W mieszkaniu jest grzyb, a ogrzewanie nie działa. Domagaj się obniżenia czynszu

Przepisy kodeksu cywilnego szansą dla najemców mieszkań

W dobie astronomicznych opłat za mieszkania obniżenie czynszu w związku z wadą rzeczy najętej może być dobrym rozwiązaniem – nie tylko obniży koszty najmu mieszkania, ale również ma szansę skłonić właściciela do działań, dzięki którym standard naszego życia wzrośnie. Wszystko za sprawą art. 664 kodeksu cywilnego, który stanowi, że:

Treść przepisu w tym brzmieniu jasno wskazuje, że najemca może domagać się obniżenia czynszu tylko i wyłącznie za czas trwania wad (czynsz wraca więc do pierwotnej wysokości w momencie dokonania odpowiednich napraw), a także że muszą to być wady na tyle istotne, że ograniczają przydatność rzeczy (a więc w opisywanym przypadku mieszkania) do użytku.

Obniżenie czynszu – tylko wtedy, gdy to wynajmujący ma obowiązek usunąć wady

Wadą, która uniemożliwia normalny użytek mieszkania lub też ogranicza jego przydatność do użytku, z pewnością nie będzie więc niedziałająca lampa kuchenna, czy też odchodzący ze ścian tynku. Lokator może jednak żądać obniżenia czynszu na przykład, gdy lokal jest wilgotny i zagrzybiony, gdy nie działa wentylacja, ogrzewanie, bądź też są problemy z dostępem do bieżącej wody. Podstawą do obniżenia czynszu najmu (w dodatku bez możliwości podniesienia tego czynszu do pierwotnego poziomu) może być również mniejsza powierzchnia lokalu niż wpisana w umowie, co jasno wskazał Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w 2012 roku (I ACa 8/12):

Co bardzo ważne, takie wady muszą być również spowodowane działaniem lub zaniechaniem (a więc na przykład odwlekaniem przeprowadzenia remontu) właściciela mieszkania. Jak podkreślił Sąd Najwyższy w swoim wyroku z 2020 roku (I CSK 411/19):

Z wyroku jasno wynika, że jeżeli w mieszkaniu dojdzie na przykład do awarii ogrzewania, spowodowanego brakiem napraw instalacji, to wynajmujący ma obowiązek tę wadę usunąć (obowiązki wynajmującego określa m.in. ustawa o ochronie praw lokatorów), gdy będzie z tym zwlekał, a w lokalu będzie zimno, najemca może domagać się obniżenia czynszu. Jeżeli jednak to najemca spowodował awarię, obniżenie czynszu nie będzie możliwe.

Obniżenie czynszu jest możliwe, nawet jeżeli mógł dowiedzieć się o wadach

Warto zwrócić uwagę, że najemcy nie zawsze będzie przysługiwała możliwość obniżenia czynszu ze względu na wady rzeczy najętej. Przykładowo, jeżeli najemca o wadach wiedział i je zaakceptował, nie przysługuje mu możliwość obniżenia czynszu. Wynajmujący, aby zabezpieczyć swoje interesy, powinien jednak wyszczególnić wszystkie wady w umowie najmu, aby rozwiać wątpliwości co do wiedzy najemcy na ten temat. Podkreślił to Sąd Apelacyjny w Katowicach w 2017 roku (V ACa 791/16):

Jak domagać się obniżenia czynszu w związku z wadami?

Teoretycznie dochodzenie obniżenia czynszu najmu za wady rzeczy najętej powinno być proste. Polega na złożeniu wynajmującemu przez najemcę oświadczenia woli, określającego kwotę obniżenia czynszu i okres, w jakim obniżka ma obowiązywać. Jeżeli jednak właściciel mieszkania wyrazi sprzeciw, najemcy nie pozostanie nic innego, jak zapłacić pełną wysokość czynszu i dochodzić swojego roszczenia poprzez żądanie zwrotu odpowiedniej kwoty, jako świadczenia nienależnego. Zwykle wynajmujący sprzeciwiają się obniżkom i sprawy trafiają na sądową wokandę. Dlatego warto udokumentować wady tak, aby w razie sporu sądowego móc odpowiednio wykazać, co jest podstawą obniżenia czynszu.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj