Wynajem mieszkania to niekiedy problem zarówno dla najemcy, jak i wynajmującego. Owszem, wynajmujący znajduje się w lepszej sytuacji, ponieważ to on jest właścicielem mieszkania i teoretycznie może nim dowolnie rozporządzać. Słowo “teoretycznie” jednak w tym przypadku wiele zmienia. Wynajmujący musi liczyć się z licznymi ograniczeniami, które mają zapewnić lokatorom bezpieczeństwo. Podwyżka czynszu jest jednym z jego uprawnień, jednak nie może być przesadna. Jeżeli właściciel mieszkania będzie chciał podnieść czynsz, bardziej niż zezwalają mu na to przepisy, lokator ma prawo bronić się przed taką podwyżką.
Podwyżka czynszu jest możliwa, nie może jednak być zbyt duża
Można odnieść wrażenie, że polskie prawo chroni przede wszystkim interesy lokatorów. Z jednej strony jest to dobre, ponieważ nie ma ryzyka, że wynajmujący zostanie z dnia na dzień bez dachu nad głową. Z drugiej jednak strony te regulacje mogą odbić się czkawką wynajmującym. Jeżeli chodzi o ewentualne podwyżki czynszu najmu, to owszem, mogą one występować, jednak nie mogą być zbyt wysokie. Wynajmujący mieszkanie musi hołdować przepisom prawa. W tym przypadku zastosowanie będzie miała ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminu i zmienia kodeksu cywilnego, a konkretniej przepis art. 8a, który stanowi, że:
Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.
Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy.
Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.
Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić w uzasadnionych przypadkach (…).
To jak z tymi podwyżkami czynszu?
Te regulacje wydają się dosyć skomplikowane, jednak w praktyce ogranicza się to do tego, że właściciel mieszkania może podnieść czynsz najemcy w trakcie trwania umowy, nie może jednak podnieść go znacznie. Ma to zapewnić najemcom swojego rodzaju stabilizację sytuacji życiowej. Można odnieść się tutaj do prostego przykładu – pan Kowalski wynajmuje mieszkanie panu Nowakowi. Pan Nowak dotychczas płacił dwa tysiące złotych. Niestety, pan Kowalski jednak uznał, że na mieszkaniu może zarobić znacznie więcej, wypowiedział wysokość czynszu i zażądał nowego czynszu w wysokości czterech tysięcy złotych. Pan Nowak nie jest w stanie ponieść tych kosztów, powinien więc poszukać nowego mieszkania. Jednak przepisy chronią interesy pana Nowaka (ograniczając jednocześnie prawa pana Kowalskiego). Pan Kowalski nie może podnieść czynszu aż o tyle. No, chyba że inflacja wynosi 100%, wtedy owszem, jest to żądanie zasadne (na przykład inflacja wynosi 100%).
W takiej sytuacji należałoby zastosować wskaźnik dotyczący wartości odtworzeniowej. Wartość odtworzeniowa jest zależna od metrażu i zgodnie z definicją zawartą w ustawie o ochronie praw lokatorów jest ona wyliczana na podstawie przeciętnego kosztu budowy 1m2 lokalu. Wartość ta jest ustalana przez wojewodów i cyklicznie aktualizowana.
Podwyżki w zależności od lokalizacji mieszkania
Przykładowo, w województwie śląskim wartość odtworzeniowa 1m2 wynosi 6038 złotych. Wyliczenie ile może wynieść maksymalna podwyżka w przypadku 40-metrowego lokalu, jest stosunkowo łatwe, chociaż zapewne nie obejdzie się bez kalkulatora. Warto również pamiętać, że mowa o podwyżce w skali roku, więc podwyżka miesięczna musi wynieść nie więcej niż 1/12 kwoty wychodzącej po wyliczeniu 3% wartości odtworzeniowej.
Tym samym pan Nowak wynajmuje mieszkanie w niewielkiej miejscowości na Śląsku i za 40-metrowy lokal płaci 2000 złotych miesięcznie. Wartość odtworzeniowa tego lokalu to iloczyn kwoty 6038 złotych i metrażu (a więc 6038 × 40). Wartość odtworzeniowa wynosi więc 241.520 złotych. 3% tej kwoty to 7245 złotych. I tyle więcej może rocznie zażądać od pana Nowaka właściciel mieszkania. 1/12 tej kwoty to 603,8 złotego. Nowy czynsz może wynieść 2603,8 złotego, a nie tak jak chciał pan Kowalski 4000 złotych.
Jak bronić się w momencie, gdy podwyżka czynszu jest nieuzasadniona?
