Zadatek to nie jedyna forma zabezpieczenia wykonania umowy sprzedaży. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego każdej ze stron przysługuje roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. Wtedy to za sprzedającego bądź kupującego, który uchyla się o przyjętego zobowiązania decyzję może podjąć sąd. Prawomocne orzeczenie zastąpi bowiem oświadczenie złożone przed notariuszem.
Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej – zamiast wizyty u notariusza pozew do sądu
Najpopularniejszą i jednocześnie jedną z najprostszych form zabezpieczenia przedwstępnej umowy sprzedaży jest zadatek. Instytucja ta wiąże się bezpośrednio z koniecznością zwrotu bądź zatrzymania konkretnej sumy pieniężnej. To czyni ją dobrym „straszakiem” przeciwko tym, którzy nie chcą wypełnić swojego zobowiązania. Możliwości wzmocnienia skutków z umowy przedwstępnej jest jednak więcej. Jednym z najistotniejszych jest roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej.
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego w przypadku odmowy przystąpienia do umowy przyrzeczonej, druga strona może skorzystać z jednego z dwóch uprawnień. Pierwszym z nich jest dochodzenie odszkodowania. Strona uchylająca się od wizyty u notariusza celem zawarcia umowy sprzedaży, będzie musiała ponieść koszty poniesione w związku z tym, że sprzedający bądź kupujący liczyli na ostateczne przeniesienie własności. Uprawnienie to jest jednak określane jako słabsze i zwykle wiąże się z brakiem zawarcia umowy przedwstępnej we właściwej formie.
W sytuacji sprzedaży mieszkania, gdy obie strony już na etapie umowy przedwstępnej zadbają o zachowanie formy aktu notarialnego skutek ich porozumienia będzie silniejszy. Uchylanie się sprzedającego bądź kupującego od przystąpienia do umowy przyrzeczonej rodzi bowiem dla drugiej strony uprawnienie do dochodzenia jej zawarcia. Oznacza to po prostu złożenie pozwu do sądu w tym zakresie.
Wbrew powszechnemu przekonaniu uzyskany wyrok nie powoduje konieczności wizyty u notariusza. Stanowisko większości prawników i orzecznictwa jest jasne – prawomocny wyrok zastępuje złożenie oświadczenia woli. Tym samym uprawniony nie będzie już musiał martwić się o stawiennictwo drugiej strony u notariusza. Uzyskany wyrok sprawi, że automatycznie stanie się on właścicielem nieruchomości.
Wpisując roszczenie do księgi wieczystej zabezpieczasz się podwójnie
Do wywołania skutku powstania roszczenia z umowy przedwstępnej wystarczy samo jej zawarcie w odpowiedniej formie. Istnieje jednak możliwość dodatkowego zabezpieczenia interesów zainteresowanego. Nic nie stoi bowiem na przeszkodzie, by informacja o przysługującym roszczeniu znalazła swoje odzwierciedlenie w treści księgi wieczystej. Odpowiednim miejscem ku temu jest jej dział III. Co dalej takie rozwiązanie?
Przede wszystkim każdy widniejący wpis w dziale dotyczącym praw, roszczeń i ograniczeń powinien budzić obawy, a już zwłaszcza roszczenie o przeniesienie prawa własności. Stąd złożenie wniosku do księgi wieczystej w tym zakresie ma pełnić przede wszystkim rolę odstraszającą. Niewiele jest osób, które zdecydowałyby się na zakup nieruchomości w takiej sytuacji.
Należy jednak wskazać, że nawet wpis roszczenia do księgi wieczystej nie tamuje ewentualnej transakcji dokonanej niejako za plecami uprawnionego. Jednocześnie powyższe nie wyłącza dalszej ochrony. Główną istotą ujawnienia roszczenia jest bowiem fakt, iż wiąże ono także przyszłych nabywców. Stąd też osoba, która liczyła na przystąpienie do umowy przyrzeczonej może dochodzić jej zawarcia nie tylko od obecnego właściciela, ale także każdego kolejnego nabywcy.
W praktyce wpis roszczenia do księgi wieczystej nie jest jednak zbyt często spotykaną sytuacją. Strony zawierające umowę przedwstępną darzą się zwykle choć niewielkim zaufaniem i już tylko z tego powodu nie zakładają braku uczciwości po drugiej stronie. Wpis roszczenia oraz jego późniejsze wykreślenie wiąże się też z kosztem rzędu kilkuset złotych, na co składają się opłaty sądowe oraz opłata dla notariusza. Wpisom nie sprzyja także długi czas oczekiwania na rozpoznanie wniosków. Zwykle do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej w księdze widnieje jedynie wzmianka o złożonym wniosku, a więc niepełna informacja o jego treści.
Termin na dochodzenia roszczenia nie jest zbyt długi
W przypadku roszczeń z umowy przedwstępnej ustawodawca nie dał zobowiązanym zbyt wiele czasu do namysłu do wytaczania ewentualnego powództwa. Zgodnie z przepisami wynosi on tylko rok. Termin rozpoczyna jednak swój bieg od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.
