Właśnie kupiłem swoje pierwsze własne mieszkanie. I mdli mnie, gdy widzę artykuły „eksperckie” o tym, co się stanie z rynkiem nieruchomości

Gorące tematy Nieruchomości dołącz do dyskusji (404) 03.04.2020
Właśnie kupiłem swoje pierwsze własne mieszkanie. I mdli mnie, gdy widzę artykuły „eksperckie” o tym, co się stanie z rynkiem nieruchomości

Jakub Kralka

Muszę się wam do czegoś przyznać. Choć spodziewałem się, że dobra koniunktura nie potrwa wiecznie, w styczniu kupiłem sobie swoje pierwsze własne mieszkanie.

Po przeczytaniu, wysłuchaniu i obejrzeniu setek wzajemnie sobie przeczących ekspertów, podjąłem decyzję o zakupie własnego mieszkania. „Jest bańka” mówili, ale „jest bańka” mówili też w 2013, 2015, 2017, a potem to już w zasadzie codziennie. Ja w tę bańkę zresztą wierzyłem, bo przecież jako prawnicy widzimy kto kupuje mieszkania (na które nas samych często nie stać) i w jakim celu. Ale przecież mieszkać gdzieś trzeba, a wynajem to w nie tak znowu dużym uproszczeniu spłacanie kredytu rentiera.

W styczniu kupiłem mieszkanie

Wierzyłem w bańkę, oglądając mieszkania położone na torach, dosłownie na torach warszawskich Odolanów, wyceniane na 12 000 zł z metra kwadratowego. Wierzyłem oglądając pola rolników pod Żyrardowem za 11 000 zł z m2, które wedle prospektów są „stacją metra Lazurowa”. Wierzyłem przemierzając Dolny Mokotów z widokiem na największą w Europie spalarnię i jednocześnie leżący dokładnie w dawnym w korycie Wisły za 10 000 złotych z m2.

Paru kolegów namawiało mnie by pójść ich śladem i wybrać zagadkową inwestycję na byłych terenach Polfy, która nawet pod koniec 2019 roku kosztowała podejrzane 9500 złotych z metra kwadratowego, choć leży niemalże w centrum (Uber pod PKiN – poniżej 10 złotych). W mojej ocenie igrali ze swoim zdrowiem, bo w gruncie odnaleziono ołów i arsen, zaś deweloper sugerował, żeby nie zbliżać się do terenu budowy, ale to ja będę im zazdrościł dobrego interesu, jeśli po latach okaże się, że nic im nie jest, a może nawet zyskali supermoce.

I tak minęły mi dwa ostatnie lata na regularnym odrzucaniu zbyt wielu upokarzających kompromisów w przeliczeniu na złotówkę. Kojarzycie barda z komiksów o Asteriksie i reakcję reszty Gallów na jego śpiewy? Tak reagowali moi znajomi, ilekroć podejmowałem temat moich poszukiwań mieszkania.

Czasem byłem już nawet blisko zakupu, gdy po „wizji lokalnej” okazywało się, że inwestycja z jednej strony ma okna 30 metrów od Trasy Siekierkowskiej, z drugiej spogląda na PRL-owski opuszczony wieżowiec o sympatycznej nazwie „Szpiegowo”, by wreszcie całość była okraszona aromatem szamba („ta okolica tak ma” – pisał użytkownik forum dyskusyjnego Skyscrapercity).

No i w końcu pojawiło się ono. Takie jak sobie wymarzyłem, w bardzo dobrej okolicy, 6 minut marszem od metra, a zarazem w miarę blisko centrum (spełnia moje kryterium „Ubera pod PKiN do 15 złotych”). Droższe, niż planowałem – zawsze jest droższe niż planujemy – ale jednocześnie zamówiony trzy dni temu operat szacunkowy rzeczoznawcy wykazał, że warte aż o 12% więcej, niż zapłaciłem. Czułem to zresztą instynktownie już w chwili zakupu. Wymęczyłem, wyszukałem, wychodziłem swoją „okazję”, choć oczywiście i tu muszą być kompromisy: nie załapałem się na komórki lokatorskie, a balkonu z całą pewnością nikt omyłkowo nie nazwałby „loggią”.

Rządowy program mieszkaniowy „inflacja”

Realnie liczyłem się z ewentualnością kryzysu ekonomicznego – sporo o tym myślałem i zastanawiałem się jak można przygotować się na jego nadejście. Pomimo pogłosek o chińskim wirusie, chińskich wirusów przeżyłem już zresztą wiele, nie spodziewałem się pandemii i perspektywy rekordowego krachu globalnej gospodarki, który trwale zmieni naszą cywilizację. Jeśli jednak miałbym dziś wrócić z posiadaną wiedzą do stycznia, nie wykluczam, że powtórzyłbym swoją decyzję.

