Wynajmujesz mieszkanie turystom na jeden dzień. Jesteś już „firmą” czy nie?

Nieruchomości Podatki dołącz do dyskusji (16) 02.11.2017
Wynajmujesz mieszkanie turystom na jeden dzień. Jesteś już „firmą” czy nie?

Udostępnij

Marek Krześnicki

Coraz więcej osób decyduje się na wynajmowanie swoich nieruchomości turystom. Ale jak opodatkować przychody z tego tytułu? Sąd rozwiera wątpliwości, jak opodatkować najem mieszkania turystom.

Coraz osób, wybierając się na urlop np. w góry czy nad morze, zamiast skorzystać z usług typowo hotelowych, decyduje się na wynajem apartamentów na kilka czy kilkanaście dni. Sprzyja temu z jednej strony popularność serwisów takich jak Airbnb czy Booking.com, z drugiej zaś – stale rosnąca baza takich mieszkań i domów. Najem taki oczywiście wiąże się z odpłatnością. Jak rozliczyć się z fiskusem z takich dochodów? Przed takim problemem stanął Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu, który musiał rozstrzygnąć spór między właścicielem takiego właśnie apartamentu dla turystów a urzędem skarbowym. Właściciel chciał bowiem rozliczać się w formie ryczałtu, i płacić podatek w wysokości 8,5%. Dla urzędu taka działalność była z kolei typową działalnością gospodarczą, opodatkowaną według ogólnych zasad i stawek. Kto miał rację?

Jak opodatkować najem mieszkania turystom? Jak zwykle – to zależy

Stan faktyczny tej sprawy przedstawia się następująco. Właściciel mieszkania nie prowadzi działalności gospodarczej. Wraz z żoną posiada mieszkanie o powierzchni 34 m2 (położone w miejscowości turystycznej), które od stycznia 2015 r. przeznaczone jest pod najem krótkoterminowy (z reguły nie więcej niż kilka dni). Marketing jest raczej chałupniczy: informacja o możliwości wynajmu mieszkania przekazywana jest pocztą pantoflową bądź też poprzez ogłoszenia w Internecie. Ceny najmu ustalane są za dobę lub tydzień. Właściciel mieszkania nie zatrudnia innych osób, nie korzysta z obsługi księgowej ani zarządczej. Z najmem nie są też powiązane takie usługi jak: recepcja, dostęp do restauracji, przyrządzanie posiłków czy usługi sprzątania w trakcie pobytu turystów.

Dla podatnika sprawa była jasna: wynajmowanie mieszkania w tej sytuacji nie stanowi działalności gospodarczej. Urząd skarbowy uznał, że jest inaczej. W ocenie urzędników, jeżeli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą – i tak miało być w tym wypadku.

Odpowiedź na pytanie, jak opodatkować najem mieszkania turystom, zależy zatem od tego, czy działalność taka nosi znamiona działalności gospodarczej. Definicję takiej działalności na potrzeby prawa podatkowego znajdziemy w Ordynacji podatkowej, zgodnie z którą jest to działalność zarobkowa:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły (…)

Sąd rozwiewa wątpliwości i mówi, jak jest

Spór między podatnikiem a skarbówką musiał zatem rozstrzygnąć sąd administracyjny. Przyznał on rację właścicielowi mieszkania. Jak czytamy w orzeczeniu (sygn. I Sa/Wr 251.17):

Działania prowadzone w związku z wynajmem nie są wykonywane w sposób systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń. Nie można mówić o zorganizowanym charakterze przedmiotowego wynajmu mieszkania skoro wnioskodawca do jego obsługi nie zatrudnia innych osób, ani nie korzysta z obsługi księgowej, ani też zarządczej. W sprzeczności z zorganizowanym charakterem działalności stoi ponadto forma w jakiej skarżący pozyskuje najemców, tj. drogą „pantoflową” lub ogłoszeniem w Internecie, którą trudno uznać za profesjonalny sposób pozyskiwania klientów. Forma wyszukiwania najemców nie sprzyja ponadto ciągłości wynajmu i niesie za sobą ryzyko przerw w wynajmowaniu mieszkania. Biorąc pod uwagę powyższe nie można uznać, że spełnione są przesłanki definicji działalności gospodarczej (…)

W konsekwencji podatnik słusznie odprowadzał podatek zryczałtowany, któremu podlegają m.in. przychody

 z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Oczywiście, nie dotyczy to wszystkich podatników wynajmujących mieszkania. W przypadku, gdy korzystamy ze specjalistycznych portali do pozyskiwania najemców czy oferujemy dodatkowe usługi o stricte hotelowym charakterze, może być to uznane za działalność gospodarczą, opodatkowaną na zasadach ogólnych.