Budujemy mieszkania, a nie będzie miał w nich kto mieszkać. Era rentierów dobiega końca szybciej, niż się wydawało

GUS mówi wprost: ludzi w Polsce będzie coraz mniej

Według oficjalnej prognozy GUS w 2060 r. liczba mieszkańców w Polsce ma wynieść 32,9 mln osób. To o 4,8 mln mniej niż w 2022 r. i spadek o 12,7 proc. Jeszcze bardziej niepokojąco wygląda eksperymentalna symulacja GUS opublikowana w 2025 r.: przy utrzymaniu bardzo niskiej dzietności na poziomie z 2024 r. populacja Polski w 2060 r. mogłaby spaść nawet do 28,4 mln. To już nie jest problem. To potencjalna demograficzna tragedia, która zmieni sposób myślenia o rynku mieszkaniowym.

Najgorszy w tym wszystkim jest fakt, że nie jest to odległa wizja wyciągnięta z akademickiego raportu, który można schować do szuflady. GUS pokazuje, że Polska się wyludnia już teraz, a trend na obecnym etapie ciężko odwrócić. Według wstępnych danych w końcu 2025 r. ludność Polski wynosiła około 37,3 mln osób, czyli o 157 tys. mniej niż rok wcześniej. W końcu pierwszego kwartału 2026 r. było to już 37,281 mln, czyli kolejne 155 tys. mniej rok do roku. Innymi słowy: to nie jest problem „kiedyś”. To jest proces, który już trwa.

Najpierw ubywa dzieci, potem ubywa nabywców mieszkań

Demografia działa wolniej niż stopy procentowe, ale działa bezlitośnie. GUS szacuje, że w 2025 r. urodziło się w Polsce około 238 tys. dzieci, czyli o 14 tys. mniej niż w 2024 r. Z kolei za 2024 r. odnotowano około 252 tys. urodzeń żywych — i już wtedy był to najniższy wynik w całym okresie powojennym. Do tego współczynnik urodzeń spadł do 6,7 na 1000 ludności. To oznacza, że kolejne roczniki wchodzące na rynek mieszkań będą po prostu coraz mniej liczne.

To właśnie dlatego opowieść o wiecznie rosnącym popycie na mieszkania zaczyna coraz bardziej przypominać zaklinanie rzeczywistości. Owszem, dziś nadal mamy w Polsce silny popyt w największych miastach, presję kosztową, niedobór mieszkań w części lokalizacji i wysokie ceny. Ale demografia nie pyta, czy rynek woli tego nie zauważać. Jeżeli rodzi się coraz mniej dzieci, a społeczeństwo się starzeje, to za kilkanaście czy kilkadziesiąt lat będzie mniej osób, które będą chciały albo mogły kupować kolejne lokale na podobnych zasadach jak dziś. Budowanie nowych osiedli na obecnym etapie wydaje się więc przesadnym optymizmem. Tak samo, jak już wkrótce przesadnym optymizmem może okazać się inwestowanie w nieruchomości.

Osiedla duchów i koniec ery rentierów

Dlaczego to całkiem realny scenariusz? Ponieważ już teraz w wielu miastach znajdują się „osiedla duchów”, a deweloperzy wyprzedają mieszkania za bezcen — kończąc budowy nie mają kupców nawet na połowę lokali, podczas gdy wcześniej zainteresowanie sięgało zenitu i sprzedawano już samą wizję mieszkania, a nie gotowe cztery ściany. A gdy mieszkań będzie więcej niż osób, które mogą w nich mieszkać… Era rentierów minie. Minie również intensywny rozwój branży budowlanej oraz złota era deweloperów.

Te dane nie oznaczają, że ceny nieruchomości spadną z dnia na dzień

Tu trzeba zachować uczciwość. Z danych GUS nie wynika automatycznie, że cała Polska nagle zostanie zasypana pustostanami, a ceny nieruchomości wszędzie polecą w dół. Rynek nie działa tak prosto. Są jeszcze migracje wewnętrzne, koncentracja ludności w największych ośrodkach, napływ cudzoziemców, zmieniająca się struktura gospodarstw domowych i starzenie się społeczeństwa, które może zwiększać zapotrzebowanie na mniejsze lokale w dobrych lokalizacjach. GUS pokazuje przecież nie tylko spadek liczby ludności, ale też głęboką zmianę struktury wieku — w 2060 r. osoby w wieku 65 lat i więcej mają stanowić około 30 proc. populacji. A gdy spojrzymy dalej, scenariusze są jeszcze bardziej alarmujące — niektórzy demografowie wprost piszą, że za kilka pokoleń Polska przestanie istnieć jako kraj o obecnej skali populacji.

