Polski Ład namiesza na rynku najmu. Właściciele wynajmowanych nieruchomości zostaną postawieni pod ścianą

Nieruchomości Podatki dołącz do dyskusji (790) 02.08.2021
Polski Ład namiesza na rynku najmu. Właściciele wynajmowanych nieruchomości zostaną postawieni pod ścianą

Jolanta Szymczyk-Przewoźna

Osoby prywatne, wynajmujące swoje mieszkania tracą prawo wyboru w jaki sposób chcą opodatkować dochód z najmu. Polski Ład przymusowo wprowadza podatek ryczałtowy od prywatnego najmu. To znaczy, że właściciel nieruchomości zapłaci podatek nawet jeśli poniesie stratę.

Podatek ryczałtowy od prywatnego najmu

Pisaliśmy już o pogarszających się perspektywach dla wynajmujących mieszkania. Wysoka inflacja zjada zysk. NBP ostrzegł, by w kontekście wzrostu stóp procentowych ostrożnie zadłużać się na zakup nieruchomości na wynajem. Z drugiej strony bank centralny sam zauważa, że inwestorzy traktują zakup nieruchomości jak bezpieczną przystań, która nawet jeśli nie da zadowalającego zysku z najmu, to zrekompensuje to wzrostem ceny nieruchomości.

Poza wysoką inflacją wynajmującym nie sprzyja groźba czwartej fali, skala pracy zdalnej, niepewność powrotu studentów na uczelnię. Jakby tego było mało, Ministerstwo Finansów, na opisanych na kilkuset stronach zamianach podatkowych trochę miejsca poświęciło prywatnemu najmowi. Zaproponowane zmiany powodują spadek opłacalności wynajmu. Resort finansów, swoją propozycję, tłumaczy tym, że około 4 mld złotych rocznie z najmu mieszkań jest wykazywanych, ale nie jest opodatkowanych. MF uważa, że traci na tym 500 mln zł rocznie. Teraz stracą właściciele nieruchomości. Taki będzie skutek braki możliwości odliczenia kosztów od przychodu.

Teraz jest wybór

Dziś osoby prywatne, które wynajmują swoje nieruchomości mają wybór. Mogą się rozliczać z fiskusem według skali podatkowej lub płacąc ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Rozliczanie się według skali podatkowej oznacza stawkę 17 proc. dla dochodu do wysokości 85 528 zł i stawkę 32 proc. dla nadwyżki ponad tę kwotę. Stawka ryczałtu wynosi 8,5 proc. dla dochodu do wysokości 100 tys. zł i 12,5 proc. dla nadwyżki powyżej tej kwoty. Na pierwszy „rzut oka” może się wydawać, że ryczałt jest korzystniejszy. W rzeczywistości bywa różnie. Przy rozliczaniu wynajmu na zasadach ogólnych wynajmujący zapłaci podatek od dochodu.  Czyli może od przychodu odliczyć koszty, a tych bywa całkiem sporo. Nie chodzi tylko o czynsz płacony do spółdzielni czy wspólnoty lub ubezpieczenie. To też ponoszone raz na jakiś czas koszty remontu czy zakupu wyposażenia wynajmowanego mieszkania.  Dodatkowo jeżeli mieszkanie zostało kupione na kredyt, kosztem uzyskania przychodu będą też odsetki. Wreszcie, rozliczając się z fiskusem na zasadach ogólnych, od przychodu można też odliczyć odpis amortyzacyjny.

Przymusowy ryczałt

Przy rozliczaniu wynajmu ryczałtem, stawka podatku jest niższa,  ale opodatkowaniu podlega cały przychód. To na pewno forma prostsza, ale dla wielu osób mniej korzystna. Jeszcze w tym roku można było się zastanowić, co się komu bardziej opłaca. Od nowego pozostanie już, jeśli przepisy w zaproponowanym przez Ministerstwo Finansów kształcie wejdą w życie, tylko ryczałt. To w przypadku osób, które poniosą duże koszty na przykład remontu spowoduje, że będą musiały zapłacić podatek nawet jeśli poniosą w danym roku podatkowym stratę. Przymusowy ryczałt nie pozwala też skorzystać z kwoty wolnej od podatku.