Podatek katastralny w Polsce byłby lekarstwem gorszym od choroby

Nieruchomości Podatki dołącz do dyskusji (1263) 13.04.2021
Podatek katastralny w Polsce byłby lekarstwem gorszym od choroby

Rafał Chabasiński

Skoro mogliśmy za pomocą podatków zniechęcić amatorów słodkich napojów, do to dlaczego by nie zrobić tego samego z inwestorami windującymi ceny nieruchomości? Dlatego, że podatek katastralny w Polsce to przepis na katastrofę. To nie znaczy, że nie da się zaprojektować tego podatku w dobry sposób.

Podatek katastralny w Polsce jest chyba najbardziej kontrowersyjnym podatkiem, którzy nie obowiązuje

Spośród wszystkich potencjalnych nowych podatków jest jeden, który mrozi krew w żyłach posiadaczy nieruchomości – podatek katastralny. Nawet absurdalne „bykowe” nie budzi tak dużych kontrowersji. Od dawna w Polsce przebąkuje się o potrzebie zastąpienia nim podatku od nieruchomości. Różnica jest bardzo istotna. Dzisiaj podstawą opodatkowania jest metraż. W przypadku podatku katastralnego byłaby nią wartość danej nieruchomości.

Istnieją w zasadzie dwa powody, by wprowadzić podatek katastralny w Polsce. Pierwszym z nich jest specyfika rynku nieruchomości w Polsce. Własne mieszkanie stało się wręcz luksusem. Wszystko dlatego, że posiadanie pasywnego dochodu z najmu stało się preferowanym sposobem na inwestowanie Polaków, którzy dorobili się jakiegoś większego majątku. Jakby tego było mało, okazję zwietrzył także wielki kapitał. Współcześni Krassusowie zarabiają na tym samym mechanizmie – tylko za większą skalę.

Problem w tym, że ciężko pracujący młodzi Polacy mają ograniczone możliwości konkurowania na rynku nieruchomości. Coraz więcej z nich mieszka z rodzicami. Wcale nie dlatego, że nie ulegają presji społecznej na „usamodzielnienie się”. Po prostu ich nie stać na zakup własnego mieszkania. Sytuacji nie poprawia fakt, że budownictwo mieszkaniowe w naszym kraju nie należy do specjalnie wydajnych. Zwłaszcza w kwestii lokali z jednej strony przystępnych cenowo a z drugiej zachowujących zdrowy rozsądek w kwestii metrażu.

Drugim powodem wprowadzania podatku katastralnego w naszym kraju są dochody samorządów. Te mocno ucierpiały na niedawnym obniżeniu podatku dochodowego od osób fizycznych. Dodatkowych środków gminy szukają wszędzie – w miastach będą to chociażby opłaty za parking, czy wywóz śmieci.

Zachodnie stawki w polskim podatku katastralnym to prosty przepis na katastrofę

Podatek katastralny w Polsce mógłby właściwie rozwiązać obydwa problemy. Z samej jego konstrukcji posiadanie dużej liczby cennych nieruchomości przestałoby nagle być doskonałą lokatą kapitału. Oznaczałoby konieczność odprowadzania jakiejś części ich wartości prosto do budżetu gmin. Przecież o to właśnie chodzi, prawda? Tyle tylko, że koszt społeczny wprowadzenia takiego podatku byłby ogromny. Wszystko wskazuje na to, że na takim rozwiązaniu najbardziej ucierpieliby wcale nie potentaci rynku nieruchomości, lecz drobni właściciele jednego domu czy dwóch mieszkań.

Wszystkie dotychczasowe pomysły na wprowadzanie podatku katastralnego w naszym w mniejszym lub większym stopniu opierają się o rozwiązania z państw zachodnich. Mowa o stawkach rzędu 0,26 proc. do ponad 1 proc. wartości płaconej każdego roku. Te, postawmy sprawę jasno, znacząco przekraczają możliwości finansowe przeciętnej polskiej rodziny. Przykładem może być chociażby podatek katastralny według Fundacji Batorego proponowany w 2019 r.

