Deweloperzy mają rację, że to oni budują mieszkania w Polsce. Tym samym bez nich nie powstawałoby w obecnych realiach praktycznie nic. To poniekąd część problemu z krajowym rynkiem nieruchomości. Czy jednak można winić deweloperów, skoro to państwo zrzuciło budowanie mieszkań praktycznie w całości na nich?
Z tymi dotowanymi kredytami i deweloperami to trochę nieporozumienie
Rynek nieruchomości w Polsce to prawdziwa patologia. Co do tego chyba nie trzeba nikogo przekonywać. Tylko kto jest tak naprawdę winny całej tej sytuacji? Nie da się w końcu ukryć, że tak naprawdę mamy do czynienia z sumą różnych patologii na różnych szczeblach. Kozłów ofiarnych mieliśmy w ostatnich latach dużo. Najpierw padło na wielkie zagraniczne fundusze, czyli w rzeczywistości REIT-y, które równocześnie kolejne rządy chcą nam zafundować w wersji krajowej. Następnie oberwali flipperzy, choć nie wszyscy przedstawiciele tej profesji to stereotypowi spekulanci. Wreszcie padło na deweloperów.
Społeczne krytyka spadła na nich ze szczególną mocą wtedy, kiedy pojawiły się dotowane przez państwo kredyty. Najpierw był to Bezpieczny Kredyt 2 proc., później zaś straszyło nas widmo równie złego Kredytu na start 0 proc. Mechanizm w obydwu przypadkach jest zbliżony: państwo dopłaci bankom do kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania przez beneficjenta.
Gdzie tu wina deweloperów? Stąd, że teoretycznie część tych pieniędzy do nich trafi przy zakupie mieszkania. Przy czym warto pamiętać, że obydwa programy pozwalają na sfinansowanie w ten sposób zakupu mieszkania na rynku wtórnym, a więc na przykład od flippera. Owszem, w założeniu pomysłodawców stymulowanie popytu na rynku mieszkaniowym ma wspomóc sektor budowlany. Ten zawsze był w jednym z kół zamachowych gospodarek z problemami. Głównym beneficjentem dotowanych kredytów poza nabywcami są jednak banki.
Nic dziwnego, że deweloperzy starają się od czasu do czasu bronić. Przekonują, że przecież to oni budują mieszkania w Polsce. Bez nich o żadnej podaży mowy być nie może. Mają w tym pełną słuszność. Nasze państwo przez ostatnich 35 lat praktycznie w całości zrzuciło budowanie mieszkań na barki deweloperów. W ten sposób absolutnym minimum wysiłku realizuje swój obowiązek jasno wynikający z art. 75 ust. 1 Konstytucji RP. Rzecz jasna cały ten model jest szalenie dysfunkcyjny i prowadzi do patologii, których ustawodawca nie może, albo nie chce, w porę eliminować.
Losy Mieszkania Plus podpowiadają, że państwo nie zabierze się za budowanie mieszkań lepiej od deweloperów
Warto przypomnieć, że politycy od wielu kadencji obiecują nam, ile to mieszkań nie wybudują, jeśli tylko ich wybierzemy. Rzeczywiście tempo jest obecnie całkiem imponujące. Obecnie każdego roku oddaje się w Polsce ponad 200 tys. nowych lokali mieszkalnych. Tyle tylko, że to nie politykom to zawdzięczamy, ale realiom względnie wolnego rynku, których emanacją są właśnie deweloperzy.
Co się dzieje, gdy nasze państwo bierze się za budowanie mieszkań? Najlepszym tego przykładem jest los programu Mieszkanie Plus, na którym zęby połamała sobie Zjednoczona Prawica. Przede wszystkim bez deweloperów nawet w tym przypadku niczego by nie zbudowano. To jednak nie koniec przeszkód. Prawdę mówiąc, historia tego przedsięwzięcia była nimi wręcz usiana.
Mieszkanie Plus opierało się na założeniu, że uda się pozyskać tanio działki od samorządów, a później niewielkim kosztem pobuduje się bloki. Gminy wcale nie były chętne do rezygnacji z gruntów. Co gorsza, rządzący nie mieli za bardzo pomysłu, jak wyszarpać je tam, gdzie Polacy rzeczywiście chcą mieszkać, a więc w największych miastach. Jeżeli już udało się zdobyć działkę, to niekoniecznie można było na niej budować. Państwo zderzyło się z tymi samymi problemami, z jakimi na co dzień borykają się deweloperzy.
Doświadczenia Mieszkania Plus sugerują, że budowanie mieszkań na wielką skalę przez państwo „jak za komuny” pozostaje w sferze fantazji. Nie oznacza to oczywiście, że należy zarzucić pomysł wspierania na przykład budownictwa społecznego. Trzeba jednak zdać sobie sprawę z tego, że problemy nie znikną tylko dlatego, że znaleźlibyśmy inny podmiot, który brałby się za realizację inwestycji.
Czy to oznacza, że deweloperzy są aniołami bez skazy? W żadnym wypadku. Rozumiem oczywiście, że akurat w budownictwie należy spodziewać się wysokich marż. Jakoś trzeba sobie zrekompensować chociażby sam czas trwania inwestycji. Nie zmienia to faktu, że branża nie powinna nimi etapować przed już i tak wściekłym społeczeństwem. Pieniądze podobno lubią ciszę.
Nie da się także ukryć, że pogoń za zyskiem prowadzi do podążania za kontrowersyjnymi trendami. Mowa oczywiście o patodeweloperce: budowaniu jak najmniejszych i jak najtańszych mieszkań, które Polacy kupują, bo na inne ich nie stać. Tutaj warto dostrzec rolę ustawodawcy, który hamowałby takie pomysły poprzez ustawowe zakazy.
