Rządzący wymyślili sobie niedawno dodatkowy podatek od zakupu szóstego mieszkania i kolejnych. W założeniu ma to ukrócić hurtowe zakupy nieruchomości mieszkalnych, słynne wykupywanie całych bloków. Tylko czy aby na pewno specjalna stawka podatku od czynności cywilnoprawnych cokolwiek zmieni? Mamy w końcu do czynienia z przysłowiową walką z wiatrakami.
Czy rządzący nie mogliby się skupić na bezpiecznym kredycie i przestać toczyć walkę z urojonym problemem?
Rynek nieruchomości w Polsce trapi całkiem sporo bolączek. Mieszkania są drogie i stosunkowo słabo dostępne. Dotyczy to przede wszystkim tych miejsc, w których młodzi Polacy rzeczywiście chcą mieszkać, czyli największych miast w kraju. Do tego nabywcy szukający nieruchomości mieszkalnej muszą konkurować z różnego rodzaju inwestorami – od drobnych ciułaczy po wielkie zagraniczne fundusze. Nic dziwnego, że pomysły na poprawę sytuacji pojawiają się co jakiś czas.
Niektóre z nich wydają się całkiem udane. Tutaj można wskazać bezpieczny kredyt 2 proc., który niby ma całkiem sporo bolączek, ale równocześnie już teraz cieszy się sporą popularnością. Są także całkowite porażki w rodzaju programu Mieszkanie Plus. Do której kategorii będziemy mogli zaliczyć antyspekulacyjny podatek od zakupu szóstego mieszkania, który teraz czeka na podpis prezydenta? Chciałbym być optymistą, ale nie wierzę, że walka ze zmyślonymi problemami przy pomocy karnego podatku może przynieść cokolwiek dobrego.
Zacznijmy jednak od wyjaśnienia, z czym mamy dokładnie do czynienia. Podatek od zakupu szóstego mieszkania i kolejnych nieruchomości mieszkalnych to nic innego jak specjalna stawka podatku od czynności cywilnoprawnych. Będzie miała zastosowanie wtedy, gdy „kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej (…)”.
Stosowny przepis zawiera jeszcze kilka warunków, ale istotny jest jeszcze jeden. Podatek obejmie hurtowe zakupy od jednego sprzedającego. Daninę zaprojektowano w taki sposób, by miała zastosowanie do bardzo konkretnych sytuacji. Mowa o słynnych „zagranicznych funduszach wykupujących całe bloki”. Takie sytuacje są jednak na tyle rzadkie, by nie zaprzątać sobie nimi zbytnio głowy. Równocześnie podatek od zakupu szóstego mieszkania nie uderza w drobnych inwestorów, którzy są najczęstszymi rywalami młodych Polaków szukających dachu nad głową.
Podatek od zakupu szóstego mieszkania zmieni na tyle mało, by kwestionować sens jego wprowadzenia
Statystyki są bezlitosne. Według zeszłorocznych szacunków zagraniczne fundusze posiadały w Polsce ok. 7-8 tysięcy gotowych mieszkań. Zakontraktowanych albo planowanych było nieco więcej, jakieś parędziesiąt tysięcy. Do 2028 r. miały posiadać nawet 100 tysięcy lokali. Tymczasem każdego roku w Polsce oddaje się do użytku ponad 200 tysięcy mieszkań. Rok 2022 przyniósł aż 238 tys. gotowych lokali.
Wydaje się więc, że problem z funduszami jest marginalny. Zwłaszcza że część z nich skupiała się nie tyle na obrocie spekulacyjnym, co na najmie instytucjonalnym, który bywa korzystniejszy niż wynajmowanie mieszkania od osoby prywatnej. Oczywiście pod warunkiem, że ten zamierza płacić czynsz, zamiast prosić się o eksmisję. Profesjonalizacja wynajmu wydaje się czymś wręcz pożądanym.
Fundusze inwestycyjne to urojony problem. Być może jednak podatek od zakupu szóstego mieszkania zupełnym przypadkiem pomoże zwalczyć jakiś prawdziwy? Tutaj również trudno mi powstrzymać się od pesymizmu. Daninę skonstruowano w taki sposób, by nie stanowiła zagrożenia dla nieco bardziej zamożnych Kowalskich, którzy traktują mieszkania jako dobrą lokatę kapitału.
Część z nich jest rzeczywiście wyznawcami kultu pasywnego dochodu z wynajmu, inni po prostu uważają nieruchomości za coś pewniejszego od obligacji, lokat i złota. Mało kto jest jednak w stanie kupić aż sześć mieszkań. Nawet takie osoby niezwykle rzadko nabywają je w tym samym miejscu. Podobnie jest zresztą z typowymi flipperami.
Prawdziwym problemem nie są zagraniczne fundusze a plaga najmu krótkoterminowego w metropoliach
Zostaje najem krótkoterminowy, który stanowi prawdziwą plagę w miejscowościach turystycznych. W końcu za ten sposób zarabiania bardzo szybko wzięły się więksi w pełni profesjonalni przedsiębiorstwa. Można pokusić się o stwierdzenie, że firmy zarabiające dzięki Airbnb stały się tym, co zarzuca się wielkim funduszom inwestycyjnym. Ich destrukcyjny wpływ na tkankę miejską zdążył się już przebić do debaty publicznej.
Nawet tutaj niekoniecznie mamy do czynienia z kupowaniem większej liczby mieszkań w jednym budynku. W takiej sytuacji trudniej byłoby w końcu udawać „zwykłe mieszkanie od zwykłego człowieka, który tylko chce sobie dorobić”. Nie da się jednak ukryć, że takie sytuacje się zdarzają. Co ciekawe, sytuację dodatkowo komplikuje to, że niektóre z funduszy inwestycyjnych chcą zarabiać na zakupionych nieruchomościach właśnie poprzez najem krótkoterminowy.
W tym konkretnym przypadku specjalna stawka podatku od czynności cywilnoprawnych teoretycznie może rzeczywiście utrudnić zakupy potencjalnie niepożądanym nabywcom. Można jednak śmiało założyć, że mówimy o stosunkowo niewielkim wycinku większego problemu.
Wniosek nasuwa się sam: nowy podatek od zakupu szóstego mieszkania to danina, która realnie nie służy niczemu pożytecznemu. Mogłaby wręcz trafić na moją listę najgłupszych podatków w Polsce, gdyby już obowiązywała. Jej wprowadzenie co najwyżej sprawia wrażenie, że rząd rzeczywiście stara się jakoś uregulować rynek nieruchomości w Polsce. Z politycznego punktu widzenia „złe zagraniczne fundusze” są wygodniejszym przeciwnikiem niż najem krótkoterminowy, który jest zjawiskiem dużo trudniejszym do „sprzedania” wyborcom jako kolejny dyżurny wróg do zwalczenia.
Skoro mamy do czynienia z rozwiązaniem, które zmieni niewiele, to nie ma większej potrzeby jego wprowadzania. O wiele lepiej by było, gdyby politycy zostali przy bezpiecznym kredycie 2 proc. i tego typu pomysłach.
