Home -
Finanse -
Czerpiesz dochód z prywatnego najmu mieszkań? Może warto założyć działalność gospodarczą

Czerpiesz dochód z prywatnego najmu mieszkań? Może warto założyć działalność gospodarczą

Wynajmować nieruchomość można jako osoba prywatna lub w ramach działalności gospodarczej. Jak już pisaliśmy najem prywatny od przyszłego roku będzie można rozliczać tylko ryczałtem od przychodów. To nie jest korzystna zmiana. Dlatego warto rozważyć założenie jednoosobowej działalności gospodarczej. Zwłaszcza jeśli jest się etatowcem. Jak korzystnie rozliczyć najem ?

Jolanta Szymczyk-Przewoźna11.08.2021 12:09

Finanse

11.08.2021 12:09

Jolanta Szymczyk-Przewoźna

redaktor

Nagłówki

Jak korzystnie rozliczyć najem?

Podstawową wadą rozliczania najmu prywatnego ryczałtem jest brak możliwości odliczenia kosztów. Ryczałt płacimy od przychodu. Każdy właściciel mieszkania na wynajem musi co jakiś czas zrobić większy albo mniejszy remont czy kupić dodatkowe wyposażenie. Z czasem coś się zużywa i wymaga wymiany. Poważny remont, z wymianą okien, drzwi, podłóg, kupnem mebli, to już wydatek kilkudziesięciu tysięcy złotych. Jeśli projektowane przepisy zostaną uchwalone, w najmie prywatnym właściciel mieszkania będzie musiał zapłacić podatek ryczałtowy, nawet jeśli w danym roku podatkowym poniesie stratę.

Niestety dla wynajmujących mieszkania, autorzy Polskiego Ładu istotnie obniżyli im zyskowność pozbawiając dodatkowo możliwości odliczania amortyzacji. A jest to w tej chwili znaczna części kosztów uzyskania przychodów, naliczanych od wydatku poniesionego na nabycie nieruchomości.

Gdy koszty zjedzą dochód

Dlatego planując kupno mieszkania na wynajem czy remont, po zmianie przepisów, warto rozważyć założenie jednoosobowej działalności gospodarczej. Myślę tu o osobach, które są zatrudnione na etat, a dodatkowo mają dochód z wynajmu mieszkań. Nieważne czy pracują na pełny etat czy na pół. Ważne, by pracodawca płacił im przynajmniej minimalne wynagrodzenie. Wtedy, zakładając działalność, nie muszą płacić ZUS-u. Płacą tylko składkę zdrowotną. Ma ona wynosić 9 procent od dochodu. Podatek ryczałtowy przy przychodzie do 100 tys. zł wynosi 8,5 procent. Te 8,5 procent od przychodu wcale nie musi oznaczać mniejszego obciążenia niż 9 proc. od dochodu składki zdrowotnej, powiększonej o ewentualny podatek dochodowy. Ewentualny, bo gdy ponosi się duże koszty, to działalność pozwoli je odliczyć, bo podatek płaci się od dochodu.

Jeśli najem przyniesie dochód, to trzeba będzie go zsumować z dochodem z pracy i zapłacić 17 procent podatku przy dochodzie do 120 tys. zł rocznie. Jeszcze mniej opłacalne, jeśli w ogóle, będzie rozliczanie najmu poprzez działalność gospodarczą, jeśli łączny dochód podatnika przekroczy 120 tys. zł. Obie stawki są wyższe niż ryczałtowe 8,5 procent czy 12,5 proc. gdy właściciel osiągnie przychód z najmu powyżej 100 tys. zł. Odpowiedź na pytanie co bardziej się opłac, zależeć będzie od indywidualnej sytuacji wynajmującego, a przede wszystkim od kosztów jakie może ponieść. Szacunkowo dopiero przy kosztach powyżej dwóch trzecich przychodu, opłacalnym może być rozliczanie najmu poprzez działalność gospodarczą.

Jeśli zaprezentowane projekty zmian podatkowych zostaną uchwalone, to każdy wynajmujący będzie musiał rozważyć co mu się bardziej opłaca. Wziąć pod uwagę, jakie wydatki czekają go w związku z inwestycją, ile ma mieszkań. Czy woli prostą formę rozliczenia (a ryczałt na pewno taką jest), czy też woli rozliczenie, które pozwoli uwzględnić koszty. Jedno jest pewne - najem staje się dużo mniej opłacalny.

