Wynajmować mieszkanie na doby czy długoterminowo? Zainwestować w Zakopanem czy Gdyni?

Finanse Nieruchomości dołącz do dyskusji (12) 11.10.2021
Wynajmować mieszkanie na doby czy długoterminowo? Zainwestować w Zakopanem czy Gdyni?

Jolanta Szymczyk-Przewoźna

Na najmie krótkoterminowym zarabia coraz więcej osób. Może przynieść lepszy zysk niż długoterminowy, ale wymaga dużo większego zaangażowania w zarządzanie. Właściciela nieruchomości może w tym wyręczyć wyspecjalizowana firma, ale kosztem zarobku. Zalety i wady najmu krótkoterminowego.

Zalety i wady najmu krótkoterminowego

Według ostrożnych szacunków krótkoterminowo wynajmuje się w Polsce ok.40 tys. mieszkań. Najwięcej w Krakowie. W dalszej kolejności znalazło się Trójmiasto. Sporo mieszkań wynajmie się w ten sposób w Warszawie, Poznaniu i Wrocławiu. Nie jest to opcja zarezerwowana tylko dla dużych miast. W zasadzie wszędzie dziś w Polsce można wynająć mieszkanie krótkoterminowo. Są takie miejsca, gdzie trudno wynająć mieszkanie w najmie innym niż krótkoterminowy. To, na przykład, Zakopane. Od pół roku ceny w stolicy Tatr szaleją. Trudno znaleźć mieszkanie poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy. Nie jest rzadkością 20 tys. zł za m kw. Mimo takich cen wybór jest niewielki.

Zawrót głowy wywołują też ceny w nadmorskich kurortach, zwłaszcza w rejonie Trójmiasta. W Juracie i Sopocie zanotowano transakcje po 50 tys. z m kw. Tak, jak w Tatrach liczy się widok na Giewont, tak na morzem odległość do plaży. Różnica w cenie metra kwadratowego między mieszkaniem położonym do 500 m od plaży, a tym do 1,5 km od morza wynosi przynajmniej 30 procent. Są tu wyjątki. Należy do nich Sopot, gdzie drogo jest wszędzie.

Sam robisz, więcej zarobisz

Odpowiedź na pytanie gdzie kupić mieszkanie na najem krótkoterminowy zależy więc w części od budżetu inwestora. Drugie pytanie, na które trzeba sobie odpowiedzieć, to czy będziemy takim wynajmem zarządzać sami? Czy też powierzymy to profesjonalnej agencji. Ona nas wyręczy, ale będzie to kosztowało w sumie ok. 30 procent kwoty uzyskanej z najmu. Agencje zawierają umowy z portalami i płacą im prowizje od rezerwacji. Obsługują najem. Czyli wydają i odbierają klucze, pobierają kaucję, sprzątają, piorą pościel i ręczniki. Rozliczają się z klientami. To do nich dzwoni gość, gdy zgubi klucze. Do nich należy też usuwanie awarii. Może to oczywiście wszystko robić właściciel mieszkania, pod warunkiem, że ma na to czas i możliwości. Trudno będzie, gdy właściciel mieszka na przykład w Krakowie, a lokal wynajmuje na Helu. Jeśli decydujemy się na samoobsługę najmu krótkoterminowego trzeba też pamiętać, że taka usługa jest opodatkowana 8 proc. VAT-em.

Plusem wynajmu krótkoterminowego jest możliwość korzystania z mieszkania przez właściciela. Gdy powierzamy zarządzanie profesjonalistom to kiedy i jak długo właściciel będzie mógł korzystać z własnego lokalu jest uregulowane w umowie. Jeśli będziemy to robić sami też nie mamy 100 proc. swobody. Mniej lub bardziej ograniczy nas umowa z portalem rezerwacyjnym.

Minusy: zużycie i duża konkurencja

Minusem takiego najmu jest większe zużycie mieszkania, niż w przypadku najmu długoterminowego. Ktoś kto wynajmuje mieszkanie na rok zwykle znacznie bardziej o nie dba i czuje się za nie bardziej odpowiedzialny, niż weekendowy turysta. Zwłaszcza mocno rozbawiony. Dlatego koniecznie trzeba pobierać kaucję i nie zwracać jej przy odbiorze kluczy, ale dopiero, przelewem, po posprzątaniu mieszkania. Wtedy można dostrzec ewentualne szkody czy braki, których „na pierwszy rzut oka” nie widać. Warto się też zastanowić czy chcemy wynajmować na jeden nocleg, bo koszty sprzątania są takie same przy tygodniu, jak przy jednym noclegu. Można w czasie letnich i zimowych wakacji czy świąt sprzedawać pobyty minimum kilkudniowe, oferując konkurencyjną cenę. Daje to dobry zarobek i pozwala uniknąć gości, którzy chcą wpaść na krótko i się zapomnieć.

Typ gości ma znaczenie dla naszych sąsiadów. Zwłaszcza dla tych, którzy mieszkają w tym budynku cały rok. Chcą po powrocie z pracy odpocząć i wyspać się. Warto mieć to na uwadze nie chcąc mieć problemów ze wspólnotą.

Po stronie minusów można też wpisać dużą konkurencję na rynku najmu krótkoterminowego. Trzeba prowadzić aktywną sprzedaż. Nie zapominać o promocjach. Bezpieczniej z punktu widzenia inwestora, kupić mieszkanie tam, gdzie poza turystami, możemy liczyć na gości biznesowych. Dobrze też mieć alternatywę w postaci najmu długoterminowego. Taka, na przykład, Gdynia jest atrakcyjna dla turystów, dla studentów, dla podróżujących służbowo. Można w każdej chwili z najmu krótkoterminowego przejść w długoterminowy albo łączyć je. Przez 10 miesięcy wynajmujemy studentom, a dwa turystom.

Wbrew pozorom nie będzie też problemu z przejściem z najmu krótkoterminowego w długoterminowy w, na przykład, Zakopanem. W tym mieście mieszkań szukają nie tylko turyści. Nie mają łatwo o lokum ci, którzy chcą tu pracować i mieszkać.

Zysk jest, ale nie powala

Wreszcie ile można zarobić na najmie krótkoterminowym? Bezpiecznie będzie założyć sobie, że mieszkanie będzie wynajmowane przez połowę roku. Unikniemy rozczarowania. Zwłaszcza w miejscowościach turystycznych, gdzie konkurencja jest naprawdę duża.  Od sumy, którą powinien przynieść najem za pół roku trzeba odliczyć koszty. Reszta to będzie zysk. Chociaż przy tej inflacji trudno tak naprawdę mówić o zysku. Z drugiej strony, jak spojrzymy na lokaty czy większość obligacji to może jednak jest się o co bić.