Nie zawsze natychmiastowa sprzedaż nieruchomości jest możliwa. Aby lepiej zadbać o swoje interesy, strony zwykle zawierają więc w takiej sytuacji umowę przedwstępną. Nie muszą przy tym koniecznie iść do notariusza – tak samo ważna będzie zwykła umowa pisemna. Warto jednak wiedzieć, że to właśnie umowa przedwstępna przed notariuszem stanowi lepsze zabezpieczenie zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego.
Czym jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna ma za zadanie zabezpieczyć interesy obu stron w przypadku, gdy do sprzedaży nie dojdzie „od razu”. Zwykle dzieje się tak w sytuacji, gdy kupujący chce sfinansować zakup z kredytu, który najpierw musi uzyskać. Zawierając umowę przedwstępną, może zabezpieczyć się przed sytuacją, kiedy sprzedający jednak się rozmyśli i uzna, że woli sprzedać nieruchomość komuś innemu. Dla samego właściciela działki czy mieszkania taka umowa oznacza z kolei większą pewność, że rzeczywiście otrzyma określoną kwotę w umówionym terminie.
Wprawdzie umowa przedwstępna jeszcze nie gwarantuje, że strony na 100% zawrą umowę przyrzeczoną (czyli umowę właściwą, dotyczącą już sprzedaży nieruchomości). To tylko pewien etap na drodze do sprzedaży. Nie zmienia to jednak faktu, że umowa przedwstępna zabezpiecza interesy obu stron.
Dzieje się tak przede wszystkim ze względu na art. 390 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeśli jedna ze stron uchyli się potem od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga będzie mogła żądać naprawienia szkody poniesionej ze względu na to, że myślała, że do zawarcia takiej umowy dojdzie. Będą to więc m.in. koszty dojazdu, dokumentów, prawnika, który opiniował umowę itd. Strony mogą też w umowie przedwstępnej ustalić konkretną wysokość odszkodowania, które trzeba będzie zapłacić w razie, gdy do sprzedaży nie dojdzie.
Co powinno znaleźć się w umowie przedwstępnej?
Jako że taka umowa przedwstępna odnosi się bezpośrednio do późniejszej umowy przyrzeczonej, musi zawierać pewne konkretne, podstawowe elementy. Wśród nich można wymienić przede wszystkim dane obu stron i cenę nieruchomości. Zwykle też strony ustalają termin zawarcia umowy przyrzeczonej, choć nie jest to warunek konieczny. Mogą też wprowadzić dodatkowe postanowienia – np. ustalić konkretny zadatek czy zaliczkę, a także kary umowne na wypadek, gdyby potencjalny kupujący czy sprzedający wycofał się z umowy.
Umowa przedwstępna nie musi być zawarta przed notariuszem
Sama umowa sprzedaży nieruchomości (umowa przyrzeczona) dla swojej ważności zawsze będzie wymagała wizyty u notariusza. Zgodnie z przepisami konieczne jest bowiem zawarcie jej w formie aktu notarialnego. Wymóg ten dotyczy zresztą także innych umów związanych z własnością nieruchomości – np. dokonania darowizny domu czy działki.
Z kolei umowa przedwstępna już niekoniecznie musi być zawarta przed notariuszem. Zdarza się więc, że strony wybierają zwykłą formę pisemną i w takim przypadku umowa też pozostaje ważna. To drugie rozwiązanie ma jednak pewne konkretne wady.
Umowa przedwstępna przed notariuszem a bez notariusza – jakie są różnice?
Umowa przedwstępna przed notariuszem pociąga za sobą dodatkowe koszty. Pytanie więc, czemu ktokolwiek miałby się decydować na taką formę, jeśli może skorzystać ze zwykłej formy pisemnej? Odpowiedź jest prosta – bo w ten sposób lepiej zabezpieczy swoje interesy na wypadek, gdyby druga strona jednak z jakiegoś powodu nie chciała doprowadzić do sprzedaży.
Umowa przedwstępna ma bowiem to do siebie, że jeśli druga strona będzie uchylać się od zawarcia umowy przyrzeczonej, można ją do tego „zmusić” na drodze sądowej. Sąd wyda wówczas wyrok, który zastąpi oświadczenie drugiej strony. W ten sposób nawet mimo zgody sprzedającego czy kupującego i tak sprzedaż dojdzie do skutku. Poza tym w księdze wieczystej może znaleźć się roszczenie o zawarciu umowy przyrzeczonej. To zmniejszy ryzyko, że właściciel nieruchomości sprzeda ją jednak komuś innemu.
Jest jednak pewne „ale” – do zawarcia umowy przyrzeczonej w taki sposób, jak opisany wyżej (czyli na podstawie wyroku sądu) może dojść tylko w przypadku, gdy umowa przedwstępna „czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej”. A jak to zostało wspomniane, jednym z wymogów ważności umowy sprzedaży nieruchomości, jest sporządzenie jej w formie aktu notarialnego. Tym samym, żeby drugą stronę dało się „przymusić” do zawarcia umowy przyrzeczonej, sama umowa przedwstępna też musi być zawarta przed notariuszem.
Oczywiście nie oznacza to, że jeśli strony wybiorą jednak zwykłą formę pisemną, to nie mają żadnego zabezpieczenia. Po pierwsze, wciąż pozostaje możliwość żądania wspomnianego odszkodowania. Można to zrobić w ciągu 1 roku od momentu, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona. Warto jednak pamiętać, że odszkodowanie to zwykle jest naprawdę niewielkie. Strony zawsze mają też prawo wprowadzić zadatek, który chociaż częściowo wynagrodzi im to, że do zawarcia umowy jednak nie doszło. Wciąż oznacza to jednak dla nich mniejsze zabezpieczenie swoich interesów niż zawarcie umowy przyrzeczonej przed notariuszem.