Dołącz do dyskusji

zobacz więcej:

Polski Ład,umowa najmu

kliknij by przejść do następnego posta

Najnowsze

Warte Uwagi

Wirtualny asystent w mObywatelu zmyśla. W tym przypadku problem jest poważny

29.01.2026 7:49, Rafał Chabasiński

Nie złożyła oświadczenia w terminie. Teraz spłaca kredyt zmarłej ciotki

29.01.2026 7:16, Jerzy Wilczek

Spadek trafił do obcych ludzi. Wszystko przez testament napisany na komputerze

29.01.2026 6:37, Jerzy Wilczek

Czy straż miejska może ci dać mandat? Tak, ale jest 5 rzeczy, których NIE może

29.01.2026 5:56, Jerzy Wilczek

Zepsuta koloryzacja włosów to szansa na spore odszkodowanie

28.01.2026 22:59, Joanna Świba

Nocni użytkownicy stoków to utrapienie ośrodków narciarskich

28.01.2026 18:35, Joanna Świba

Niedawno pracował fizycznie w fabryce. Dziś jest miliarderem

28.01.2026 17:30, Marcin Szermański

7-latek może sam pójść do szkoły, ale nie może sam pojechać windą

28.01.2026 16:36, Miłosz Magrzyk

Uważaj na te pułapki w regulaminie pracy. Część zapisów można wsadzić między bajki

28.01.2026 15:47, Joanna Świba

Czternasta emerytura w 2026. Więcej osób może stracić świadczenie w całości

28.01.2026 15:02, Rafał Chabasiński

Rozumiem większość obaw dotyczących KSeF, ale dajmy już spokój z tą inwigilacją

28.01.2026 14:26, Rafał Chabasiński

Rząd potwierdził nową stawkę godzinową i płacę minimalną. Dotyczy to milionów Polaków

28.01.2026 13:43, Marcin Szermański

YouTube, TikTok i Meta staną przed sądem. Są oskarżenia o uzależnianie młodzieży

28.01.2026 13:01, Mateusz Krakowski

Korekta w Małym ZUS plus tylko do końca stycznia. ZUS ponagla przedsiębiorców

28.01.2026 12:09, Edyta Wara-Wąsowska

Instytut PAN rekrutuje naukowców za śmiesznie niskie stawki. "W Polsce możemy produkować tylko pieczarki"

28.01.2026 11:33, Marcin Szermański

Jedna rata zamiast kilku? Sprawdź, co to jest pożyczka konsolidacyjna i jak z niej skorzystać

28.01.2026 11:22, Materiał Partnera Bezprawnika

Zakaz reklam mięsa, paliw i tanich lotów. Ta stolica zdecydowała się na radykalny ruch

28.01.2026 10:49, Edyta Wara-Wąsowska

Widełki wynagrodzeń to bujda. Do najwyższej podanej stawki nawet się nie zbliżysz

28.01.2026 10:05, Miłosz Magrzyk

Rząd szykuje nowy bat na deweloperów. Kupujący mogą liczyć na kolejne ułatwienia

28.01.2026 9:12, Edyta Wara-Wąsowska

Zmiany w wypłatach 800 plus. Nowe przepisy wchodzą w życie już 1 lutego

28.01.2026 8:34, Mateusz Krakowski

Kierowcy mogliby przechodzić cykliczne testy znajomości przepisów. Wszystkim wyszłoby to na dobre

28.01.2026 8:02, Miłosz Magrzyk

Wcale nie potrzeba reformy PIP, by przekształcić umowę cywilnoprawną w etat i zrujnować firmę

28.01.2026 7:26, Rafał Chabasiński

Pracowała 3 lata na zleceniu. Gdy zachorowała, okazało się, że nie ma prawa do L4

28.01.2026 6:39, Jerzy Wilczek

Przymierzyła bieliznę z Zalando. Gdy chciała zwrócić, dowiedziała się, że nie może

28.01.2026 5:59, Jerzy Wilczek

Pomylił zadatek z zaliczką. Stracił 50 000 zł, bo nie przeczytał umowy

28.01.2026 5:44, Jerzy Wilczek

Logitech MX Master 4 to już nie jest myszka, tylko w zasadzie usługa

27.01.2026 19:23, Jakub Kralka

Takim tytułem przelewu zaorasz fiskusa - tak ludzie bronią się przed podatkami

27.01.2026 18:28, Joanna Świba

W tym małym kraju polityk może stracić stanowisko za udowodnione kłamstwo

27.01.2026 16:03, Marcin Szermański

Niedługo łatwiej odstąpisz od umowy zakupu w internecie. Zmiany już od czerwca 2026 roku

27.01.2026 15:20, Mateusz Krakowski

Umowa UE-Indie bardzo się różni od tej zawartej z Mercosurem. I to na plus

27.01.2026 14:32, Rafał Chabasiński