzchnię, jaką powinno mieć mieszkanie. Dla jednej osoby ma to być 25 mkw., dwóch – 32 mkw., trzech – 44 mkw. etc.

Drugim problemem jest to, czy TBS w ogóle zgodzi się na cesję praw do najmu. Nie musi, bo nie istnieją przepisy, które wprost przewidywałyby taką możliwość. Ustawodawca takiej możliwości w zasadzie nie przewidział, z jednym wyjątkiem. Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy, partycypant może bez zgody towarzystwa dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tej umowy. Pod warunkiem, że wskazany najemca jest małżonkiem, krewnym albo powinowatym tej osoby.

Praktyka różni się w poszczególnych Towarzystwach. Bywa tak, że tworzą wewnętrzne zasady regulujące sposób przenoszenia praw do mieszkania. Te często uwzględniają różne formy przekazania praw do mieszkania innej osobie. Co do zasady, największe szanse powodzenia ma cesja na członka rodziny partycypanta. Zdarzają się jednak wyjątki. Niektóre TBS kategorycznie odmawiają jakiejkolwiek formy przekazywania mieszkań przez pierwotnych najemców. Z całą pewnością skorzystanie z oferty bez spytania Towarzystwa o zgodę jest wręcz proszeniem się o kłopoty.

Nie wszyscy partycypanci oferujący przekazanie praw do mieszkania są uczciwi – zdarzają się także oszuści

Nie można również nie wspomnieć o zwyczajnej ułomności ludzkiej natury. Z punktu widzenia prawa „odstępne” stanowi po prostu darowiznę na rzecz partycypanta. Ten może się zwyczajnie rozmyślić, zanim w jakikolwiek sposób przystąpi do przekazywania prawa do wynajmowanego przez siebie mieszkania. Mówiąc prościej: zdarzają się osoby, które po prostu inkasują odstępne a potem kontakt z nimi się urywa. W takim wypadku nieszczęsnemu nabywcy najczęściej pozostaje dochodzenie swoich praw przed sądem, lub zgłoszenie  organom ścigania przestępstwa z art. 286 kodeksu karnego.

Jak widać, handel najmem w TBS może sprowadzić na nas zamiast oszczędności duże straty. Dlatego zanim skorzysta się z okazji na zaoszczędzenie sporych pieniędzy, warto najpierw upewnić się co do zasad przekazywania praw do mieszkania w danym Towarzystwie. Warto także zachować trzeźwą i krytyczną ocenę sytuacji, by nie paść ofiarą ewentualnego oszusta. Z całą pewnością podstawą jest porównanie osiąganego dochodu z ustawowym maksimum. Jeśli posiadamy zbyt wysoki miesięczny dochód, nawet przy maksimum dobrej woli ze strony partycypanta, możemy nie mieć szans na najem mieszkania w TBS.