Wynajmować nieruchomość można jako osoba prywatna lub w ramach działalności gospodarczej. Jak już pisaliśmy najem prywatny od przyszłego roku będzie można rozliczać tylko ryczałtem od przychodów. To nie jest korzystna zmiana. Dlatego warto rozważyć założenie jednoosobowej działalności gospodarczej. Zwłaszcza jeśli jest się etatowcem. Jak korzystnie rozliczyć najem ?
Jak korzystnie rozliczyć najem?
Podstawową wadą rozliczania najmu prywatnego ryczałtem jest brak możliwości odliczenia kosztów. Ryczałt płacimy od przychodu. Każdy właściciel mieszkania na wynajem musi co jakiś czas zrobić większy albo mniejszy remont czy kupić dodatkowe wyposażenie. Z czasem coś się zużywa i wymaga wymiany. Poważny remont, z wymianą okien, drzwi, podłóg, kupnem mebli, to już wydatek kilkudziesięciu tysięcy złotych. Jeśli projektowane przepisy zostaną uchwalone, w najmie prywatnym właściciel mieszkania będzie musiał zapłacić podatek ryczałtowy, nawet jeśli w danym roku podatkowym poniesie stratę.
Niestety dla wynajmujących mieszkania, autorzy Polskiego Ładu istotnie obniżyli im zyskowność pozbawiając dodatkowo możliwości odliczania amortyzacji. A jest to w tej chwili znaczna części kosztów uzyskania przychodów, naliczanych od wydatku poniesionego na nabycie nieruchomości.
Gdy koszty zjedzą dochód
Dlatego planując kupno mieszkania na wynajem czy remont, po zmianie przepisów, warto rozważyć założenie jednoosobowej działalności gospodarczej. Myślę tu o osobach, które są zatrudnione na etat, a dodatkowo mają dochód z wynajmu mieszkań. Nieważne czy pracują na pełny etat czy na pół. Ważne, by pracodawca płacił im przynajmniej minimalne wynagrodzenie. Wtedy, zakładając działalność, nie muszą płacić ZUS-u. Płacą tylko składkę zdrowotną. Ma ona wynosić 9 procent od dochodu. Podatek ryczałtowy przy przychodzie do 100 tys. zł wynosi 8,5 procent. Te 8,5 procent od przychodu wcale nie musi oznaczać mniejszego obciążenia niż 9 proc. od dochodu składki zdrowotnej, powiększonej o ewentualny podatek dochodowy. Ewentualny, bo gdy ponosi się duże koszty, to działalność pozwoli je odliczyć, bo podatek płaci się od dochodu.
Jeśli najem przyniesie dochód, to trzeba będzie go zsumować z dochodem z pracy i zapłacić 17 procent podatku przy dochodzie do 120 tys. zł rocznie. Jeszcze mniej opłacalne, jeśli w ogóle, będzie rozliczanie najmu poprzez działalność gospodarczą, jeśli łączny dochód podatnika przekroczy 120 tys. zł. Obie stawki są wyższe niż ryczałtowe 8,5 procent czy 12,5 proc. gdy właściciel osiągnie przychód z najmu powyżej 100 tys. zł. Odpowiedź na pytanie co bardziej się opłac, zależeć będzie od indywidualnej sytuacji wynajmującego, a przede wszystkim od kosztów jakie może ponieść. Szacunkowo dopiero przy kosztach powyżej dwóch trzecich przychodu, opłacalnym może być rozliczanie najmu poprzez działalność gospodarczą.
Jeśli zaprezentowane projekty zmian podatkowych zostaną uchwalone, to każdy wynajmujący będzie musiał rozważyć co mu się bardziej opłaca. Wziąć pod uwagę, jakie wydatki czekają go w związku z inwestycją, ile ma mieszkań. Czy woli prostą formę rozliczenia (a ryczałt na pewno taką jest), czy też woli rozliczenie, które pozwoli uwzględnić koszty. Jedno jest pewne – najem staje się dużo mniej opłacalny.
