Zasiedzenie nieruchomości nie jest prostą sprawą – aby przejąć ją na własność, trzeba nią władać jak właściciel przez 20 lat (w dobrej wierze) lub 30 lat (w złej wierze). To szmat czasu, dlatego dobrą informacją jest fakt, że okresy władania nieruchomością ulegają zliczeniu. Jeżeli nasi rodzice przed śmiercią władali nieruchomością przez 10 lat, a my korzystamy z niej już od lat 20, to prawdopodobnie staliśmy się jej właścicielami. Prawdopodobnie, ponieważ sumowanie okresu zasiedzenia nie jest kwestią prostą.
Zasiedzenie wciąż nastręcza wielu problemów
Zasiedzenie to konstrukcja prawna, której podstawowym celem wcale nie jest zmuszenie właścicieli nieruchomości do ciągłego kontrolowania ich stanu, czy też danie furtki osobom, które chcą bezkosztowo wejść w posiadanie działki. Głównym celem zasiedzenia jest uzgodnienie stanu faktycznego ze stanem prawnym oraz danymi w księgach wieczystych.
Aby zasiedzieć nieruchomość trzeba naprawdę sporo czasu. Dlatego zasiedzenie całej nieruchomości zdarza się naprawdę rzadko. Częściej zdarzają się przypadkowe zasiedzenia kilku metrów działki, czy fragmentu pola uprawnego. Zwykle wynika to nie z chęci przejęcia cudzej własności, a z błędnego przekonania, dotyczącego granic administracyjnych działek, czy faktycznego stanu posiadania. Gdy okazuje się (na przykład w wyniku chęci sprzedaży działki, budowy domu, czy podziału nieruchomości), że nie wszystko należy do nas, pojawiają się problemy. I zwykle wtedy zaczynamy się zastanawiać, czy czasem nie władamy częścią nieruchomości na tyle długo, żeby można było mówić o zasiedzeniu.
Sumowanie okresów zasiedzenia – możliwe, ale nie zawsze
20 lat w dobrze wierze (jeżeli władamy nieruchomością w przekonaniu, że należy ona do nas) lub 30 lat w złej wierze (w momencie, gdy zdajemy sobie sprawę, lub powinniśmy zdawać sobie sprawę, że użytkujemy cudzy teren) to okres, który musi minąć, aby zgodnie z prawem zmienił się właściciel nieruchomości. Co więcej, po upływie tego okresu właścicielami nieruchomości stajemy się automatycznie – sprawa sądowa ma na celu jedynie potwierdzenie stanu faktycznego. Tutaj jednak mogą pojawić się problemy.
Teoretycznie, jeżeli odziedziczyliśmy majątek, to posiadanie przez spadkodawców dolicza się do okresu posiadania spadkobierców. Niestety, sytuacja nie zawsze tak wygląda. Problem może pojawić się na przykład, gdy dziedziczy kilka osób. W takiej sytuacji tylko zgodne działanie wszystkich spadkobierców i wspólne starania, mające na celu stwierdzenie zasiedzenia przyniosą pozytywny efekt. Podkreślił to Sąd Najwyższy w swoim postanowieniu z 2024 roku (I CSK 2273/23):
Przewidzianego w art. 176 k.c. doliczania czasu posiadania nie stosuje się na korzyść jednego lub kilku spadkobierców, jeżeli władają oni nieruchomością tylko w swoim imieniu, z wyzuciem z posiadania nieruchomości pozostałych spadkobierców. Zaliczenie posiadania spadkodawcy do biegu zasiedzenia przez spadkobiercę nie może przewyższać udziału spadkobiercy w spadku, w wypadku zaś, gdy jeden ze spadkobierców wyzułby z posiadania rzeczy pozostałych spadkobierców, względnie rzecz została porzucona przez pozostałych spadkobierców, to termin zasiedzenia całej rzeczy należałoby liczyć najwcześniej od chwili otwarcia spadku.
Zasiedzenie nieruchomości może dotyczyć również osoby zmarłej
Pamiętając, że do zasiedzenia nieruchomości dochodzi automatycznie (z mocy prawa), a sąd tylko potwierdza, że faktycznie samoistne posiadanie trwało przez określony czas, warto zwrócić uwagę na oznaczenie osoby, która nieruchomość zasiedziała. Przykładowo, jeżeli do zasiedzenia nieruchomości doszło jeszcze przed otwarciem spadku (przed śmiercią spadkodawcy), to na rzecz zmarłego stwierdza się zasiedzenie. Ciekawie opisuje tę kwestię postanowienie Sądu Najwyższego z 2019 roku (III CSK 66/17):
Nie budzi bowiem wątpliwości, że stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości musi nastąpić na rzecz osoby, będącej posiadaczem w dacie upływu prawem przewidzianego terminu, a czas posiadania jego poprzednika może być jedynie przedmiotem doliczenia (art. 176 k.c.) (…). Niemniej Sąd nie może stwierdzić zasiedzenia na rzecz osoby nieobjętej żądaniem wniosku lub niewskazanej przez uczestników postępowania.
W sprawie badanej przez Sąd Najwyższy wnioskowano o stwierdzenie zasiedzenia na rzecz osoby nieżyjącej. Co do zasady jest to możliwe, jednak osoba ta musiałaby żyć w dacie, w której do zasiedzenia doszło. Tutaj było inaczej, sąd więc nie mógł stwierdzić zasiedzenia na rzecz jej spadkobierców, gdyż nie byli oni objęci wnioskiem. Oczywiście zasiedzenie i tak zostanie w takiej sytuacji stwierdzone, jednak już w odrębnym postępowaniu. Błędy formalne i złe oznaczenie osoby, na której rzecz ma zostać stwierdzone zasiedzenie, niestety tylko przedłużają sprawę.
