Kupno mieszkania z rynku wtórnego – na co zwrócić uwagę, żeby nie kupić nieruchomości z niespodzianką?

Nieruchomości Zakupy dołącz do dyskusji (67) 18.02.2019
Kupno mieszkania z rynku wtórnego – na co zwrócić uwagę, żeby nie kupić nieruchomości z niespodzianką?

Udostępnij

Tomasz Laba

Kupno mieszkania z rynku wtórnego to większe wyzwanie niż zakup lokalu z katalogu prosto od dewelopera. W tym wypadku, poza ryzykiem wad konstrukcyjnych dochodzi jeszcze ryzyko kupna mieszkania, które jest obciążone wadami prawnymi. O czym trzeba pamiętać, decydując się na kupno mieszkania z rynku wtórnego?

Rynek mieszkaniowy w Polsce przeżywa niesłychany rozkwit, a ceny nieruchomości rosną niemal z każdym dniem. Co więcej, na razie niewiele wskazuje na to, żeby ten trend miał się załamać w najbliższej przyszłości. Z tego powodu coraz częściej decydujemy się na zakup własnego mieszkania. O ile kupno lokum od dewelopera nie jest zbytnio skomplikowane, tak szukając mieszkania na rynku wtórnym, trzeba pamiętać o wielu innych rzeczach. Kupno mieszkania w żadnym wypadku nie jest drobnym wydatkiem, jakim jest kupno telewizora. W tym drugim wypadku w najgorszym wypadku stracimy kilkaset lub kilka tysięcy złotych jeżeli kupimy bubla.

Kupno mieszkania z rynku wtórnego – na co zwrócić uwagę?

Niezależnie od tego, czy sprzedający korzysta z usług pośrednika, czy też mieszkanie sprzedaje na własną rękę, dobrze jest pamiętać o kilku kwestiach. Przede wszystkim, oglądając mieszkania z rynku wtórnego, należy upewnić się co tak właściwie chce sprzedać dotychczasowy właściciel mieszkania. Pytanie tylko pozornie wydaje się dziwne, a wiele osób podczas wizyty u notariusza może być zdziwionych, że nie kupuje mieszkania, a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Kupno mieszkania z rynku wtórnego – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a mieszkanie własnościowe

Spółdzielcze własnościowe prawo lokalu jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych. Prawo to jest łudząco podobne do własności, chociaż prawem własności tak naprawdę nie jest. Różnica polega na tym, że w tym przypadku właścicielem danej nieruchomości (zarówno budynku, jak i samego lokalu) jest spółdzielnia mieszkaniowa. „Właścicielowi” przysługuje prawo do korzystania z tego lokalu oraz prawo do rozporządzania swoim prawem. W sensie prawnym w tym przypadku „właściciel” jest osoba, której „jedynie” przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Zwrot jedynie jest oczywiście wyolbrzymieniem, ponieważ spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w praktyce nie różni się niczym od prawa własności. Jeżeli chodzi o obrót takim mieszkaniem, to jest ono traktowane tak samo, jak mieszkanie własnościowe. Mieszkanie posiada urządzoną księgę wieczystą, można swobodnie nim dysponować, a więc sprzedać, darować oraz odziedziczyć. Z pewnością wielu właścicieli mieszkań może sobie nawet nie zdawać sprawy, że ich mieszkanie jest właśnie niczym innym, jak spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Warto pamiętać, że od 1 lipca 2007 roku ustanawianie nowych spółdzielczych własnościowych praw do lokalu nie jest możliwe. Wciąż jednak pozostają w obrocie te ustanowione przed tą datą.

Kupno mieszkania z rynku wtórnego – księga wieczysta

Sprawdzenie księgi wieczystej jest pierwszą i najważniejszą czynnością, jaką powinna zrobić osoba zainteresowana kupnem danego mieszkania. Księga wieczysta nieruchomości jest publicznym rejestrem, który przedstawia stan prawny danej nieruchomości. To tam znajdziemy informacje na temat właściciela danej nieruchomości oraz sprawdzimy ewentualne prawa osób trzecich do niej, jak również wszelkie obciążenia. Hipoteka, umowa dożywocia czy wreszcie wzmianka o zajęciu danej nieruchomości przez komornika będzie ujawniona w księdze wieczystej. Przeglądanie tego rejestru jest możliwe pod tym adresem całkowicie bezpłatnie. Trzeba jedynie znać numer danej księgi wieczystej.

