Fakt, że tereny obok Twojego domu mogą zostać przeznaczone na centrum przemysłowe, spędzają ci sen z powiek? A może boisz się, że twoja działka przestanie być działką budowlaną, bo nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przeznaczy tę okolicę na tereny zieleni lub na grunty rolne? Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego potrafi namieszać, jednak właściciele nieruchomości, w przypadku gdy przez założenia planistyczne stracili, mogą starać się o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego potrafi namieszać
Proces uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest długi i skomplikowany. Zakłada etap konsultacji społecznych, a także szansę na wprowadzenie zmian, dostosowanych do potrzeb, w momencie, gdy plan zostanie już przygotowany (uwagi do wyłożonego planu). Niestety, większość zainteresowanych przegapi etap uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ponieważ informacje o pracach – publikowane w biuletynie informacji publicznej oraz lokalnej prasie, czy portalach informacyjnych, najczęściej giną w natłoku innych informacji.
Czasem więc właściciele działek budzą się z przysłowiową ręką w nocniku – plan został już uchwalony, na wszelkiego rodzaju wnioski i zmiany może być już za późno. Tak więc może okazać się, że spokojne dotychczas osiedle przestanie być spokojne, bo obok zaplanowano tereny przemysłowe, wolną działkę w naszej okolicy przeznaczono na teren umożliwiający budowę oczyszczalni ścieków, lub też działka budowlana (lub o nieokreślonym statusie, ze względu na brak planu zagospodarowania) stała się działką zieleni nieurządzonej, czy też terenem rolnym.
Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości się należy!
Oczywiście obowiązkiem każdego jest interesowanie się wszelkimi zmianami w naszej okolicy – brak wiedzy na temat procesu uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie powoduje, że plan można w jakikolwiek sposób wzruszyć. Brak złożenia wniosków w odpowiednim terminie (nawet wynikające z niewiedzy) skutkuje więc tylko tym, że właściciel (lub właściciele) działek nie mogą już zadbać o swój interes.
Nie oznacza to jednak, że działka może stracić wartość i nikt za to nie odpowie. Właścicielowi nieruchomości, która na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przysługuje roszczenie o odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości. Uprawnienie to wynika z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który stanowi, że:
1. Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z uwzględnieniem ust. 2 i art. 371 ust. 1, żądać od gminy albo od władającego terenem zamkniętym, jeżeli uchwalenie planu lub jego zmiana spowodowane były potrzebami obronności i bezpieczeństwa państwa:
1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
2) wykupienia nieruchomości lub jej części.
(…)
3. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.
Odszkodowania za zmianę planu
Należy w tym miejscu odróżnić odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości, które przysługuje w przypadku zbycia działki (wyrażone w ust. 3 cytowanego przepisu), od konieczności naprawienia szkody lub wykupu działki, której przeznaczenie lub możliwość prawidłowego korzystania zostały zaburzone przez wprowadzenie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Czym jednak jest dotychczasowe korzystanie z nieruchomości? Tutaj kwestia robi się skomplikowana. Przede wszystkim chodzi o uniemożliwienie wzniesienia na danej działce budynku – jeżeli właściciel nabył działkę w nadziei, że zbuduje tam dom (a wcześniejszy plan mu to umożliwiał, lub też brak planu sprawiał, że budowa taka była możliwa) można mówić o tym, że korzystanie z działki zgodnie z wcześniejszym przeznaczeniem stało się niemożliwe. Należy jednak zwrócić uwagę na wszystkie aspekty (m.in. na to, czy mimo faktu, że działka była działką budowlaną nie istniały inne przeciwwskazania do budowy, np. zbyt mała odległość od linii lasu). Jak w 2023 roku zauważył Sąd Najwyższy (I CSK 5641/22):
Dokonując oceny, czy nowy plan zagospodarowania przestrzennego doprowadził do ograniczenia korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem, w szczególności wykluczył zabudowę nieruchomości, nie można ograniczyć się jedynie do stwierdzenia, że taka możliwość hipotetycznie istniała na tle poprzednio obowiązującego planu, ale konieczne jest uwzględnienie wszystkich uwarunkowań prawnych i faktycznych rzutujących na możliwość zabudowania konkretnej nieruchomości.
