Od 1 stycznia 2024 r. będzie obowiązywała specjalna stawka PCC na zakup wielu mieszkań naraz. Wystarczy kupić ich sześć naraz w jednym budynku albo na jednej nieruchomości gruntowej, żeby zapłacić 6 proc. ich wartości. Czy ta zmiana jest nam w ogóle do czegoś potrzebna? Niespecjalnie. Zagrożenie zagranicznymi funduszami było zmyślone, a rynek rozregulował Bezpieczny Kredyt 2 proc.
Specjalna stawka PCC na zakup wielu mieszkań to konstrukcja dość trudna do zastosowania
Poprzedni rząd postanowił powalczyć z rzekomymi spekulantami, którzy psują rynek nieruchomości, wykupując mieszkania sprzed nosa młodym Polakom. Przynajmniej tak to wyglądało w narracji uskutecznianej przez polityków. Większość krytyki skupiła się na fliperach oraz zagranicznych funduszach inwestycyjnych. Gdzieś tam w tle przewija się jeszcze najem krótkoterminowy.
Długo szukano rozwiązania problemu. Niektórzy postulowali współczesną wersję domiaru w postaci podatku katastralnego, ale od którejś kolejnej nieruchomości. Dość szybko ukształtował się konsensus wskazujący na szóste mieszkanie. Ostatecznie postanowiono nie otwierać puszki Pandory i wybrano podatek od czynności cywilnoprawnych. Teraz po kilku miesiącach zbliża się moment wejścia w życie zmian w przepisach. Już od 1 stycznia pojawi się specjalna stawka PCC na zakup wielu mieszkań.
Wyniesie ona 6 proc. i będzie miała zastosowanie do umów sprzedaży zawartej z tym samym kupującym. Wystarczy, że ten nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach. Alternatywę stanowi nabycie wcześniej co najmniej pięciu takich lokali lub udziałów w nich.
Jak widać, ustawodawca bardzo był przywiązany do koncepcji szóstego mieszkania. Warto jednak zwrócić uwagę, że karna stawka PCC na zakup wielu mieszkań obejmuje bardzo szczególne sytuacje. Zakup lokali od różnych sprzedawców na różnych działkach nie będzie się wiązać z koniecznością zapłaty tej specjalnej daniny. Chodzi wyłącznie o sprzedaż pakietową – bezpośrednią albo ukrywaną fikcyjną serią transakcji pomiędzy tymi samymi stronami.
Czy jest to dobre rozwiązanie? W żadnym wypadku. Śmiem twierdzić, że nie przyniesie żadnej istotnej zmiany na rynku nieruchomości w Polsce. Zwłaszcza że PCC na zakup wielu mieszkań ma rozwiązać między innymi zmyślony problem.
Bezpieczny Kredyt 2 proc. rozregulował rynek nieruchomości mocniej, niż zrobiła to spekulacja
Zacznijmy od zderzenia z rzeczywistością. Rynek nieruchomości w Polsce mocno się nam rozregulował od państwowej interwencji. Kto by się spodziewał, że Bezpieczny Kredyt 2 proc. sprawi, że ceny mieszkań wystrzelą w górę? Prawdę mówiąc, będzie to dosłownie każdy, kto miał blade pojęcie o temacie. Rynek został praktycznie wyczyszczony z tańszych mieszkań. Młodzi Polacy na dorobku jak nie mieli szans na zakup mieszkania, tak nie mają nadal. Przynajmniej jeśli chodzi nam o metropolie, w których młodzi ludzie rzeczywiście chcą mieszkać.
Na szczęście nowy rząd poszedł po rozum do głowy i zapowiedział oficjalny koniec Bezpiecznego Kredytu. Ten obiecany w trakcie kampanii wyborczej, a więc jeszcze korzystniejszy 0 proc., nie został całkowicie wyrzucony do kosza. Zostanie jednak okrojony do mniej zamożnych kredytobiorców i większych rodzin. Nie będą mogli z niego skorzystać wszyscy. W tym wypadku chodzi o zamożniejszych nabywców, którzy „nadużywali” Bezpieczny Kredyt 2 proc. wymyślony przez PiS. Czytaj: skorzystali z instrumentu, który poprzednia władza praktycznie wcisnęła im do ręki. Tylko głupiec by tego nie zrobił.
Czy koniec programu w dotychczasowym kształcie przyniesie spadek cen mieszkań i zwiększy ich dostępność? Eksperci od rynku nieruchomości nie są co do tego zgodni. Jakieś tam szanse istnieją, jednak byłbym w tej kwestii raczej pesymistą. Ceny w całej gospodarce zwykły rosnąć szybko, ale spadają dużo wolniej.
Kto właściwie miałby zapłacić nowy podatek, z wyjątkiem niesłusznie demonizowanych funduszy inwestycyjnych?
Karna stawka PCC na zakup wielu mieszkań nie ustabilizuje rynku, ale też nie zwalczy zakupów pakietowych. Przede wszystkim dlatego, że zagrożenie ze strony zagranicznych funduszy inwestycyjnych od początku było po prostu zmyślone. Owszem, kupiły tysiące mieszkań, docelowo w ciągu kilku lat nabędą ich nawet dziesiątki tysięcy. Tymczasem każdego roku w całej Polsce oddaje się ich do użytku ok. 200 tysięcy.
Kto jeszcze może kupować po kilka mieszkań w jednym budynku? Większość fliperów raczej tego nie robi. Nawet jeśli jakiś bawi się w większą skalę działalności, to i tak prawdopodobnie przerzuci dodatkowy koszt na nabywcę. Pozostają pseudohotelarze od wynajmu krótkoterminowego. Tym inwestycja i tak prawdopodobnie się opłaca. Z drugiej strony także w tym przypadku można powątpiewać w chęć nabywania lokali w jednym i tym samym budynku.
Należy także wspomnieć o praktyce dzielenia większych mieszkań na mniejsze lokale pod wynajem. W tej sytuacji specjalna stawka PCC na zakup wielu mieszkań też nie będzie miała zastosowania. Pytanie w takim razie brzmi: kto w ogóle poza stosunkowo niegroźnymi funduszami miałby płacić ten podatek? Trudno oprzeć się wrażeniu, że mamy do czynienia z nieskutecznym rozwiązaniem tej części prawdziwego problemu, która istniała tylko w narracji polityków. Tym samym można śmiało postawić tezę, że specjalna stawka PCC jest czymś po prostu zbędnym.
