Za mieszkanie płacić musi nie tylko najemca, czyli osoba która figuruje w umowie wynajmu. Zgodnie z przepisami opłaty za mieszkanie ponoszą wszyscy dorośli domownicy, tak więc jeżeli wynajmujący nie płaci, właściciel mieszkania może ściągać należności również z innych osób.
Opłaty za mieszkanie ponoszą domownicy solidarnie
Chociaż dla wielu osób może być to zaskoczeniem, opłaty za mieszkanie ponosi nie tylko wynajmujący, czyli osoba, która podpisała umowę najmu. Zgodnie z art. 688(1) kodeksu cywilnego:
Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na jego utrzymaniu, którzy nie są w stanie utrzymać się samodzielnie.
Odpowiedzialność osób, o których mowa w § 1, ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.
W momencie, kiedy zadłużenie robi się spore, właściciel mieszkania może próbować odzyskać pieniądze od wszystkich osób, które są pełnoletnie i zamieszkują z dłużnikiem (tak, dlatego warto uaktualniać adres zameldowania, ponieważ często można nawet nie wiedzieć, że toczy się przeciwko nam sprawa o zapłatę). I tłumaczenie, że „przecież to nie ja podpisywałem umowę” niewiele w tej sytuacji zmieni.
Lepiej się wymeldować z mieszkania rodziców, czy byłego partnera
Cytowany wyżej przepis kodeksu cywilnego służy ochronie praw właścicieli mieszkań. Najczęściej z tej podstawy prawnej korzystają gminy, starające się wyegzekwować zaległe opłaty od najemców swoich mieszkań, jednak prywatni właściciele również mogą powoływać się na tę podstawę prawną. Aby odzyskać pieniądze, z którymi zalega najemca, najczęściej sprawdza się, kto jest zameldowany w mieszkaniu i na tej podstawie kieruje się pozew do sądu. Jako pozwani (dłużnicy) wskazani są wszyscy dorośli mieszkańcy, o ile są w stanie samodzielnie się utrzymać.
Ten przepis nastręczył wielu osobom licznych problemów. Przykładowo – dzieci z rodzin alkoholików, które zaczynają dorosłe życie i wyjeżdżają za pracą, często odcinając się od rodziny, rzadko pamiętają o wymeldowaniu z mieszkania rodziców. Po kilku miesiącach bądź latach trafia do nich nakaz zapłaty. W skrajnych sytuacjach o całej sprawie dowiadują się, dopiero gdy komornik zajął im konto, ponieważ korespondencja, przychodząca na adres rodziców, nie była im przekazywana.
W obliczu braku podjęcia kroków prawnych przez pozwanych sądy automatycznie stosują przepisy art. 688(1) kodeksu cywilnego i wydają nakazy zapłaty, a sprawy trafiają do komornika. Na szczęście dla wszystkich, którzy przez nieaktualne dane dotyczące zamieszkania, popadli w tarapaty finansowe, kluczowy nie jest meldunek, a faktyczne miejsce przebywania.
Ratunek dla niewinnych dłużników
Należy zwrócić uwagę, że w cytowanym przepisie mowa o odpowiedzialności solidarnej za opłaty w okresie faktycznego zamieszkania danej osoby w mieszkaniu, za którego wynajmujący zalegają z czynszem. Jeżeli więc w mieszkaniu się nie mieszka, można uniknąć odpowiedzialności. Podkreślił to m.in. Sąd Najwyższy w swoim wyroku z 2022 roku (I NSNc 561/21):
Odpowiedzialność ta obejmuje osoby stale zamieszkujące z najemcą, wynika zatem wyłącznie z faktu zamieszkiwania w lokalu razem z najemcą. Stałe zamieszkiwanie z najemcą stanowi kryterium faktyczne. Najmowany lokal ma stanowić centrum życiowe danej osoby pełnoletniej. Wobec powyższego stwierdzenie, że konkretna osoba jest odpowiedzialna solidarnie za dług najemcy wynikający z nieuiszczenia opłat za eksploatowaniem lokalu mieszkalnego, wymaga ustalenia, czy na stałe zamieszkiwała ona w spornym okresie w danym lokalu. W przypadku ustalenia, że osoba nie zamieszkiwała stale w lokalu, zobowiązanie nie powstaje.
Co zrobić, jeżeli ktoś każe ponosić ci opłaty za mieszkanie, w którym nie mieszkasz?
Niestety, częstym problemem jest niedopełnienie formalności, związanych z meldunkiem i nieuaktualnianie danych, dotyczących m.in. adresu do korespondencji. Dlatego rzekomi dłużnicy, o toczących się przeciwko nim postępowaniach, dowiadują się stosunkowo późno (najczęściej w momencie, kiedy komornik zajmuje im konto). Jednak nigdy nie jest za późno na próbę ratowania sytuacji.
Osoba, chcąca uniknąć odpowiedzialności za opłaty związane z mieszkaniem, powinna przede wszystkim ustalić, na jakim etapie jest sprawa. Pozwy o zapłatę zaległego czynszu najczęściej rozpoznawane są w trybie postępowania upominawczego, które kończy się wydaniem nakazu zapłaty. Od takiego nakazu wnosi się sprzeciw, w terminie dwóch tygodni od otrzymania pisma. Wtedy wyrok traci moc i sprawa jest rozpoznawana na rozprawie.
Warto jednak pamiętać, że w przypadku, gdy nie odbieramy korespondencji, w pewnym momencie nakaz zapłaty zostanie automatycznie uznany za doręczony. Jeżeli jednak dłużnik nie wiedział o sprawie, ponieważ na przykład korespondencja była złośliwie niszczona przez osoby zamieszkujące w spornym mieszkaniu, powinien złożyć wniosek o przywrócenie terminu do złożenia sprzeciwu (i jednocześnie z tym wnioskiem złożyć sprzeciw). Jako podstawę sprzeciwu należy podawać fakt, że miejsce zameldowania nie odpowiadało faktycznemu miejscu zamieszkania. Jak bowiem podkreślał Sąd Najwyższy (III CRN 61/80):
Przez stałe zamieszkanie, stanowiące przesłankę nabycia praw najmu na podstawie art. 691 k.c., należy rozumieć zamieszkiwanie w konkretnym mieszkaniu, w określonej miejscowości z zamiarem stałego pobytu, wyrażonym przez to, że w tym mieszkaniu i tej miejscowości skupia się życie osobiste i działalność osoby bliskiej najemcy. Z reguły nie będzie stanowić stałego zamieszkania pobyt osoby bliskiej w celu udzielenia doraźnej, choć nawet dłużej trwającej pomocy najemcy mieszkania.
Fakt zameldowania w danym miejscu nie jest więc kluczowy. Jednak warto uaktualniać te dane, ponieważ inaczej możemy mieć spore problemy, których wyjaśnienie będzie nas kosztowało sporo czasu i nerwów.
