Sprzedaż nieruchomości przed 5 latami od jej nabycia wiąże się z koniecznością zapłaty podatku. Z pewnym wyjątkiem, jakim jest przeznaczenie uzyskanej kwoty na cele mieszkaniowe – wtedy płacić nie trzeba. Problemy pojawiają się jednak w odniesieniu do hipoteki. Spłata takiego kredytu to bowiem nie zawsze wydatek na własne cele mieszkaniowe.
Przeznaczenie pieniędzy na cele mieszkaniowe pozwala uniknąć zapłaty podatku
Zgodnie z ogólna zasadą sprzedaż nieruchomości lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od roku kalendarzowego, w którym się ją nabyło lub wybudowało, skutkuje powstaniem przychodu. W takiej sytuacji trzeba zapłacić podatek wysokości 19%.
Od tej zasady istnieje jednak pewien wyjątek. Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat bez konieczności zapłaty podatku jest możliwa pod warunkiem przeznaczenia uzyskanej kwoty na własne cele mieszkaniowe. Mówiąc prościej, jeśli właściciel sprzedaje nieruchomość np. 2 lata po jej nabyciu, ale uzyskaną dzięki temu kwotę przeznacza na zakup domu czy mieszkania, w którym zamieszka – podatek go nie obowiązuje.
Rzecz w tym, że większość osób nie może sobie pozwolić na zakup mieszkania czy domu bez kredytu. I tu już pojawiają się problemy. Spłata kredytu hipotecznego ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości nie zawsze będzie bowiem uznana za przeznaczenie pieniędzy na własne cele mieszkaniowe.
Spłata kredytu a wydatki na własne cele mieszkaniowe
Cele mieszkaniowe w skrócie można zdefiniować jako zapewnienie sobie „dachu nad głową” . Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienia zresztą całą listę wydatków, które uznaje się za zgodne z realizacją takich celów.
Wśród nich znajdują się także te poniesione na spłatę kredytu oraz odsetek zaciągniętych przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.
Zgodnie z przepisami dopuszcza się więc np. sytuację, gdy dana osoba zaciąga kredyt na budowę domu, potem sprzedaje dotychczasową nieruchomość i z uzyskanych pieniędzy spłaca taki kredyt wraz z odsetkami. Inaczej sytuacja wygląda natomiast, gdy kredyt zaciągnięto nie w celu zakupu czy budowy nowej nieruchomości, ale na nieruchomość obecnie sprzedawaną.
Spłata kredytu zaciągniętego na sprzedawaną nieruchomość nie zwalnia z podatku
W takiej sprawie jak wspomniana niedawno wydano interpretację podatkową. Warto na wstępie przypomnieć, że jest to indywidualna interpretacja podatkowa, a więc dotyczy konkretnego podatnika i konkretnego stanu faktycznego. Nie można traktować jej jako rozstrzygnięcia we wszystkich podobnych sprawach. Choć oczywiście można się spodziewać, że w innych takich sytuacjach organ podatkowy będzie podobnego zdania.
Wspomniana interpretacja dotyczyła kobiety, która kupiła nieruchomość na kredyt, a następnie sprzedała ją jeszcze przed upływem 5-letniego okresu. Z uzyskanej kwoty spłaciła kredyt, a nadwyżkę zostawiła na koncie, by kupić nową nieruchomość. I tu właśnie pojawiło się pytanie – czy kwota uzyskana ze sprzedaży jest w całości zwolniona z podatku? Dyrektor KIS uznał, że nie.
Jego zdaniem spłata kredytu zaciągniętego na zakup czy budowę sprzedawanej nieruchomości to nie własne cele mieszkaniowe. Gdyby przyjąć inne stanowisko, można by było dwa razy odliczać ten sam koszt. Wszystko dlatego, że obliczając podstawę opodatkowania pod uwagę bierze się różnice między przychodem ze sprzedaży nieruchomości a kosztami jego uzyskania.
Wśród tych kosztów można z kolei wymienić m.in koszty zakupu sprzedanej nieruchomości. Jeśli więc koszt kredytu odliczono już jako wydatek na nabycie sprzedawanej nieruchomości, to nie można potem jeszcze potraktować go jako wydatek na cele mieszkaniowe. W ten sposób podatnik dwa razy odliczyłby tę samą kwotę (raz jako koszty uzyskania przychodu, a raz jako wydatek na własne cele mieszkaniowe). Byłby wiec w lepszej sytuacji niż podatnik, który zakupu nieruchomości dokonał ze środków własnych.
Sądy są podobnego zdania
Nie jest to zresztą nowe stanowisko. Podobnego zdania są sądy. Przykładowo, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 12 czerwca 2019 roku (I SA/Gl 208/19) uznał, że zamiarem ustawodawcy przy wprowadzeniu zwolnienia podatkowego było „zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych nieruchomości lub praw majątkowych innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych, a nie np. potrzeb konsumpcyjnych”.
Z kolei Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 17 czerwca 2020 roku (II FSK 610/20) powiedział praktycznie to samo co Dyrektor KIS. Jeśli spłatę kredytu zaciągniętego na zakup sprzedawanej nieruchomości potraktować jako wydatek na cele mieszkaniowe, prowadziłoby to do dwukrotnego obniżenia podatku. A to byłoby sprzeczne nie tylko z celem samego zwolnienia, ale samą konstrukcją podatku dochodowego od osób fizycznych.
