Ile trzeba mieć łącznie gotówki, by kupić mieszkanie, nawet na kredyt? Koszty transakcyjne mogą być wyższe niż sądzimy

Nieruchomości dołącz do dyskusji (77) 08.10.2019
Ile trzeba mieć łącznie gotówki, by kupić mieszkanie, nawet na kredyt? Koszty transakcyjne mogą być wyższe niż sądzimy

Udostępnij

Edyta Wara-Wąsowska

Kredyt hipoteczny to nie wszystko – aby móc kupić mieszkanie i tak potrzebna będzie gotówka. Chodzi oczywiście m.in. o wkład własny; jego instytucji nie sposób ominąć, chociaż to, ile będzie wynosić, zależy od wysokości zaciąganego kredytu oraz warunków w danym banku. Oprócz tego jednak kupujący muszą przyszykować się na konieczność opłacenia podatku, notariusza czy pokrycie prowizji pośrednika. Ile zatem wyniosą koszty transakcyjne przy zakupie mieszkania?

Koszty transakcyjne przy zakupie mieszkania: wkład własny to podstawa, ale to nie jedyny wydatek

Najbardziej oczywistym wydatkiem jest oczywiście wkład własny. Niektóre banki zgadzają się na 10-proc. wkład własny, inne – wymagają wkładu w wysokości co najmniej 20 proc. wysokości kredytu. Obliczenie wkładu własnego jest jednak stosunkowo proste. Osoba decydująca się na kredyt hipoteczny wie zatem doskonale, ile powinna odłożyć na ten cel (lub na jak duży kredyt może sobie pozwolić, jeśli chce sfinansować wkład z zebranych już oszczędności). Oprócz wkładu własnego kupujący mieszkanie musi jednak liczyć się z tym, że wystąpią także tzw. koszty transakcyjne przy zakupie mieszkania, czyli dodatkowe opłaty, jakie wiążą się z nabyciem nieruchomości.

Koszty transakcyjne przy zakupie mieszkania: prowizja dla pośrednika

Jeśli ktoś decyduje się na kupno mieszkania z rynku wtórnego, to w niektórych sytuacjach musi być przygotowany na opłacenie prowizji dla pośrednika. Oczywiście nie zawsze jest tak, że prowizję pokrywa jedynie kupujący – czasem rozkłada się ona równo między dwiema stronami transakcji. Nie zmienia to jednak faktu, że kupujący zazwyczaj pokrywa chociaż część prowizji, co wiąże się z dodatkowymi opłatami. Zazwyczaj prowizja wynosi ok. 2-3 proc. od wartości transakcji – co oznacza, że trzeba doliczyć co najmniej kilka tysięcy złotych.

Koszty transakcyjne przy zakupie mieszkania: podatek od kupna mieszkania

W przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego kupujący musi liczyć się z tym, że będzie musiał zapłacić także podatek od kupna mieszkania. Chodzi o podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli PCC. Jego wysokość to 2 proc. wartości rynkowej zakupionego mieszkania, jednak w praktyce PCC oblicza się na podstawie ceny ustalonej w akcie notarialnym.

Koszty transakcyjne przy zakupie mieszkania: dodatkowy podatek PCC przy zakupie mieszkania na kredyt

Niestety, to wcale nie koniec wyliczanki. Jeśli ktoś faktycznie postanowił kupić mieszkanie na kredyt, muszą liczyć się z dodatkowym podatkiem. Kolejny PCC trzeba zapłacić przy ustanowieniu hipoteki. Jego wysokość to 19 zł lub 0,01 proc., liczone od kwoty hipoteki.

Przy zakupie mieszkania nie obędzie się bez wizyty u notariusza

Z zakupem mieszkania wiąże się również wizyta u notariusza, który musi sporządzić akt nabycia nieruchomości. Za sporządzenie dokumentu pobierze opłatę, znaną jako taksa notarialna. Tak jak w przypadku pozostałych opłat, wysokość taksy jest uzależniona od wartości mieszkania. W rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. ustalono maksymalną wartość stawki notarialnej. Najczęściej stosowany jest przedział między 60 tys. a 1 mln zł – wtedy maksymalna wartość taksy to 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 tys. zł.

Przykładowo – jeśli ktoś kupił mieszkanie za 300 tys. zł, to 300 tys. zł – 60 tys. zł = 240 tys. zł, a następnie: 240 tys. zł x 0,4 proc. = 960 zł.

1010 zł + 960 zł = 1970 zł. Końcowy wynik to maksymalna stawka taksy notarialnej.

Koszty transakcyjne przy zakupie mieszkania: założenie księgi wieczystej i wpis do niej również kosztuje

Konieczne jest także uregulowanie kwestii księgi wieczystej – w tym przypadku trzeba liczyć się z kosztem na poziomie kilkuset złotych. Na przykład wpis w księdze wieczystej dotyczący prawa własności nieruchomości bądź użytkowania wieczystego kosztuje 200 zł, a wpis hipoteki do rejestru – też 200 zł.

Koszty transakcyjne przy zakupie mieszkania to zatem łącznie od kilku do nawet kilkunastu tysięcy złotych – które po prostu warto mieć wcześniej. Z tego względu osoby, które przymierzają do kupna mieszkania, m.in. na kredyt, powinny do przewidywanej wysokości wkładu własnego dodać właśnie koszty transakcyjne przy zakupie mieszkania. Szacuje się, że łącznie z wkładem własnym warto uzbierać ok. 20-50 tys. zł; w zależności oczywiście od wysokości kredytu.