Nowe dane GUS z lipca 2023 roku po raz kolejny potwierdzają, że deweloperzy – mimo wyraźnej poprawy w sprzedaży nieruchomości – z niewiadomych przyczyn powstrzymują się od realizacji inwestycji. Kiedy w poprzednich latach obserwowaliśmy stabilny wzrost budownictwa mieszkaniowego, teraz jesteśmy świadkami zastojów.

Niewątpliwie pozytywnym znakiem jest stabilna liczba mieszkań oddanych do użytkowania od stycznia do lipca – podobna do tej z 2022 roku. O ile jednak ten wynik świadczy o trwałości rynku, o tyle rekordowe liczby budów rozpoczętych w pierwszej połowie 2021 roku sugerują, że deweloperzy mogą zaczynać "chomikować" pozwolenia na budowę, zamiast dążyć do ich realizacji. W rzeczywistości, jak pokazują dane, w lipcu oddano do użytkowania jedynie 14,5 tys. mieszkań. Czy to zapowiedź trudniejszych czasów dla potencjalnych nabywców?

Kluczowe pytanie brzmi: dlaczego, mimo wydania 131 tys. pozwoleń na budowę lokali mieszkalnych w ciągu 7 miesięcy, zdecydowana większość z nich (85,6 tys.) pozostaje jedynie na papierze? Ta sytuacja stawia pod znakiem zapytania motywacje deweloperów. Ta zależność wzbudziła zresztą niepokój branżowych ekspertów, m.in. Katarzyny Kuniewicz z Otodom Analytics.

Może to wynikać z ich celowego działania? O ile pozwolenia na budowę w największych miastach Polski mogą naprawić braki w podaży mieszkań, o tyle pozwolenia na budowy poza tymi miastami mogą prowadzić do kolejnych wzrostów cen. Wygląda na to, że deweloperzy mogą próbować manipulować rynkiem, aby maksymalizować zyski.

Porównując liczbę pozwoleń z liczbą rozpoczętych budów, można dojść do wniosku, że inwestorzy indywidualni nie są problemem. Uzyskali pozwolenia na budowę 6,7 tys. domów jednorodzinnych i rozpoczęli budowę 6,6 tys. lokali. Deweloperzy, pomimo wzrostu aktywności kupujących – szczególnie po wprowadzeniu programu Pierwsze Mieszkanie i promocyjnych kredytów – pozostają wstrzemięźliwi.

Nie jest jasne, dlaczego firmy deweloperskie, mające zezwolenia na budowę, zwlekają z ich realizacją, mimo że widoczny jest wyraźny wzrost zainteresowania zakupem nieruchomości. Może chodzi o taktykę wywoływania sztucznej niedoboru oferty, by podbić ceny? Oczekujemy na bardziej szczegółowe dane dotyczące pozwolenia na budowę w poszczególnych powiatach, które mogą dostarczyć odpowiedzi na te pytania. Niemniej jednak, obecna sytuacja wyraźnie pokazuje, że interesy deweloperów mogą nie zawsze iść w parze z korzyściami dla przeciętnego Polaka.

W kontekście rosnących cen nieruchomości i trudności związanych z zakupem własnego mieszkania, takie praktyki deweloperów należy poddać krytycznej analizie. W przeciwnym razie rynek nieruchomości może stać się nieprzystępny dla wielu rodzin pragnących własnego kąta.