Choć ogólne przesłanki są dość zrozumiałe, to jednak obliczenie terminu zasiedzenia nie zawsze jest takie proste. Wszystko przez wzgląd na fakt, że istnieją sytuacje, jak siła wyższa, czy posiadanie przez rodzica dziecka będącego właścicielem nieruchomości, które zawieszają bieg terminu. Co więcej, w przypadku wytoczenia powództwa windykacyjnego, trzeba go liczyć od nowa.
Zasiedzenie nieruchomości – ogólne zasady dobrze znane
Kwestie terminu, który musi upłynąć, by móc domagać się stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości reguluje art. 172 kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego treścią nabycie własności w tej formie następuje po upływie 20 lub 30 lat. Wszystko zależne jest od dobrej lub złej wiary, którą dysponuje posiadacz samoistny. W tym pierwszym przypadku chodzi o usprawiedliwione przekonanie, że prawo własności faktycznie mu przysługuje. Wtedy zasiedzenie następuje po 20 latach. Przy świadomości braku uprawnień do posiadanej nieruchomości termin wynosi 30 lat.
Nie ulega też wątpliwości w jaki sposób technicznie ustalić koniec terminu przedawnienia. 20 lat lub 30 lat upływa bowiem z upływem dnia, który nazwą lub datą odpowiada początkowemu dniowi terminu zasiedzenia. Gdyby takiego dnia w ostatnim miesiącu nie było, zasiedzenie następuje w ostatnim dniu tego miesiąca, w którym upłynął termin. Przy zasiedzeniu nie stosujemy zatem reguły zakończenia biegu terminu dopiero z końcem roku kalendarzowego.
Obliczenie terminu zasiedzenia – zawieszenie może wywołać chaos
Nie wszyscy zdają sobie sprawę, że do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń. W praktyce oznacza to, iż są takie sytuacje, gdy termin zasiedzenia zostaje zawieszony, a nawet przerwany. Do tych pierwszych przypadków zaliczamy przede wszystkim sytuację, gdy posiadaczem samoistnym są rodzice (bądź jeden z rodziców) dziecka będącego właścicielem rzeczy. Zawieszenie trwa przez czas wykonywania władzy rodzicielskiej, a zatem zwykle kończy się w momencie osiągnięcia pełnoletności. Podobnie sytuacja wygląda w sytuacji sprawowania opieki bądź kurateli nad osobami niemającym pełnej zdolności do czynności prawnych.
Zawieszenie następuje też, gdy posiadaczem samoistnym jest współmałżonek właściciela. Bieg zasiedzenia nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu do czasu ustania małżeństwa. Chodzi więc o rozwód lub śmierć.
Ustawodawca wskazał też, że zawieszenie stosujemy do wszelkich roszczeń, gdy z powodu siły wyższej uprawniony nie może ich dochodzić przed sądem. Termin zasiedzenia nie jest liczony przez czas trwania przeszkody. Ta przesłanka zwykle wchodzi w grę w przypadku roszczeń skierowanych przeciwko Skarbowi Państwa przed 1989 roku. Skoro bowiem przed zmianami ustrojowym nie było realnej szansy na uzyskanie korzystnego wyroku, to należy ten czas traktować jako swego rodzaju stan zawieszenia.
Kiedy termin zasiedzenia trzeba liczyć na nowo?
Poza przypadkami, gdy bieg terminu zasiedzenia ulega zawieszeniu, w przepisach znajdziemy też sytuacje jego przerwania. To oznacza, że przy wystąpieniu konkretnego zdarzenia posiadacz musi rozpocząć liczenie terminu od początku. Są to przede wszystkim tzw. akcje zaczepne, a więc konkretne działania podejmowane przez właściciela w celu ochrony przysługującego mu prawa.
Prawnicy są zgodni, że najczęściej bieg terminu zasiedzenia skutecznie przerywa powództwo windykacyjne. Jest nim po prostu pozew o wydanie nieruchomości. Do takiego katalogu zalicza się też powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, czy wniosek o wszczęcie postępowania rozgraniczeniowego.
Właściciele powinni jednak dobrze przemyśleć wysuwane roszczenie. Nie każdy bowiem pozew lub wniosek przeciwko posiadaczowi samoistnemu spowoduje przerwanie terminu zasiedzenia. Sądy nie uznają bowiem takiego skutku między innymi przy pozwie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie, jak również przy złożeniu wniosku następców prawnych właściciela nieruchomości o stwierdzenie nabycia spadku.
Tym samym choć przepisy przewidują narzędzia, które pozwalają na zawieszenie, a nawet przerwanie biegu terminu zasiedzenia, to stopień skomplikowania sprawy zwykle wymaga skorzystania z pomocy prawnika. Ryzyko pomyłki jest bowiem dość wysokie, a konsekwencje z niej płynące zwykle bolesne.