Tutaj oczywiście wyrazy wdzięczności należą się Prawu i Sprawiedliwości. Pomimo wiarygodnych pogłosek o „bańce na nieruchomościach”, jeszcze bardziej od baniek zaczynałem „bać się” skrupulatnie odkładanej gotówki. W takiej sytuacji jest kilka możliwości, waluty, kruszce, akcje. Nie jestem jednak typem ryzykanta. Lubię poczytać Independent Tradera, ale nie znam się na tym, nie mam do tego predyspozycji emocjonalnych, pewnie nigdy nie będę typem inwestora, gdyż w moim wypadku byłby to czysty hazard. Inflacja szybowała, RPP utrzymywała rekordowo niskie stopy procentowe, rosły ceny nie tylko mieszkań, ale pracy (w perspektywie pensja minimalna 4000 zł itd.) czy materiałów budowlanych. Kupiłem mieszkanie na użytek własny, mam tam zamiar spędzić co najmniej kolejne 10 lat. No i wreszcie – ono mi się naprawdę podoba, ma relatywnie bardzo mało wad, powinienem być tam szczęśliwy. Poszukiwania mieszkania były normalnym procesem intelektualnym, wysiłkiem, który kosztował mnie pewne zasoby codziennej energii. Dziś, wieczorami, zamiast odpisywać deweloperom, odpisuję klientom i to też postrzegam w kategorii zysku ekonomicznego. Zakup mieszkania już na siebie w tak pokrętny sposób zarabia.

Dlaczego o tym piszę?

Taki artykuł to oczywiste wystawienie się na komentarze w stylu „haha, taki mądrala, liberał, ciągle kogoś poucza. a kupił mieszkanie na samym szczycie”. To naturalne prawo internetu i systemu komentarzy. Byłbym rozczarowany, gdyby się wręcz nie pojawiły. Ostatnio jakiś czytelnik napisał mi, że ten mój Inter już witał się z gąską, a tu znowu Juve. Najwspanialsza rzecz w życiu autora tekstów w sieci.

Zwracam jednak uwagę, by skupić się nie na nagłówkach, a na treści. Przecież ja wcale nie muszę o tym pisać i szczerze mówiąc trochę gryzłem się z tym na ile odsłaniać przed czytelnikami moją prywatność. Piszę, ponieważ głęboko wierzę, że nie jestem w swojej sytuacji sam. Nie chodzi nawet o jakąś formę solidarności, która jest moim zdaniem niepotrzebna, a raczej u przyjemne poczucie jedności w licznych, przeżywanych w ostatnich latach rozterkach, które podziela wielu moich rówieśników. Zależy mi na nakreśleniu nie tylko samej decyzji, ale też pewnego ciągu myślowego i decyzyjnego, który mnie do niej doprowadził. Wszystko to robię zaś – jak sądzę – w słusznej sprawie. O czym w ostatniej części artykułu.

Rok temu o tej porze istniało 150 dobrych powodów, dla których mieszkania mogły potanieć. Dziś jest ich dokładnie 227, ale pozwólcie, że wymienię tylko te, które najpierw przyjdą mi do głowy: przedsiębiorcy będą potrzebowali gotówki, żeby przeżyć i zaczną wyprzedaże, osłabi się turystyka i najem krótkoterminowy, przez odpływ imigrantów ekonomicznych spadnie zapotrzebowanie na najem długoterminowy, inwestorzy będą chcieli wykorzystać pieniądze do okazji w zrujnowanych gospodarkach, inwestorzy zagraniczni uciekną do stabilniejszych państw, trudniej będzie uzyskać kredyty hipoteczne, w Polsce wybuchnie wielka recesja albo wręcz pandemia koronawirusa zaowocuje wojnami lub narodzinami państw totalitarnych (to scenariusze mniej prawdopodobne, ale przecież nie niemożliwe – świat się zmienił).

Czy nieruchomości mogą podrożeć? Tak, taki scenariusz też jest możliwy, choć nie trzeba być ekspertem od czegokolwiek, by stwierdzić, że szanse na jego realizację są nieporównywalnie mniejsze. Jedynym przemawiającym do mnie argumentem przemawiającym za wzrostem cen jest ponownie kwestia niekompetencji polskich władz w tematach ekonomicznych, które mogą zaowocować wzrostem inflacji, a w skrajnie negatywnym scenariuszu doprowadzić nawet do hiperinflacji. Wówczas kredyt hipoteczny z gwarancją stałych stóp procentowych, którym się wspomogłem (regularnie krytykuję frankowiczów za brak wyobraźni, więc nie chciałbym teraz bawić się w analogiczną loterię kredytową), będzie jak pocałunek od losu.

Doświadczenie, logika oraz wrodzony optymizm podpowiadają jednak spadek cen i to niemały.

Duże media w Polsce: Nieruchomości bezpieczną przystanią

Nie wszyscy czytelnicy zgadzają się z moimi opiniami publikowanymi na łamach Bezprawnika, ale znamy się już 5 lat. Szefuje serwisowi od momentu jego powstania, znam każdy jego piksel. W marcu wraz z moją fantastyczną ekipą wypracowaliśmy oglądalność na poziomie spektakularnych 3,7 miliona unikalnych użytkowników. Nie oczekuję pełnej aprobaty, ale kiedy widzę grupki nastolatków w parkach, nazywam ich wprost ludźmi o IQ 75. Jarosława Kaczyńskiego za wszelką cenę prącego do wyborów nazywam panem życia i śmierci. Chcę wierzyć, że przez te kilka lat udało mi się zbudować w oczach naszych czytelników pewną wiarygodność, choć przecież nie jestem (jak zresztą większa część redakcji) nawet żadnym dziennikarzem, a prawnikiem i blogerem-hobbystą. Jakby dla potwierdzenia tej tezy wierzę w spadek cen nieruchomości, choć przez kilkanaście akapitów dawałem wam jasno do zrozumienia, że jestem ostatnią osobą, której teraz na tym mogłoby zależeć.

I właśnie dlatego pozwalam sobie napisać, dla tej refleksji powstał w zasadzie cały powyższy wywód, że czytanie artykułów o rynku nieruchomości w polskich mediach elektronicznych mija się z celem. Wielkie marki, czasem znani dziennikarze podpisują się pod tekstami bezrefleksyjnie sklejonymi z różnych, nierzadko życzeniowych informacji prasowych. Konfrontacja stanowisk polega na tym, że jednej wypowiedzi udziela przedstawiciel dewelopera, pod drugą podpisuje się szef agencji nieruchomości, a trzecim zainteresowanym zapytanym o głos jest zawodowy rentier. Każdy, kto ma wielki interes w utrzymaniu jak najwyższych cen nieruchomości. Ma to mniej więcej taki sens, jak gdyby przejść się po legijnej trybunie „Żyleta” i pytać zainteresowanych kibiców, kogo woleliby widzieć w przyszłorocznej edycji Ligi Mistrzów: Legię czy Widzew?

Jest dziś bardzo trudno znaleźć medium, które mówi wprost o taniejących nieruchomościach. Jeśli są takie, to często na jeden taki artykuł przypadają dwa kolejne, że… niekoniecznie, jak już to krótkotrwale, a może nawet podrożeją. Nawet cenione portale ekonomiczne są raczej zachowawcze w ocenach. Z jednej strony dostrzegają kryzys, a z drugiej wskazują na pozytywy całej tej sytuacji, ostatecznie ograniczając się do diagnozy, że spadki będą, ale krótkotrwałe. „Mediana cen pod koniec marca nie różniła się od tej sprzed miesiąca”. Pewnie, że się nie różniła, bo nikt nie myśli o handlu. Kolega nie jest w stanie odebrać kupionego z rynku wtórnego mieszkania, bo właściciel boi się wyjść z domu.

Klikam w kolejny artykuł. O tym dlaczego ceny dalej będą rosnąć pisze ekspert… prowadzący warsztaty inwestowania w nieruchomości. „Nie sądzimy, żeby nastąpił długotrwały spadek cen mieszkań” przekonują Strefę Inwestorów Rafał Jerzy i Sławomir Winiecki z GK Immobile, „notowanej na GPW grupy kapitałowej, która posiada w portfelu spółki działające w przemyśle, hotelarstwie, nieruchomościach oraz branży budowlanej”.

Nie wiem jak oceniać te publikacje. Czy to cynicznie publikowane treści sponsorowane, pocieszanie się środowiska związanego z nieruchomościami na zasadzie „będzie dobrze”, próba zakłamywania rzeczywistości, głos mądrości ekspertów, a może wszystko po trochu? Sposób w jaki są podawane stawia jednak pod ogromnym znakiem zapytania wiarygodność mediów w temacie rynku mieszkaniowego. I to nie tylko teraz, ale przede wszystkim w minionych latach. W chwili kryzysu najdobitniej widać jak ta mieszkaniowa bańka mogła być pompowana, jakie procesy temu towarzyszyły, na jakich autorytetach oparto tak jednostronny kształt dyskusji i dopiero gdy świat się dusi, widać irracjonalny ton tak zbudowanej narracji.

***

W styczniu kupiłem sobie mieszkanie. Gdyby ktoś mnie teraz zapytał „chwalisz się czy żalisz”, to odpowiedź brzmiałaby: nie mam pojęcia. Naprawdę. Ale gdybym pracował dla dewelopera, agencji nieruchomości czy funduszu inwestującego w nieruchomości, z pewnością powiedziałbym wam, że zrobiłem właśnie świetny interes.