Wynajem mieszkania to skomplikowany temat, który może nastręczyć licznych problemów, zarówno wynajmującemu, jak i najemcy. Najczęściej do sporów dochodzi w momencie, gdy w mieszkaniu trzeba dokonać określonych remontów lub napraw. Na szczęście najemca ma bicz na właściciela mieszkania – jest nim obniżenie czynszu za wady rzeczy najętej ze względu na jej wady. Z tej opcji można skorzystać jednak tylko w określonych warunkach.
Przepisy kodeksu cywilnego szansą dla najemców mieszkań
W dobie astronomicznych opłat za mieszkania obniżenie czynszu w związku z wadą rzeczy najętej może być dobrym rozwiązaniem – nie tylko obniży koszty najmu mieszkania, ale również ma szansę skłonić właściciela do działań, dzięki którym standard naszego życia wzrośnie. Wszystko za sprawą art. 664 kodeksu cywilnego, który stanowi, że:
1. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.
2. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
3. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Treść przepisu w tym brzmieniu jasno wskazuje, że najemca może domagać się obniżenia czynszu tylko i wyłącznie za czas trwania wad (czynsz wraca więc do pierwotnej wysokości w momencie dokonania odpowiednich napraw), a także że muszą to być wady na tyle istotne, że ograniczają przydatność rzeczy (a więc w opisywanym przypadku mieszkania) do użytku.
Obniżenie czynszu – tylko wtedy, gdy to wynajmujący ma obowiązek usunąć wady
Wadą, która uniemożliwia normalny użytek mieszkania lub też ogranicza jego przydatność do użytku, z pewnością nie będzie więc niedziałająca lampa kuchenna, czy też odchodzący ze ścian tynku. Lokator może jednak żądać obniżenia czynszu na przykład, gdy lokal jest wilgotny i zagrzybiony, gdy nie działa wentylacja, ogrzewanie, bądź też są problemy z dostępem do bieżącej wody. Podstawą do obniżenia czynszu najmu (w dodatku bez możliwości podniesienia tego czynszu do pierwotnego poziomu) może być również mniejsza powierzchnia lokalu niż wpisana w umowie, co jasno wskazał Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w 2012 roku (I ACa 8/12):
Wydanie najemcy przedmiotu najmu o powierzchni mniejszej niż określona w umowie stanowi wadę przedmiotu najmu w rozumieniu przepisu art. 664 § 1 k.c., uzasadniającą roszczenie najemcy o obniżenie czynszu.
Co bardzo ważne, takie wady muszą być również spowodowane działaniem lub zaniechaniem (a więc na przykład odwlekaniem przeprowadzenia remontu) właściciela mieszkania. Jak podkreślił Sąd Najwyższy w swoim wyroku z 2020 roku (I CSK 411/19):
Uprawnienie najemcy do żądania odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad rzeczy najętej, ograniczających je przydatność do umówionego użytku (art. 664 § 1 k.c.), dotyczy tylko sytuacji, w której obowiązek ich usunięcia spoczywa na wynajmującym, nie obejmuje natomiast wad spowodowanych przez najemcę własnym działaniem albo zaniechaniem.
Z wyroku jasno wynika, że jeżeli w mieszkaniu dojdzie na przykład do awarii ogrzewania, spowodowanego brakiem napraw instalacji, to wynajmujący ma obowiązek tę wadę usunąć (obowiązki wynajmującego określa m.in. ustawa o ochronie praw lokatorów), gdy będzie z tym zwlekał, a w lokalu będzie zimno, najemca może domagać się obniżenia czynszu. Jeżeli jednak to najemca spowodował awarię, obniżenie czynszu nie będzie możliwe.
Obniżenie czynszu jest możliwe, nawet jeżeli mógł dowiedzieć się o wadach
Warto zwrócić uwagę, że najemcy nie zawsze będzie przysługiwała możliwość obniżenia czynszu ze względu na wady rzeczy najętej. Przykładowo, jeżeli najemca o wadach wiedział i je zaakceptował, nie przysługuje mu możliwość obniżenia czynszu. Wynajmujący, aby zabezpieczyć swoje interesy, powinien jednak wyszczególnić wszystkie wady w umowie najmu, aby rozwiać wątpliwości co do wiedzy najemcy na ten temat. Podkreślił to Sąd Apelacyjny w Katowicach w 2017 roku (V ACa 791/16):
Pozbawienie najemcy praw z tytułu rękojmi za wady przedmiotu umowy może mieć miejsce jedynie w razie świadomej wiedzy o istnieniu określonej wady i mimo tego godzenia się na tego rodzaju usterkę rzeczy najętej poprzez zawarcie określonej treści umowy.
Jak domagać się obniżenia czynszu w związku z wadami?
Teoretycznie dochodzenie obniżenia czynszu najmu za wady rzeczy najętej powinno być proste. Polega na złożeniu wynajmującemu przez najemcę oświadczenia woli, określającego kwotę obniżenia czynszu i okres, w jakim obniżka ma obowiązywać. Jeżeli jednak właściciel mieszkania wyrazi sprzeciw, najemcy nie pozostanie nic innego, jak zapłacić pełną wysokość czynszu i dochodzić swojego roszczenia poprzez żądanie zwrotu odpowiedniej kwoty, jako świadczenia nienależnego. Zwykle wynajmujący sprzeciwiają się obniżkom i sprawy trafiają na sądową wokandę. Dlatego warto udokumentować wady tak, aby w razie sporu sądowego móc odpowiednio wykazać, co jest podstawą obniżenia czynszu.
