Od dekad krajobraz budowlany Polski kształtowany był przez dwa główne podmioty: indywidualnych inwestorów i deweloperów. Czy ten układ jest jednak korzystny dla konsumenta?
Nowe dane GUS z lipca 2023 roku po raz kolejny potwierdzają, że deweloperzy – mimo wyraźnej poprawy w sprzedaży nieruchomości – z niewiadomych przyczyn powstrzymują się od realizacji inwestycji. Kiedy w poprzednich latach obserwowaliśmy stabilny wzrost budownictwa mieszkaniowego, teraz jesteśmy świadkami zastojów.
Dlaczego deweloperzy grają na czas?
Niewątpliwie pozytywnym znakiem jest stabilna liczba mieszkań oddanych do użytkowania od stycznia do lipca – podobna do tej z 2022 roku. O ile jednak ten wynik świadczy o trwałości rynku, o tyle rekordowe liczby budów rozpoczętych w pierwszej połowie 2021 roku sugerują, że deweloperzy mogą zaczynać „chomikować” pozwolenia na budowę, zamiast dążyć do ich realizacji. W rzeczywistości, jak pokazują dane, w lipcu oddano do użytkowania jedynie 14,5 tys. mieszkań. Czy to zapowiedź trudniejszych czasów dla potencjalnych nabywców?
Kluczowe pytanie brzmi: dlaczego, mimo wydania 131 tys. pozwoleń na budowę lokali mieszkalnych w ciągu 7 miesięcy, zdecydowana większość z nich (85,6 tys.) pozostaje jedynie na papierze? Ta sytuacja stawia pod znakiem zapytania motywacje deweloperów. Ta zależność wzbudziła zresztą niepokój branżowych ekspertów, m.in. Katarzyny Kuniewicz z Otodom Analytics.
Może to wynikać z ich celowego działania? O ile pozwolenia na budowę w największych miastach Polski mogą naprawić braki w podaży mieszkań, o tyle pozwolenia na budowy poza tymi miastami mogą prowadzić do kolejnych wzrostów cen. Wygląda na to, że deweloperzy mogą próbować manipulować rynkiem, aby maksymalizować zyski.
Deweloperzy manipulują rynkiem nieruchomości
Porównując liczbę pozwoleń z liczbą rozpoczętych budów, można dojść do wniosku, że inwestorzy indywidualni nie są problemem. Uzyskali pozwolenia na budowę 6,7 tys. domów jednorodzinnych i rozpoczęli budowę 6,6 tys. lokali. Deweloperzy, pomimo wzrostu aktywności kupujących – szczególnie po wprowadzeniu programu Pierwsze Mieszkanie i promocyjnych kredytów – pozostają wstrzemięźliwi.
- Bezpieczny Kredyt 2% to nie jest pułapka, ten program to całe pole minowe
- Coraz trudniej kupić mieszkanie w dużym mieście za czterocyfrową kwotę z metra. Bezpieczny Kredyt 2 proc. dolał oliwy do ognia
- Bezpieczny Kredyt 2% już wpłynął na ceny mieszkań – mamy to na wykresach
Nie jest jasne, dlaczego firmy deweloperskie, mające zezwolenia na budowę, zwlekają z ich realizacją, mimo że widoczny jest wyraźny wzrost zainteresowania zakupem nieruchomości. Może chodzi o taktykę wywoływania sztucznej niedoboru oferty, by podbić ceny? Oczekujemy na bardziej szczegółowe dane dotyczące pozwolenia na budowę w poszczególnych powiatach, które mogą dostarczyć odpowiedzi na te pytania. Niemniej jednak, obecna sytuacja wyraźnie pokazuje, że interesy deweloperów mogą nie zawsze iść w parze z korzyściami dla przeciętnego Polaka.
W kontekście rosnących cen nieruchomości i trudności związanych z zakupem własnego mieszkania, takie praktyki deweloperów należy poddać krytycznej analizie. W przeciwnym razie rynek nieruchomości może stać się nieprzystępny dla wielu rodzin pragnących własnego kąta.