Metropolie się obronią, mniejsze ośrodki dostaną w kość

W praktyce oznacza to, że największe miasta prawdopodobnie jeszcze długo będą się bronić. Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto czy Katowice nadal mogą przyciągać ludzi z mniejszych ośrodków, a więc utrzymywać relatywnie silny popyt. Problem zaczyna się gdzie indziej: w miastach średnich, słabszych gospodarczo, z odpływem młodych i bez wyraźnej funkcji przyciągającej nowych mieszkańców. Tam demografia może uderzyć dużo szybciej i dużo mocniej niż w metropoliach. Podobny problem już teraz jest widoczny na wsiach, gdzie na próżno szukać młodzieży, a rodzinne gospodarstwa podupadają, bo nikt po studiach nie chce wracać w rodzinne strony.

Podaż mieszkań wciąż na wysokim poziomie, mimo że kryzys demograficzny trwa od lat

Rynek mieszkaniowy długo żył w Polsce przekonaniem, że niemal każde nowe mieszkanie znajdzie nabywcę. Tymczasem GUS pokazuje, że podaż wcale nie zamarła. W okresie styczeń-listopad 2025 r. oddano do użytkowania 184,1 tys. mieszkań, czyli o 3 proc. więcej niż rok wcześniej. Deweloperzy przekazali 117,7 tys. lokali, o 6,9 proc. więcej rok do roku. Równocześnie w całym 2025 r. GUS odnotował wzrost liczby mieszkań oddanych do użytkowania, choć spadła liczba nowych budów rozpoczynanych i pozwoleń.

To oznacza, że wciąż dokładamy na rynek kolejne mieszkania, podczas gdy baza ludnościowa się kurczy. Jasne, nie każde mieszkanie trafia tam, gdzie za dwadzieścia lat będą największe problemy. Jasne, część popytu generują inwestorzy, część wynajem, część migracje. Ale jeżeli kraj ma być coraz mniej liczny, a jednocześnie nadal buduje się dużo, to nie trzeba wielkiej wyobraźni, by zobaczyć, że w pewnym momencie część lokalizacji zacznie mieć realny problem z nadmiarem podaży. Pierwsze sygnały już są — analitycy mówią o nadpodaży, a inwestorzy zastanawiają się, kiedy spadną ceny mieszkań w Polsce na większą skalę.

Kryzys mieszkaniowy poczują nie mieszkańcy, a deweloperzy

Być może za kilka lat słowo „kryzys mieszkaniowy” będzie oznaczało już nie dramat kupujących, tylko kłopot sprzedających. Nie brak lokali, ale brak chętnych. Nie wyścig o mieszkanie, ale wyścig o klienta. Nie pytanie „gdzie kupić”, tylko „komu to sprzedać”. To oczywiście nie stanie się z dnia na dzień. Ten proces jednak już się zaczął, w związku z czym trudno będzie go zatrzymać.

Najpierw widać mniej dzieci w szkołach i przedszkolach. Potem słabnie popyt na wynajem w części ośrodków. Później zaczyna się problem ze sprzedażą mieszkań w miejscach, z których młodzi uciekają do większych miast. A na końcu zostają lokale, które formalnie istnieją, ale ekonomicznie tracą dawną atrakcyjność. GUS nie operuje tutaj czarnymi wizjami, ale liczby prowadzą właśnie w tę stronę. Już dziś analitycy sygnalizują możliwe dalsze spadki cen mieszkań, zwłaszcza w miastach, w których podaż przerosła realny popyt.

Dlatego straszenie pustostanami i spadkiem cen nieruchomości nie jest dziś histerią. Jest raczej niewygodnym przypomnieniem, że rynek nie może wiecznie ignorować demografii. Oczywiście nie każde mieszkanie stanieje i nie każde miasto będzie miało ten sam problem. Ale twierdzenie, że przy malejącej liczbie ludności i starzejącym się społeczeństwie ceny nieruchomości wszędzie będą rosły w nieskończoność, brzmi coraz bardziej jak pobożne życzenia, a coraz mniej jak analiza.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj