Dom wybudowany wspólnie na działce jednego z małżonków tak naprawdę wspólny nie jest. Należy w całości do właściciela gruntu

Nieruchomości Prawo dołącz do dyskusji (12) 18.11.2020
Dom wybudowany wspólnie na działce jednego z małżonków tak naprawdę wspólny nie jest. Należy w całości do właściciela gruntu

Joanna Majkowska

Własny dom to marzenie wielu osób. Kiedy małżonkowie rozpoczynają jego budowę, zwykle myślą o tworzeniu wspólnej przyszłości, a nie o zabezpieczeniu swojej sytuacji na wypadek rozpadu małżeństwa. Jeśli jednak mąż i żona zdecydują się na rozwód, jedna ze stron może się zdziwić. Wspólny dom wybudowany na działce małżonka jest bowiem jego własnością, a nie majątkiem wspólnym. 

Właściciel gruntu jest też właścicielem domu

W momencie zawarcia małżeństwa między małżonkami powstaje wspólność majątkowa. Oznacza to, że od tej pory gromadzony majątek będzie ich wspólną własnością. Od tej zasady są oczywiście wyjątki takie jak chociażby darowizna czy spadek. Może się więc zdarzyć, że jeden z małżonków kupił działkę przed wzięciem ślubu. Albo że już w czasie trwania małżeństwa otrzymał grunt w spadku czy w darowiźnie. Wówczas mimo wspólności majątkowej działka należy do majątku osobistego jednej ze stron.

W praktyce małżonkowie raczej nie zastanawiają się, do kogo formalnie należy działka. Traktują ją jako część wspólnego majątku, nawet jeśli według przepisów jest inaczej. Wspólnie więc zaciągają kredyt na budowę domu albo przeznaczają na ten cel nagromadzone oszczędności. Tym samym razem ponoszą wszelkie wydatki na dom, w którym razem mają zamieszkać.

Problemy pojawiają się, gdy przeprowadzany jest podział majątku po rozwodzie. Małżonkowi niebędącemu właścicielem działki może się wydawać, że jest współwłaścicielem wybudowanego domu. Tymczasem zastosowanie znajduje tu zasada znana jeszcze z prawa rzymskiego – superficies solo cedit. Zgodnie z nią budynki znajdujące się na działce i stale z nią związane, należą do właściciela gruntu.

Wspólny dom na działce małżonka a nakłady i wydatki

Zasada superficies solo cedit wydaje się niesprawiedliwa. Jej zastosowanie nie oznacza jednak, że małżonek będący właścicielem działki zagarnie cały majątek na własność. W opisanej sytuacji ma bowiem miejsce transfer z majątku wspólnego (wspólne zarobki) na majątek osobisty (działka będąca własnością jednego z małżonków). A zgodnie z Kodeksem cywilnym w takim wypadku konieczne będzie rozliczenie nakładów i wydatków po rozwodzie. Jeśli więc działka należy na przykład do męża, zwróci on żonie połowę poczynionych nakładów.

Alternatywa – przeniesienie własności gruntu za wynagrodzeniem

Nie zawsze jednak druga strona jest zainteresowana rozliczeniem nakładów, a zamiast tego wolałaby zatrzymać dom. W takim wypadku zastosowanie znajduje art. 231 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem:

Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Konieczne jest tu spełnienie dwóch warunków. Po pierwsze, wartość budynku musi przekraczać wartość gruntu. Po drugie, małżonek  musiał być w dobrej wierze w momencie wznoszenia budynku. Trudno jednak, by jedna ze stron nie zdawała sobie sprawy, że wspólny dom budowany jest na działce małżonka. W praktyce przyjmuje się jednak, że małżonka, który w chwili rozpoczęcia budowy wiedział, że działka nie jest jego, należy traktować jak posiadacza w dobrej wierze, jeśli wymagają tego zasady współżycia społecznego.

Analogiczne uprawnienie będzie miał także drugi małżonek, będący właścicielem działki. Zgodnie z § 2 tego samego artykułu przysługuje mu prawo żądania, aby żona czy mąż, który wzniósł budynek, nabył własność działki za wynagrodzeniem.

Warto zabezpieczyć swoją sytuację majątkową

Jeśli natomiast małżonkowie chcą uniknąć tego rodzaju problemów, mogą już na etapie budowy domu pomyśleć o zabezpieczeniu swoich interesów. Strona będąca wyłącznym właścicielem gruntu może:

  • sprzedać drugiemu małżonkowi udział w nieruchomości,
  • przekazać udział w nieruchomości w drodze umowy darowizny,
  • rozszerzyć wspólność ustawową, poprzez przeniesienie własności nieruchomości albo udziałów w niej do majątku wspólnego.