Dzisiaj nieruchomość o wartości ok. 500 tys. zł oznacza konieczność odprowadzenia ok. 400 zł. podatku rocznie. Przejście na skonstruowany „po zachodniemu” podatek katastralny oznaczałoby skok do ok. 1800 zł. Warto przy tym pamiętać, że propozycja Fundacji Batorego i tak była pod tym względem bardzo łagodna.

Im nieruchomość droższa, tym podatek do zapłacenia będzie tylko rosnąć. Kolejnym problemem jest wycena nieruchomości na potrzeby obliczania podatku. Rzeczoznawcy nieruchomości mogliby stać się bardziej pożądani na rynku pracy niż informatycy. Konieczność oszacowania wartości wszystkich nieruchomości w Polsce prowadziłoby do chaosu.

Podatek katastralny w Polsce bardzo łatwo mógłby przekształcić się w kolejne narzędzie podatkowej opresji i pogłębianie tylko niesprawiedliwej degresywności całego naszego systemu podatkowego. Nic dziwnego, że nawet Jarosław Kaczyński stwierdził, że PiS nie wprowadzi podatku katastralnego. Prezes partii rządzącej stwierdził wówczas, słusznie: „To jest instytucja co prawda znana w różnych krajach, ale taka, która w polskich warunkach doprowadziłaby do wywłaszczenia z wszelkiego rodzaju własności ogromnej części Polaków„.

Podatek katastralny w Polsce da się skonstruować tak, że rzeczywiście mógłby się okazać dobrym rozwiązaniem

To nie znaczy, że nie da się zaprojektować podatku katastralnego w taki sposób, by uwzględniał czysto polską specyfikę. Kluczowym elementem jego konstrukcji wydaje się założenie, że „zwykli Polacy” nie powinni płacić po jego wprowadzeniu więcej, niż w przypadku dzisiejszego podatku od nieruchomości. Podstawowa stawka tego podatku nie może więc przekroczyć 0,1 proc.

Prawdę mówiąc, już wówczas istnieje spore ryzyko powszechnego zwiększenia obciążeń. Dlatego można by umożliwić właścicielowi płacenie podatku od jednej nieruchomości na starych zasadach, pod pewnymi warunkami. Taka możliwość powinna dotyczyć tylko osób fizycznych. Sama nieruchomość powinna po prostu stanowić miejsce zamieszkania podatnika.

Na łamach Bezprawnika wielokrotnie opowiadaliśmy się za wprowadzeniem jakiegoś mechanizmu progresywności zależnego od liczby posiadanych nieruchomości. Chodzi o to, by ich gromadzenie przestało być inwestycją idealną i stało się zajęciem wręcz nieopłacalnym. Rzeczywiście można by sukcesywnie zwiększać stawkę od trzeciego posiadanego mieszkania. Dla uproszczenia można by szeregować je według wartości – „pierwszą” byłaby najdroższa, „drugą” ta bezpośrednio od niej tańsza i tak dalej.

W kwestii wyceny wystarczy skopiować rozwiązanie funkcjonujące w Irlandii. To właściciel nieruchomości deklaruje jej wartość wpisaną do katastru. Jeżeli jednak sprzeda ją potem za a cenę wyższą niż 110 proc., to płaci wysoką karę finansową. W polskich warunkach kara ta mogłaby spokojnie być wręcz drakońska.

Pytanie jednak, czy warto wprowadzić podatek katastralny w Polsce nawet przy założeniu skonstruowania go w rozsądny sposób? Odpowiedź mimo wszystko brzmi raczej „nie”. Z prostej przyczyny: ustawodawcy dużo łatwiej przychodzi podwyższyć istniejący podatek, niż wprowadzić jakiś nowy. Nawet dobrze skonstruowany podatek katastralny można bardzo łatwo zamienić z powrotem w koszmar każdego posiadacza nieruchomości.