Wraz z końcem 2024 roku nadchodzi ważna zmiana w prawie. Chodzi o lokale zastępcze, które do końca tego roku muszą zapewniać gminy. Od 2025 roku obowiązek ten wygaśnie w przypadku lokatorów zamieszkujących budynki wymagające rozbiórki lub remontu. To ulga dla gmin, jednak spore utrudnienie dla właścicieli budynków oraz samych lokatorów.
Gmina musi zapewnić lokale zastępcze
Lokale zastępcze to rozwiązanie, dzięki któremu lokatorzy, którzy muszą opuścić dotychczasowe mieszkanie, nie pozostaną bez dachu nad głową. Gmina musi zapewnić lokale zastępcze m.in. osobom, w przypadku których sąd orzekł o prawie do najmu socjalnego w wyroku eksmisyjnym (w tym przypadku najemcy mogą spać spokojnie, to uprawnienie zostaje utrzymane w mocy). Do końca roku 2024 gminy musiały również zapewnić lokale osobom, które musiały opuścić dotychczasowe mieszkanie ze względu na konieczność remontu lub rozbiórki budynku. To uprawnienie jednak nie zostało przedłużone, wygasa więc w 2025 roku.
I tu pojawia się spory problem. Zgodnie bowiem z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego to na właścicielu budynku, w którym ma być przeprowadzony remont, bądź który ma być rozebrany, ciąży obowiązek zapewnienia najemcom lokali zastępczych. Jednak w przypadku, gdy najemcy w dniu wejścia ustawy w życie (a więc 9 lipca 2001 roku) uiszczali czynsz regulowany (relikt PRL, w którym czynsz był zależny od wartości odtworzeniowej lokalu), obowiązek zapewnienia im lokalu zastępczego spoczywa na gminie. Czy może raczej spoczywał, gdyż od 1 stycznia 2025 roku obowiązek ten wygasa.
Chociaż mogłoby się wydawać, że ta zmiana nie ma większego znaczenia, gdyż dotyczy tylko określonej grupy osób, wynajmujących lokale od przeszło 20 lat, to w rzeczywistości problem dotyczy większej ilości osób, niż mogłoby się wydawać. W większości chodzi o spadkobierców, którzy po latach odzyskali od gmin, czy Skarbu Państwa budynki, należące w przeszłości do ich rodzin, a które w wyniku zawirowań prawnych i zmian społeczno-gospodarczych na pewien czas utracili.
Zapewnienie lokalu zastępczego spoczywa na barkach właściciela
Sprawą zajął się Rzecznik Praw Obywatelskich, który alarmuje, że właściciele mieszkań, będący osobami fizycznymi, często nie są w stanie zapewnić zamiennego lokum lokatorom. W dodatku jest to nadmierne i nieuzasadnione obciążenie właścicieli. Zwłaszcza że sporo budynków, które właśnie zostały odzyskane od gmin, jest w opłakanym stanie technicznym. Jak podkreśla RPO:
Chodzi w większości o budynki w katastrofalnym stanie technicznym, które przez kilkadziesiąt lat były w zarządzie publicznym, a potem odzyskiwali je spadkobiercy dawnych właścicieli. Skutki zaniedbań, powstałych przez kilkadziesiąt lat publicznej gospodarki lokalami, przerzucono na aktualnych właścicieli. Po przejęciu przez nich budynków stan ten nie mógł szybko się poprawić, gdyż przez wiele lat czynsze były określane na poziomie, który nie zapewniał właścicielom środków nawet na niezbędne remonty (…). W ostatnich 20 latach zwiększył się zasób budynków prywatnych zasiedlonych przez najemców z tzw. przydziałów administracyjnych, głównie z powodu reprywatyzacji. Natomiast stan techniczny budynków stanowiących własność prywatną w tym okresie nie poprawił się.
Zdaniem RPO konieczne jest przedłużenie terminu obowiązywania tej regulacji. Jak podkreśla, przemawia za art. 75 (przeciwdziałanie bezdomności) i 76 (ochrona najemców przed działaniami zagrażającymi ich życiu i zdrowiu) Konstytucji RP.
Właściciele starych budynków mogą mieć problem
Właściciele budynków mieszkalnych, które są w złym stanie technicznym, biją na alarm. To często osoby średnio zamożne, które nie dysponują zasobem lokali zamiennych, nie mają również środków na zakup innych budynków czy na remonty w rekordowo krótkim czasie. Po 1 stycznia 2025 roku decyzja nadzoru budowlanego o natychmiastowym opróżnieniu lokali może mieć tragiczne skutki.
Lokatorzy staną przed poważnym problemem. Nie będą im przysługiwały lokale zastępcze od gminy, a właściciel mieszkania nie będzie w stanie zapewnić im alternatywnego lokum. W związku z tym może pogłębić się kryzys bezdomności (gminy dysponują lokalami komunalnymi, jednak w większości miejscowości na taki lokal czeka się latami, czasem nawet ponad dekadę. Tak więc w tym zakresie na wsparcie lokalnych włodarzy nie można liczyć). Ustawodawca powinien więc przedsięwziąć odpowiednie kroki, zmierzające do rozwiązania problemu. Zdaniem RPO najlepsze będzie wydłużenie terminu, w którym to gminy muszą w takiej sytuacji zapewnić lokale zastępcze.
