Najem jak źródło przychodów podlega opodatkowaniu należnemu właściwej skarbówce. Choć oficjalnych statystyk brakuje to jednak wśród wynajmujących znajdziemy wiele osób, które najmem przed skarbówką się nie chwalą. Brak zapłaty podatku od najmu może się jednak wiązać nie tylko z koniecznością zapłaty wysokiej grzywny. W przypadku najmu okazjonalnego brak zgłoszenia do urzędu skarbowego zmniejsza ochronę wynajmującego.
Od najmu należy się podatek
Majątkowy charakter umowy najmu sprawia, że w całości podlega ona stosownemu opodatkowaniu. Zgodnie z przepisami najem stanowi bowiem przychód, od którego powinna zostać naliczona oraz zapłacona stosowna danina. Jeszcze kilka lat temu najem prywatny mógł być rozliczany na dwa sposoby – ryczałtem lub na zasadach ogólnych. Wprowadzony w 2022 roku Polski Ład zmienił zasady i obecnie możliwe jest skorzystanie jedynie z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Stawki podatku zależne są od wysokości osiągniętego przychodu. Do kwoty 100 tysięcy złotych danina na rzecz Skarbu Państwa wynosi 8,5%. Po przekroczeniu wskazanego progu należy się przygotować na zapłatę 12,5%. Warto jednak pamiętać, że w przypadku małżonków wyższa stawka należna jest dopiero po przekroczeniu kwoty 200 tysięcy złotych i to bez względu na sposób rozliczenia najmu.
Za przychód uważamy czynsz, który najemca płaci z tytułu najmu. Przychodem nie są z kolei inne opłaty ponoszone przez najemcę. Mowa tu o opłatach eksploatacyjnych związanych z wywozem odpadów, zużyciem wody, czy energii elektrycznej. Z umowy musi jednak wynikać, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.
Umowa ważna, choć ochrona czasem słabsza
Brak wypełnienia ciążących na wynajmującym obowiązków podatkowych nie powoduje jednak nieważności zawartej umowy. O tym decydują bowiem inne czynniki. Chodzi tu zwłaszcza o posiadaną przez strony zdolność do czynności prawnych oraz prawo do dysponowania przedmiotem najmu. Istotną rolę odgrywa także forma umowy. W przypadku nieruchomości umowa zawierana na co najmniej rok powinna zostać spełniać wymogi formy pisemnej. Niezachowanie tego rygoru sprawia, że umowa obowiązuje na czas nieoznaczony.
Ukrywanie przychodu z najmu przed skarbówką wywołuje większe konsekwencje w sytuacji zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Główną cechą tej umowy jest bowiem uproszczenie eksmisji, a więc możliwość skorzystania z uproszczonej ścieżki na pozbycie się nierzetelnego lokatora. Brak zgłoszenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu, uniemożliwia zwrócenie się do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu o poddaniu się egzekucji. Potwierdzenie zgłoszenia stanowi bowiem jeden z załączników wniosku.
Niewykonanie obowiązku związanego z opodatkowaniem najmu sprawi, że wynajmujący, pomimo posiadanego oświadczenia o poddaniu się egzekucji, będzie musiał przejść tradycyjną ścieżkę eksmisji. To z kolei oznacza co najmniej kilkunastomiesięczny proces. Po pozytywnym rozstrzygnięciu zwykle pozostaje jeszcze oczekiwanie na wskazanie przez gminę właściwego lokalu, do którego mógłby przenieść się najemca.
Brak zapłaty podatku od najmu – jakie konsekwencje?
Wiele osób jest zdania, że skarbówka nie kontroluje braku płatności podatku od najmu. Nic bardziej mylnego. Choć rzeczywiście jej możliwości są w tym względzie nieco ograniczone, to urzędnicy niejednokrotnie śledzą popularne serwisy ogłoszeniowe, a także reagują na „uprzejme” zgłoszenia sąsiadów, czy samych najemców. Efektem tego są kontrole, które mogą skończyć się dotkliwymi konsekwencjami podatkowymi.
Poza obowiązkiem zapłaty samego podatku na wynajmującego zostaną nałożone odsetki od zaległości podatkowych, które są wyższe niż tradycyjna ich odmiana. W chwili obecnej ich podstawowa wysokość to 14,5% w skali roku. Dodatkowo urzędnicy mogą uznać, że podatnik dopuścił się wykroczenia, a nawet przestępstwa podatkowego. Wszystko zależy jednak od sumy zaległości.
W przypadku, gdy należny podatek od najmu nie przekracza pięciokrotnej wysokości minimalnego wynagrodzenia w czasie jego popełnienia sprawca podlega karze grzywny. Jej wysokość może wynieść od jednej dziesiątej do dwudziestokrotnej wysokości minimalnego wynagrodzenia. W sytuacji przekroczenia progu ustawowego, ale do kwoty dwustukrotnej wysokości minimalnego wynagrodzenia (obecnie 848.400 złotych) ustawodawca przewidział karę grzywny do 720 stawek dziennych. Podatnik musi się więc liczyć z zapłatą nawet 104.636 złotych grzywny.
W najgorszej sytuacji znajdują się ci, których zaległość jest jeszcze wyższa. Za popełnione przestępstwo grozi im bowiem nie tylko wskazana wcześniej grzywna, ale także kara pozbawienia wolności do 5 lat, a nawet obie te kary łącznie. Konsekwencje finansowe ukrywania przychodu osiągniętego z najmu mogą być więc niezwykle dotkliwe. Surowość przepisów ma bowiem odstraszać wynajmujących, którzy potencjalnie rozważaliby unikanie odprowadzenia podatku z pieniędzy otrzymywanych od najemcy.