Z kolei w przypadku, gdy przy spokojnej dotąd dzielnicy, zgodnie z nowym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego może powstać strefa przemysłowa, lub też hala produkcyjna, wszystko zależy od tego, jak bardzo problematyczna dla sąsiadów będzie powstająca fabryka. Jak bowiem zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w 2022 roku (II OSK 2110/19):
Dokonując oceny, czy nowy plan zagospodarowania przestrzennego doprowadził do ograniczenia korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem, w szczególności wykluczył zabudowę nieruchomości, nie można ograniczyć się jedynie do stwierdzenia, że taka możliwość hipotetycznie istniała na tle poprzednio obowiązującego planu, ale konieczne jest uwzględnienie wszystkich uwarunkowań prawnych i faktycznych rzutujących na możliwość zabudowania konkretnej nieruchomości.
Jak więc dochodzić takiego odszkodowania?
Tutaj więc faktyczną podstawą do stwierdzenia, czy należne jest naprawienie szkody, jest samo wystąpienie szkody. Jeżeli wartość działki realnie spadła, faktycznie można mówić o tym, że korzystanie z działki w sposób dotychczasowy (i zgodny z przeznaczeniem) zostało w jakiś sposób zaburzone. Tutaj jednak trzeba bazować na faktach, a nie opiniach i odpowiednio wykazać ten stan rzeczy. Podstawą do ubiegania się o naprawienie szkody lub wykup działki jest więc opinia rzeczoznawcy majątkowego, która co do zasady, jest niepodważalna. Jak w maju 2023 roku zauważył Naczelny Sąd Administracyjny:
Ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Ocena operatu szacunkowego winna być jednak dokonana pod względem formalnym, to jest należy zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe.
Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości tylko dla sprzedających działki
Właściciel nieruchomości, która straciła wartość w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest uprawniony do dochodzenia stosownego odszkodowania. Jeżeli nie skorzystał z opisanych powyżej możliwości, ma jeszcze jedną szansę na wyrównanie straty. Aby jednak to zrobić, musi nieruchomość zbyć. Zgodnie bowiem z art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, odszkodowanie należy się także w przypadku zbycia nieruchomości (jeżeli nie skorzystał z innych możliwości).
W tym przypadku mówimy o odszkodowaniu za tzw. szkodę legalną. Nie ma bowiem działania bezprawnego – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został prawidłowo uchwalony, jest zgodny z założeniami planistycznymi i obowiązującym prawem. Nie ma więc działania bezprawnego, jednak występuje szkoda. I ta szkoda powinna być zrekompensowana, o ile właściciel (zbywca) działki o to wystąpi. Wysokość odszkodowania powinna być równa różnicy w wartości działki przed uchwaleniem planu zagospodarowania, a wartością po wprowadzeniu w życie zawartych w nim regulacji. Fakt, że poprzedni właściciel nie zamierzał budować na działce domu, albo nie wystąpił o warunki zabudowy, nic nie zmienia. Znaczenie ma fakt, czy wcześniej istniała możliwość budowy, czy też nie. Tak wynika z wyroku Sądu Najwyższego z 2022 roku (II CSKP 20/22):
Ocena tego, czy nieruchomość może być wykorzystana w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, powinna być dokonywana nie tylko na podstawie istniejącego uprzednio faktycznego wykorzystania nieruchomości. Należy też uwzględniać możliwości w tym zakresie, a więc badać nie tylko to, jak była, lecz także to, jak mogła być zagospodarowana. Pojęcie korzystania z nieruchomości obejmuje także możliwość realizacji określonych projektów lub zamierzeń i nie ogranicza się tylko do sytuacji, w których właściciel (użytkownik wieczysty) podjął już konkretne działania faktyczne lub prawne, zmierzające do ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości. Na równi więc z dotychczasowym faktycznym korzystaniem z nieruchomości traktuje się sposób korzystania potencjalnie dopuszczalny.
Gminy raczej unikają działań zmierzających do obniżenia wartości nieruchomości
Właściciele nieruchomości, które w wyniku wejścia w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na dochodzenie swoich roszczeń mają 10 lat od momentu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W praktyce jednak takie pozwy są rzadkością, ponieważ gminy unikają działań, prowadzących do obniżenia wartości nieruchomości. Wszystko ze względu na koszty – większość samorządów w Polsce boryka się z problemami finansowymi. Wypłacanie odszkodowań to duże obciążenie dla budżetu, w związku z tym lepiej więc takich działań unikać.
