Nie da się ukryć, że remonty stanowią niemalże nieodłączny element życia sąsiedzkiego. Problem w tym, że prace budowlane często wiążą się z niemałym hałasem. Większość z nas wykazuje się wyrozumiałością. Przedłużający się remont na sąsiedniej posesji po jakimś czasie staje się jednak bardzo dokuczliwy. Na szczęście przepisy kodeksu cywilnego chronią nas nawet wtedy, gdy prace odbywają się w typowych godzinach.
Przepisy kodeksu wykroczeń nie pomogą nam, jeśli wiertarka za ścianą pracuje w powszechnie akceptowanych godzinach
Chyba nikt nie lubi, gdy wyrywa go ze snu odgłos pracującej wiertarki dobiegający zza ściany. Nie bez powodu przepisy kodeksu wykroczeń chronią nasz spoczynek nocny przed hałasem i innymi wybrykami. Podobnie jest zresztą z regulaminami poszczególnych spółdzielni mieszkaniowych, które określają, kiedy i w jaki sposób można prowadzić remont w mieszkaniu. Życie pisze jednak także bardziej nietypowe scenariusze. Co w sytuacji, gdy przedłużający się remont sąsiedniego domu jednorodzinnego prowadzony jest w typowych godzinach? Wciąż nie jesteśmy na zupełnie straconej pozycji.
W tym momencie warto przypomnieć, że przepisy dotyczące tego typu relacji sąsiedzkich nie są przesadnie konkretne. Na przykład przywołany wyżej „spoczynek nocny” jest pojęciem niezdefiniowanym przez ustawodawcę. Samą „porę nocną” różne kodeksy interpretują w inny sposób, wskazując na różne przedziały godzinowe. Żadna ogólnokrajowa „cisza nocna” niby nie istnieje, choć zwyczajowo zwykliśmy przyjmować zakres od 22:00 do 6:00 rano.
W naszym przypadku przedłużający się remont tej ciszy nie narusza. Zamiast tego prace trwają dzień w dzień, tydzień za tygodniem, miesiące za miesiącem. Siłą rzeczy nie będziemy więc mogli zastosować art. 51 §1 kodeksu wykroczeń. Być może mamy do czynienia z hałasem, ale nie jest on równocześnie wybrykiem, który zakłócałby spokój albo porządek publiczny. Nie jest to zdarzenie, które w jakiś sposób naruszałoby reguły życia społecznego. Prace budowlane jak najbardziej się w nim mieszczą. Czy to oznacza, że musimy się przyzwyczaić do dźwięku wiertarki, albo innego podobnego urządzenia? Niekoniecznie.
Przedłużający się remont może w niektórych sytuacjach naruszać obowiązki właściciela nieruchomości wynikające z art. 144 kodeksu cywilnego.
Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Przedłużający się remont u sąsiada może stanowić przykład zabronionych immisji
Zwrotem kluczowym jest w tym przypadku „ponad przeciętną miarę”. Jak już wspomniałem wyżej, głośne prace wiążące się z remontem same w sobie nie łamią reguł współżycia społecznego. W końcu każdy chyba zdaje sobie sprawę z tego, że ich przeprowadzenie jest niezbędne, oraz że niekiedy wiąże się z nimi całkiem sporo hałasu. Zakaz immisji dotyczy tych sytuacji, w których mamy do czynienia z przesadą, która zaczyna realnie utrudniać sąsiadom korzystanie z ich nieruchomości.
Siłą rzeczy, przeznaczeniem społeczno-gospodarczym własnego domu jest możliwość mieszkania w nim. Przedłużający się remont, ciągnący się długimi miesiącami, może skutecznie ją uprzykrzyć. Ciągły hałas utrudnia skupienie się, irytuje, źle wpływa na zdrowie psychiczne człowieka. Nawet nie ma sensu wspominać o możliwości prowadzenia pracy zdalnej w takich warunkach, czy na przykład odrabiania lekcji przez dzieci i młodzież. Nie sposób byłoby traktować taki remont mniej poważnie niż na przykład intensywny smród wydobywający się z zakładów przemysłowych na sąsiedniej posesji.
Środek prawny, który nam w takiej sytuacji przysługuje, znajdziemy w art. 222 §2 kodeksu cywilnego. Mowa o tzw. roszczeniu negatoryjnym. Na drogę sądową wchodzimy wtedy, gdy sąsiad ignoruje nasze wezwania do zaprzestania immisji.
Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
Najprościej rzecz ujmując, domagamy się w pozwie, by nasz sąsiad zakończył wreszcie swój remont, albo przynajmniej przestał hałasować. Niestety, sprawa z powództwa negatoryjnego jest sprawą majątkową nawet wtedy, kiedy nie domagamy się od sąsiada nawet złotówki. Tym samym czeka nas konieczność uiszczenia opłaty w wysokości 5 proc. wartości przedmiotu sporu. W tym przypadku będzie nim kwota obniżenia tej wartości naszej nieruchomości wywołanego przez immisję.
