Choć jej zadaniem jest dbanie o nieruchomość wspólną, to czasami zdarza się, że wspólnota mieszkaniowa wykracza poza swoje ustawowe kompetencje. Brak odpowiednich ludzi na stanowiskach członków zarządu, a także częsta nieznajomość prawa przez właścicieli lokali prowadzi do podejmowania uchwał niezgodnych z przepisami lub naruszających interesy konkretnych osób. Istnieje jednak narzędzie obrony przed takimi działaniami, którym jest zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej.
Wspólnota mieszkaniowa nie decyduje o wszystkim
Rozmawiając z sąsiadami, członkami rodziny, czy znajomymi odnoszę wrażenie, że przynajmniej część z nich nie do końca rozumie sens istnienia wspólnot mieszkaniowych. Co ciekawe, dzieje się tak pomimo faktu, że te osoby są ich członkami od wielu lat. Niektórzy nawet nie zastanawiają się nad tym kto sprząta ich klatkę schodową, czy wymienia wypalone żarówki. Jedynie garstka osób interesuje się też corocznymi zebraniami pomimo tego, że każdy właściciel nieruchomości powinien brać udział w zebraniach wspólnoty mieszkaniowej. Inaczej sąsiedzi zdecydują za niego.
Warto więc wskazać, że wspólnota mieszkaniowa to organ, który tworzy ogół właścicieli lokali wchodzących w skład nieruchomości wspólnej. Każdy właściciel mieszkania jest więc niejako z automatu członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Celem jej istnienia jest zarządzanie, a więc podejmowanie decyzji w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej. Chodzi tu o wszystkie te części budynku, które nie są własnością poszczególnych właścicieli lokali, ale należą w części do każdego.
Przykład? Klatki schodowe, dach, pomieszczenia techniczne, podwórko za blokiem, czy parking. To właśnie kwestie nieruchomości wspólnej powinny być przedmiotem zainteresowania zebrań właścicieli. Niestety niekiedy zdarzają się sytuacje kiedy wspólnoty mieszkaniowe podejmują decyzje w sprawach, które nie należą do jej kompetencji.
Odcięcie zimnej wody, czy zakaz najmu to tylko niektóre przykłady uchwał podejmowanych przez wspólnoty mieszkaniowe
Jednym z najczęstszych przykładów podejmowania uchwał niezgodnych z przepisami jest ingerencja w prawo własności właścicieli poszczególnych lokali. Wielokrotnie zdarzało się, że wspólnota mieszkaniowa poddawała pod głosowanie uchwały dotyczące m.in. zakazu prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach, czy też zakazie ich najmu. Tego typu decyzje z punktu widzenia przepisów są oczywiście nieważne, gdyż naruszają prawo własności. Warto jednak w tym miejscu dodać, że ustawodawca dał wspólnocie mieszkaniowej narzędzie, które niekiedy może prowadzić nawet do eksmisji.
Abstrahując jednak od sytuacji nadzwyczajnych, we wspólnotach mieszkaniowych funkcjonują też uchwały, których realizacja jest zwyczajnie niemożliwa. Analizując wyroki sądów można natknąć się między innymi na uchwały w sprawie umiejscowienia okien, ich wielkości i ilości. Są to kwestie, o których rozstrzyga w architekt w oparciu o przepisy prawa budowlanego i uwarunkowania obiektu. Właściciele poszczególnych lokali nie mają kompetencji do decydowania w takiej materii.
Przed laty w Warszawie zdarzyła się też sytuacja kiedy to wspólnota mieszkaniowa zdecydowała o odcięciu w jednym z lokali dostępu do zimnej wody. Spowodowane było to rzecz jasna rosnącymi zaległościami opornego właściciela, jednak stanowiło rażące naruszenie przepisów, a sąd uznał takie działanie za niehumanitarne.
Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej – jak się bronić?
Przepisy nie pozostawiają właścicieli poszczególnych lokali bez narzędzi obrony. Istnieje bowiem możliwość zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej do sądu jeśli jest ona niezgodna z prawem lub umową właścicieli albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub interesy konkretnego właściciela.
O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną można mówić wtedy, jeśli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty.
wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 21 maja 2021 roku, sygn. akt V AGa 501/19
Ochrona przysługuje więc między innymi w sytuacji, gdy wspólnota mieszkaniowa próbuje celowo zaszkodzić jednemu lub kilku konkretnym jej członkom. Co ważne zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest ograniczone czasowo. Powództwo można bowiem wytoczyć w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia zainteresowanego o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
W sformułowanym pozwie można domagać się uchylenia przez sąd kwestionowanej uchwały, a nawet wstrzymania jej wykonania na czas trwania postępowania. Niestety sprawy przeciwko wspólnocie mieszkaniowej zwykle trwają stosunkowo długo. Wynika to przede wszystkich z konieczności przesłuchania dużej liczby świadków, którymi zazwyczaj są nasi sąsiedzi, a także dopuszczenia dowodów z opinii biegłych.
Stąd też w przypadku jakichkolwiek wątpliwości dotyczących uchwał podejmowanych przez wspólnotę mieszkaniową warto w pierwszej kolejności porozmawiać z jej zarządem. Często udaje się osiągnąć konsensus bez wytaczania sporu sądowego. Warto jednak pamiętać, że trzeba działać szybko, gdyż termin na zaskarżenie uchwały jest stosunkowo krótki i nie ulega przedłużeniu, czy przywróceniu.