Kupno mieszkania z rynku wtórnego – kupno mieszkania z długami

Gdyby zorganizować plebiscyt na najczęściej zadawane pytanie związane z kupnem mieszkania, zwycięzca może być tylko jeden. Czy nowy właściciel odpowiada za długi poprzedniego? Jak zapewne wielu się domyśla, odpowiedź nie jest taka oczywista i brzmi – to zależy. Hipoteka, bo to słowo potrafi spędzać sen z powiek wielu osobom. Często niesłusznie, chociaż faktem jest, że hipoteka obciąża daną nieruchomość, a nie jej właściciela. Jeżeli więc dokonując transakcji, nie zadbamy o wykreślenie dotychczasowych hipotek, wierzyciele hipoteczni mogą domagać się zaspokojenia z danej nieruchomości. Bez znaczenia jest to, kto zaciągał dane zobowiązanie. Kupno mieszkania z rynku wtórnego warto zatem uzależnić od spłaty zobowiązania zabezpieczonego hipoteką.

To zresztą bardzo często jest niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego na zakup tego mieszkania. W praktyce wygląda to tak, że zaciągając kredyt na kupno mieszkania, bank kredytujący część tego kredytu przelewa bezpośrednio do banku, który ma ustanowioną hipotekę, a dopiero ewentualną nadwyżkę przelewa do właściciela. W tym celu niezbędne jest przedstawienie zaświadczenia  o aktualnym stanie zadłużenia dotychczasowego właściciela.

Bardzo podobnie wygląda kwestia kupna mieszkania, co do którego komornik skierował postępowanie egzekucyjne. Warto o tym pamiętać decydując się na kupno mieszkania ze wzmianką o zajęciu.

Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.

Kupno mieszkania z rynku wtórnego – długi wobec wspólnoty

Nawet jeżeli księga wieczysta danej nieruchomości jest czysta jak łza, nie oznacza to, że nieruchomość nie jest zadłużona. Dlatego od sprzedającego warto zażądać zaświadczenia ze wspólnoty bądź spółdzielni o niezaleganiu z opłatami. Niemniej jednak spółdzielnia ani wspólnota nie ma podstaw do żądania od nowego właściciela spłaty zadłużenia poprzedniego właściciela. To samo dotyczy dostawców wszelkich mediów z prostego powodu – to poprzedni nabywca był stroną wszelkich umów. Zdarza się jednak, że zarówno wspólnoty, jak i dostawcy mediów rzucają przysłowiowe kłody pod nogi nowym właścicielom, jeżeli poprzedni właściciel nie regulował swoich zobowiązań. Warto zatem dla własnego komfortu zadbać o uzyskanie takich zaświadczeń.

Kupno mieszkania z rynku wtórnego – zameldowani lokatorzy

Zameldowanie a prawo do zamieszkania w lokalu to dwie zupełnie różne sprawy. Niemniej jednak dla własnego komfortu warto zobowiązać sprzedawcę mieszkania do wymeldowania wszystkich osób dotychczas w nim zameldowanych. Pomimo tego, że zameldowanie to czynność o charakterze wyłącznie administracyjnym, instytucja ta obrosła tak wieloma mitami (niestety również wśród urzędników), że wymeldowanie niechcianych lokatorów może być nie lada wyzwaniem. Dlatego zwyczajem stało się umieszczanie zobowiązania do wymeldowania lokatorów w akcie notarialnym jeszcze przed ostatecznym wydaniem mieszkania. Obowiązek meldunkowy w zasadzie istnieje już tylko na papierze. Niestety mimo tego może przyprawić o ból głowy w najmniej oczekiwanym momencie.