W przypadku, gdy wynajmujący ustalił zbyt wysoką podwyżkę czynszu, należy zwrócić mu uwagę na odpowiednie przepisy. Jeżeli nie będzie respektował przepisów — sprawa może znaleźć swój finał w sądzie, który zbada, czy podwyżka wyższa niż 3% wartości kwoty odtworzeniowej w skali roku jest zasadna. W większości przypadków najemca ma spore szanse, że kwota podwyżki zostanie obniżona i zrównana z maksimum. Uprawnienia lokatora w tym zakresie wynikają z art. 8a ust. 5 ustawy o ochronie lokatorów:
W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 1, lokator może:
odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 2, albo
zakwestionować podwyżkę, o której mowa w ust. 4, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, na podstawie przepisów ust. 4a-4e, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.
Podwyżka czynszu możliwa również dzięki klauzuli waloryzacyjnej
Wyżej opisana droga do podwyżki czynszu jest tylko jedną z możliwości. W dodatku dosyć problematyczną, ponieważ wymaga nie tylko zastosowanie odpowiednich wyliczeń, ale również pisemnego wypowiedzenia wysokości czynszu, a następnie ustalenia nowego. Właściciele mieszkań, zwłaszcza w przypadku wynajmu długoterminowego, zabezpieczają swoje interesy (a konkretnie możliwość szybkiego i bezproblemowego podniesienia czynszu) tzw. klauzulą waloryzacyjną. Pozwala ona na podwyżkę czynszu najmu bez konieczności wypowiadania dotychczasowej wysokości i ustalania nowego czynszu, nie obowiązuje w tym w przypadku również ograniczenie związane z okresem wypowiedzenia. Wciąż obowiązują jednak limity kwot podwyżki, chociaż wyliczane są na innej podstawie.
Sytuacja rynkowa zmienia się dynamicznie. Rosnące koszty utrzymania, rosnące ceny produktów, czy wciąż podnoszona (i to znacznie) kwota płacy minimalnej sprawiają, że pieniądz traci na wartości. Klauzula waloryzacyjna ma być swojego rodzaju mechanizmem wyrównawczym, który pozwoli właścicielowi mieszkania na czerpanie zysków z wynajmu na podobnym poziomie, przez cały okres trwania umowy. Możliwość wprowadzenia klauzuli waloryzacyjnej daje art. 19c ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nim:
Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.
Klauzula waloryzacyjna zwykle bardziej korzystna dla najemców
To właśnie na podstawie tego przepisów właściciele lokali zastrzegają sobie możliwość cyklicznego podnoszenia czynszu. A podwyżka ta może wynosić maksymalnie (wracamy do art. 8a ust. 4e ustawy o ochronie praw lokatorów):
Podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.
Kwota więc zmienia się z roku na rok i obecnie wynosi 14,1%. Wróćmy znów do naszego przykładu z panem Nowakiem, który wynajmuje mieszkanie od pana Kowalskiego. Jeżeli w umowie znajdowała się klauzula waloryzacyjna, pan Kowalski może więc bez wypowiedzenia kwoty czynszu “zwaloryzować go”. Zakładając, że kwota bazowa wynosiła 2000 złotych, pan Kowalski może żądać miesięcznie maksymalnie 282 złotych podwyżki. Nie może w klauzuli waloryzacyjnej zastosować innego przelicznika, ponieważ samo słowo “waloryzacja” jasno wskazuje, że chodzi o dostosowanie kwoty czynszu najmu do dynamiki zmian ekonomicznych w kraju. Co więcej, skorzystać z waloryzacyjnej podwyżki czynszu można jedynie raz w roku. Panu Kowalskiemu bardziej więc opłaca się wypowiedzieć czynsz najmu i skorzystać z możliwości podwyżki czynszu na podstawie wartości odtworzeniowej, jednak to wymaga dodatkowych formalności.
Jak często można podnosić czynsz?
Czynszu nie można podnosić zbyt często — maksymalna częstotliwość to jedna podwyżka na pół roku. Wynika to z art. 9 ustawy o ochronie praw lokatorów. Termin ten biegnie jednak nie od informacji o wprowadzeniu podwyżki, a od wejścia tej podwyżki w życie. Przykładowo, jeżeli wynajmujący poinformował najemcę w marcu, że podwyżka w kwocie 200 złotych będzie obowiązywała od czerwca, to kolejna podwyżka może wejść w życie dopiero po upływie 6 miesięcy, licząc od czerwca, nie od marca.
Co ciekawe, jeżeli lokator będzie dowodził, że podwyżka czynszu jest bezzasadna, sześciomiesięczny termin będzie biegł od momentu uprawomocnienia wyroku w tej sprawie.
Wszystkie opisane zasady mają zastosowanie w przypadku podwyżek czynszu, z których zysk będzie czerpał wynajmujący. Jeżeli podwyżka jest wynikiem wzrostu kosztów ogrzewania czy wywozu śmieci, wynajmujący ma prawo żądać od lokatorów zapłaty różnicy (a więc zasadniczo podnieść kwotę, którą co miesiąc uiszcza najemca) bez ograniczeń. Warunkiem jednak jest przekazanie lokatorowi na piśmie zestawienia opłat, które motywują taką podwyżkę.
