Apartamenty Waterlane miały być luksusową oazą spokoju blisko historycznego centrum Gdańska. Zamiast tego, nieliczni stali mieszkańcy muszą znosić wizyty prostytutek i pijanych turystów. Co zrobić z uciążliwymi sąsiadami? Czy mieszkańcy faktycznie są bezsilni?

Jak czytamy w trójmiejskim wydaniu Gazety Wyborczej:

Luksusowy apartamentowiec nad Motławą przy gdańskiej marinie zmienił się w mieszkania pod wynajem na godziny. Stali mieszkańcy dość już mają odbywających się tam libacji alkoholowych. – Codziennie, gdy rano wychodzę z psem, pod klatką mijam prostytutki czekające na taksówkę – mówi lokator. Ostatnio policja dostała zgłoszenie o zgwałceniu kobiety.

Gorycz mieszkańców, muszących znosić takie nieprzyjemności, można łatwo zrozumieć. Ceny nieruchomości w tej inwestycji sięgały nawet 20 000 zł za metr kwadratowy, zatem kupujący mogli oczekiwać luksusowego (czytaj: spokojnego) życia. Jak się jednak okazało, wiele mieszkań zostało nabytych wyłącznie w celach inwestycyjnych. Zyski z takich nieruchomości mogą być znaczne, zwłaszcza w sezonie letnim, kiedy do Gdańska zjeżdżają turyści z całego świata.

Jak wygląda sprawa z Uberem – wiemy. A czy hotelarze będą atakowali wynajmujących z Airbnb?

Od wielu lat najem okazjonalny jest prostym sposobem na szybkie i duże zyski z posiadanej nieruchomości. Ułatwiają to takie usługi jak Airbnb, ale i bez tego właściciele mieszkań nie mają większych problemów z obsługą quasi-hotelarskiego biznesu. Gdańszczanie w swoich skrzynkach pocztowych mogli ostatnio znaleźć np. takie oferty pośredników:

najem okazjonalny oferta

Oczywiście, nie ma nic złego w tym, że właściciel mieszkania wynajmuje je np. turystom. Gorzej, jeśli okoliczni mieszkańcy muszą znosić obecność hord skandynawskich czy brytyjskich turystów, dla których Finlandia jest nie tylko krajem, ale i ulubionym napojem.

Co zrobić z uciążliwymi sąsiadami?

Ale takie sytuacje są częstsze i dotyczą nie tylko drogich apartamentowców. Spory sąsiedzkie to element ogólnoświatowego dziedzictwa kulturowego, o czym świadczą takie filmy jak „Sami swoi” (PL) i „Sąsiedzi” (USA), nie wspominając zresztą arcypolskiego w treści „Dniu świra”. A zatem: co zrobić z uciążliwymi sąsiadami? Czy da się z nimi skutecznie – i legalnie oczywiście – walczyć?

Polskie prawodawstwo przewiduje szereg uprawnień właścicieli lokali narażonych na uciążliwe zachowania sąsiadów. Dość powiedzieć, że w ostateczności… można nawet mieszkanie uciążliwego sąsiada zlicytować! Jak? Takie uprawnienie przewiduje atr. 16 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym:

Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Mówiąc krótko: jeśli sąsiad w sposób rażący zakłóca spokój, można pójść do sądu po wyrok nakazujący sprzedaż felernego lokalu przez komornika sądowego. Aby to jednak nastąpiło, niezbędna jest jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do wystąpienia z powództwem o dokonanie sprzedaży lokalu. Taka sytuacja to jednak ostateczność.

Bycie dobrym sąsiadem to nie prawo – to obowiązek

W pierwszej kolejności należy podjąć inne, mniej ostateczne kroki. Jeśli zawiodą grzeczne prośby (a my zachęcamy do takiego, polubownego załatwienia sprawy), można skorzystać z innych uprawnień przewidzianych w polskim prawie. Warto wiedzieć, że „bycie dobrym sąsiadem” to prawny obowiązek, a nie tylko oznaka dobrego wychowania. Jak zapisano w kodeksie cywilnym (art. 144):

Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Jeśli jednak sąsiad albo sam zachowuje się w sposób urągający zasadom współżycia społecznego, albo dopuszcza do tego (np. nie dbając o to, kto wynajmuje nieruchomość) – można być pozwany do sądu na podstawie art. 222 §2 kodeksu cywilnego o zaniechanie naruszeń. Jeśli to nie poskutkuje, a właściciel będzie ignorował sądowe orzeczenie zobowiązujące go do godnego zachowywania się – jest to przesłanką do pozbawienia go własności lokalu. I tylko lokalu – zapis o sprzedaży nieruchomości dotyczy wyłącznie nieruchomości lokalowych.

Jak jednak widać, z sąsiadami można legalnie walczyć, a perspektywa utraty nieruchomości może skutecznie zachęcić ich właścicieli do dbałości o ład i porządek. Szkoda tylko, że „wspólnota mieszkaniowa” to w wielu miejscach wyłącznie konstrukcja prawna, a nie rzeczywiste stowarzyszenie dobrych sąsiadów.