Wynajem mieszkania zazwyczaj wiąże się z obowiązkiem wpłacenia kaucji, która dla właściciela nieruchomości stanowi formę zabezpieczenia na wypadek potencjalnych problemów, jak zniszczenia lub zaległości w płatnościach. Dla najemcy natomiast, kaucja jest dodatkowym kosztem, który może rodzić pytania dotyczące jej przeznaczenia oraz zasad zwrotu.
Czym dokładnie jest kaucja i jakie prawa oraz obowiązki wynikają z jej wpłaty? Kiedy właściciel mieszkania musi oddać pieniądze?
Kaucja to jedno z rozwiązań, którym właściciel mieszkania na wynajem zabezpiecza się przed cwanym lokatorem
Termin wpłaty kaucji zależy od ustaleń w umowie najmu. Zwykle kaucja jest przekazywana właścicielowi przed podpisaniem umowy lub równocześnie z pierwszą wpłatą czynszu. W przypadku płatności czynszu „z góry” kaucja wpłacana jest w momencie podpisania umowy. Natomiast jeśli czynsz opłacany jest „z dołu”, to kaucja powinna być przekazana na początku miesiąca. Czasami uiszczenie kaucji następuje przy odbiorze kluczy do mieszkania.
Warto zadbać o sporządzenie dodatkowej umowy dotyczącej kaucji, w której precyzyjnie określimy sposób oraz termin jej wpłaty. To pomoże uniknąć nieporozumień między stronami.
Kaucja za wynajem mieszkania nie może być nieograniczenie wysoka, przepisy są jasne
Najczęściej kaucja jest równa miesięcznej lub dwumiesięcznej opłacie za wynajem mieszkania. Jej wysokość bywa wyższa w przypadku lokali o podwyższonym standardzie. Zgodnie z prawem kaucja nie może przewyższać kwoty odpowiadającej dwunastu miesięcznym czynszom, obliczonej według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Podczas ustalania wysokości kaucji należy wziąć pod uwagę zarówno interesy właściciela, który chce w ten sposób zabezpieczyć się przed ewentualnymi stratami, jak i możliwości finansowe najemcy. Ostateczna kwota powinna być rezultatem negocjacji i kompromisu.
Właściciel ma prawo użyć kaucji do pokrycia kosztów naprawy, jeśli szkody powstały z winy najemcy. Jednak kaucja nie może być wykorzystana do pokrycia kosztów normalnego zużycia nieruchomości.
Jeśli najemca zostawił mieszkanie w nienaruszonym stanie, to właściciel musi oddać mu kaucję co do grosza
Po zakończeniu umowy najmu kaucję należy zwrócić najemcy, chyba że zaszły okoliczności uprawniające właściciela do innej zagrywki. W przypadku, gdy właściciel stwierdzi uszkodzenia w mieszkaniu lub zaległości w płatnościach, ma prawo potrącić z kaucji odpowiednią kwotę. Jeśli mieszkanie zostało zwrócone w nienaruszonym stanie, kaucja powinna wrócić do najemcy w całości.
Aby uniknąć zaognionych sporów, warto sporządzić protokół przed rozpoczęciem wynajmu, w którym dokładnie opiszemy stan mieszkania, również jego wyposażenie. Dołączenie zdjęć dokumentujących pierwotny stan lokalu bywa dodatkowym solidnym zabezpieczeniem dla najemcy, pomagającym mu w odzyskaniu pełnej kwoty kaucji, oraz świetnym narzędziem dla właściciela mieszkania, który chce udowodnić komuś wyrządzenie szkód w lokalu. W przypadku trudności ze zwrotem kaucji najemca ma prawo wstąpić na drogę sądową.
